Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.6.2 Angaben zum Ertragswert laut Formular BBW 2/16 (Zeilen 36 bis 64)

Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Beim Ertragswertverfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für das zu bewertende Grundstück. Es ist jedoch mindestens der Bodenwert anzusetzen, der ebenso wie bei einem unbebauten Grundstück ermittelt wird: Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert.^[1]

Grundlage für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist der Reinertrag des Grundstücks, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu mindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Dieser sog. Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus Tabelle 21 zum Bewertungsgesetz ergibt. Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Die benötigte Restnutzungsdauer ist der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist der Anlage 22 zum Bewertungsgesetz zu entnehmen.

Die maximale Restnutzungsdauer beträgt für Bewertungsstichtage ab 2016 70 Jahre.^[2]