Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Überblick Für kurzzeitige Vermietungen über Online-Plattformen wie Airbnb trat im Mai 2024 eine EU-Verordnung in Kraft, die den Datenaustausch mit den Behörden erleichtern soll. Die Vorgaben werden jetzt in Deutschland in nationales Recht umgesetzt. Das ist geplant. Die Kurzzeitvermietung möblierter Unterkünfte über Online-Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder TripAdvisor...mehr

Rz. 20 Grundsätzlich gilt, dass die Miethöhe für jede einzelne Staffel von den Parteien frei vereinbart werden kann. Hinweis Kappungsgrenze unbeachtlich Die Mietertragsparteien brauchen auch bei der Vereinbarung einer Staffelmiete keine Kappungsgrenze beachten (AG Dortmund, Teilanerkenntnis- und Schlussurteil v. 15.6.2010, 425 C 142/10, NZM 2010, 863; Schmidt-Futterer/Börsting...mehr

Rz. 82 Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Nach Abs. 1 dürfen Erhöhungen der Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Vertragsparteien können also den Mietvertrag um eine entsprechende Bestimmung ergänzen, allerdings nur nach dem 1.9.2001 (Langenberg, NZM 2001, 783 [794]). Daher ist eine Ve...mehr

Vor allem Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser haben sich weiter verteuert. Gleichzeitig ist die Zahl der Verkäufe teilweise über das Niveau der Boomjahre gestiegen. Bis 2027 könnten die Wohnimmobilienpreise in deutschen Städten auf ein neues Allzeithoch steigen, heißt es im aktuellen GREIX. Die Preise für Wohnimmobilien in den deutschen Städten haben im 3. Quartal 2025 i...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

Überblick Der Bundestag hat ein von der Linken-Fraktion eingebrachtes Gesetz "zur besseren Bekämpfung überhöhter Mieten" mit deutlicher Mehrheit abgelehnt. Das sogenannte Mietwuchergesetz entsprach einem vom Bundesrat beschlossenen Entwurf. Die Fraktion Die Linke hat im Bundestag für den Entwurf eines Gesetzes "zur besseren Bekämpfung überhöhter Mieten (Mietwuchergesetz)" ke...mehr

Zur Überwachung setzen die Unfallversicherungsträger Aufsichtspersonen (früher: Technische Aufsichtsbeamte) ein. Sie sind u. a. befugt, Grundstücke und Betriebsstätten während der Betriebs- und Geschäftszeiten zu besichtigen und zu prüfen; zur Verhütung dringender Gefahren dürfen sie die Geschäfts- und Wohnräume zu jeder Tages- und Nachtzeit betreten.[1] Das Grundrecht der Un...mehr

Im Rahmen der Kassen-Nachschau dürfen Amtsträger während der üblichen Geschäfts- und Arbeitszeiten Geschäftsgrundstücke oder Geschäftsräume von Steuerpflichtigen betreten. Dies schließt auch Fahrzeuge ein, die land- und forstwirtschaftlich, gewerblich oder beruflich vom Steuerpflichtigen genutzt werden. Die Grundstücke, Räume oder Fahrzeuge müssen nicht im Eigentum der land-...mehr

Rz. 31 Zubehörräume, insbesondere Keller und Abstellräume gehören gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Dies schließt aber nicht aus, solche Räumlichkeiten bei der Flächenberechnung zum Zwecke der Lastenverteilung wie Wohnraum zu behandeln.[126] Bestimmt die Teilungserklärung ausdrücklich eine Verteilung der Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage nach anteiligen ...mehr

Rz. 52 Widerspricht der vom Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung, begründet dies allein noch keinen Unterlassungsanspruch. Die übrigen Wohnungseigentümer können nur dann Unterlassung des zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch.[142] Ob dies der Fall ist, wird anhand einer typisierend...mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na...mehr

Gesetzestext (1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räu...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht sind nur vor dem historischen Hintergrund der ­erheblichen Wohnraumverknappung durch Kriegszerstörungen und Flüchtlingsströme zu verstehen. Diese führte dazu, dass der Wohnraum Suchende zwar in erheblichem Umfang finanziell am Wiederaufbau zerstörter Wohnungen beteiligt wurde, hierfür aber nur eine ungesicherte Posit...mehr

Rz. 125 Im einstweiligen Rechtsschutz kommt sowohl die Anordnung eines Arrestes nach den §§ 916 ff. ZPO als auch der Erlass einer einstweiligen Verfügung nach den §§ 935 ff. ZPO in Betracht. Die Rechtsvorschriften über einstweilige Verfügungen (Sicherungsverfügung, Regelungsverfügung) sollen bewirken, dass eine Partei in dringenden Fällen, in denen sie Gefahr läuft, durch Zei...mehr

Rz. 4 Das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (siehe § 16 Abs. 1 S. 3) ist im Rahmen der Zweckbestimmung und der vereinbarten und beschlossenen Gebrauchsregelungen nach Maßgabe von Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 maßvoll auszuüben. Keinem anderen Wohnungseigentümer darf ein Nachteil erwachsen, der das bei einem geordneten Zu...mehr

Rz. 34 Bestehen solche Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Die mit der Maßnahme nach ihrem Charakter und ihrer Durchführung verbundenen Nachteile müssen also unvermeidbar sind. Unter einem Nachteil is...mehr

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ...mehr

Rz. 37 Die Teilungserklärung muss angeben, welche Räume einem Miteigentumsanteil als Sondereigentum zugeordnet werden sollen (§§ 3 Abs. 1, 5 Abs. 1). Räume, die nicht als Sondereigentum zugeordnet sind, werden kraft Gesetzes und damit ohne Bestimmung in der Teilungserklärung gemeinschaftliches Eigentum. Bestandteile des Gebäudes, die nach § 5 Abs. 1 sondereigentumsfähig sind...mehr

Rz. 50 Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, in der dinglichen Teilungserklärung oder in dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Sind die Regelungen zum Gebrauch widersprüchlich, stellt sich die Frage, welche Regelung Vorrang hat. Die Lösung ist in diesen Fällen unter...mehr

Rz. 143 Über das bei einem geordneten Zusammenlaben unvermeidbare Maß gehen auch folgende Beeinträchtigungen:mehr

Rz. 14 Nach § 36 Abs. 2 kann der Eigentümer seinen Heimfallanspruch nur geltend machen, wenn ein Grund gegeben ist, aus dem ein Vermieter das Mietverhältnis über Räume, die dem Mietschutz unterliegen, aufheben oder kündigen kann. Durch diese Beschränkung soll verhindert werden, dass durch die Bestellung eines Dauerwohnrechts die Kündigungsvorschriften umgangen werden und der...mehr

Rz. 142 Nach den Landesbauordnungen müssen in den Wohnräumen, gemeinschaftlichen Räumlichkeiten sowie in Flucht- und Rettungswegen Rauchwarnmelder installiert werden.[476] Die meisten Landesbauordnungen ordnen an, dass der "Eigentümer" verpflichtet ist, Rauchwarnmelder zu installieren bzw. vorhandene Wohnungen nachzurüsten.[477] Richtet sich die Pflicht zum Einbau von Rauchw...mehr

Im Gegensatz zum Wohnsitzbegriff in § 8 AO ist mit Wohnsitz im Sinne des § 7 BGB die kleinste politische Einheit, d. h. in der Regel die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, gemeint und nicht die Wohnung selbst. [1] Nach § 8 AO sind mit Wohnsitz im Steuerrecht die objektiv zum Wohnen geeigneten Wohnräume gemeint. Hierfür genügt eine bescheidene Bleibe. Nicht erforderlich ist e...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietverhältnis, das Zwischenmietverhältnis, besteht. Ob der Vermieter auch Eigentümer des vermieteten Objekts ist, ist unerheblich. Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB ebenfalls anwendbar (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 9). Ist der Vermieter mit der Überlassung an den Dritten einve...mehr

Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parte...mehr

Rz. 11 Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des...mehr

Rz. 26 Auf den Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter finden alle Vorschriften über die Miete Anwendung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 200/01, ZMR 2003, 102 [103]), auch § 550 (BGH, Urteil v. 15.6.1981, VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46). Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf er daher der Schriftform (BGH, VIII ...mehr

Rz. 16 Dem Mieter steht das Kündigungsrecht dann nicht zu, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der es rechtfertigt, dass der (Haupt-)Vermieter seine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an den Dritten versagt (LG Berlin, Urteil v. 29.10.1993, 25 O 203/93, GE 1994, 51). Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Untermieters begründet...mehr

Rz. 3 Voraussetzung für eine Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Das Gesetz nennt einige Beispiele für Indikatoren, die jedoch nicht abschließend und für die Länder nicht verbindlich sind. Hierzu gehören Kriterien wie: ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen; angemessene Bedingungen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkeru...mehr

Rz. 10 Der Mieter muss bei seinem Antrag auf Untervermietungserlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter identifizierbar benennen (Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer). Weiterhin ist der gewerbliche Mieter verpflichtet, über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, GE 2007,142). Mehr als den Namen sow...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Rz. 10 Der Vermieter, der in keiner vertraglichen Rechtsbeziehung zu einem Dritten steht, hat den mietrechtlichen Rückgabeanspruch, und zwar auch dann, wenn er nur Vermieter, nicht auch Eigentümer (mit dem Herausgabeanspruch nach § 985) ist. Hinweis "Dritter" Dritter ist jeder, der nicht Mieter oder Vermieter ist. Von der Zielrichtung war ursprünglich der Untermieter (§ 540) ge...mehr

Rz. 1 § 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf ...mehr

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Rz. 14 Der Vermieter von Wohnraum hat eine Barkaution, die ihm überlassen worden ist, von seinem übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen (LG Stuttgart, Urteil v. 26.3.1997, 5 S 229/96, ZMR 1997, 472). Zu den Kreditinstituten gehören nach der Definition des KWG alle privaten und öffentlichen Banken und Sparkassen im Bereich der EU. Der Vermieter muss aber...mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u...mehr

Rz. 1 Die Mietbürgschaft sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag (z. B. Mietansprüche), jedoch die nach dem Tod gegen die Erben des Mieters entstehenden Ansprüche nur dann, wenn der Bürge nach dem Bürgschaftsvertrag solche Verbindlichkeiten übernommen hat (LG Münster, Urteil v. 23.4.2008, 14 S 7/07, WuM 2008, 481). Die Begrenzung der Kaution auf die dreifache...mehr

Rz. 4 Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter kraft entsprechender Vereinbarung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten – ohne Vereinbarung braucht er keine Kaution zu leisten –, so kommt es für die Art der Sicherheitsleistung in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien an. Sind die möglichen Formen der Mi...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

Rz. 24 Ist in dem vor Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch (§ 566) abgeschlossenen Mietvertrag eine Kaution vereinbart worden, tritt der Erwerber in den vor dem Eigentumsübergang fälligen Anspruch auf Zahlung der Kaution ein (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, GE 2012,1225). Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieter...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift gilt auch für Wohnraummietverhältnisse, die nach dem WoFG v. 13.9.2001 (BGBl. I S. 2376) gefördert werden, soweit Wohnraummietverhältnisse nicht gemäß § 549 Abs. 2 und Abs. 3 vom Anwendungsbereich ausgenommen worden sind. Für die noch den Vorschriften des WoBindG unterliegenden früher preisgebundenen Wohnungen gilt weiterhin das Sonderkündigungsrecht gem...mehr

Rz. 28 Bei der Vermieterinsolvenz kann der Mieter nach der Beschlagnahme die Aushändigung der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen (LG Köln, Beschluss v. 9.4.1987, 12 T 70/87, WuM 1987, 351; LG Köln, Urteil v. 13.6.1989, 12 S 475/88, WuM 1990, 427; LG Düsseldorf, Urteil v. 23.6.1992, 24 S 107/92, WuM 1992, 542). Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Ver...mehr

Rz. 32 Die vor dem 1.9.2001 geschlossenen Kautionsvereinbarungen sind hinsichtlich Form und Wirksamkeit nach altem Recht (§ 550b) zu beurteilen (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 23.1.2002, 7 C 194/01, GE 2002, 400; Beuermann, GE 2001, 905). Änderungen der bisherigen Kautionsvereinbarungen sind also nicht notwendig. § 566 (vgl. dazu Rn. 27a) findet auf vermietete Wohnräume, di...mehr

Rz. 17 Solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, hat der Mieter nur einen durch das Vertragsende aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, I-10 U 118/11, ZMR 2012, 186) zuzüglich etwaiger vom Vermieter gezogener oder bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist erzielbarer Zinsen (BGH v. 8.7.1982, VIII AR...mehr

Rz. 2 Hinweis Anspruchsvoraussetzung Der Anspruch aus § 546a setzt zunächst die Beendigung des (wirksam gewesenen) Mietvertrages voraus, unabhängig von dem Grund dafür, solange der Vertrag nicht – wie bei der Anfechtung – rückwirkend vernichtet worden ist. Bei von Anfang an unwirksamem oder rückwirkend vernichtetem Vertrag bestehen ggf. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereich...mehr

Rz. 78 Grundsätzlich ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter verstirbt (§§ 564, 580 BGB). Die Vorschrift gilt allerdings bei Mietverhältnissen über Wohnraum dann nicht, wenn nach § 563 BGB ein Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehöriger bzw. Haushaltsan...mehr

Begriff Seit dem 1.9.2001 kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn die Voraussetzungen für einen sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag" gegeben sind. Außerhalb dieser engen Voraussetzungen ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Wird gleichwohl eine Befristung vereinbart, so gilt das Mietverhältnis kraf...mehr

Rz. 4 Entsprechend § 1056 Abs. 2 S. 1 BGB ist der Nacherbe berechtigt, das Miet- bzw. Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen, er ist also an vereinbarte Vertragslaufzeiten oder abweichende vertragliche Kündigungsfristen nicht gebunden.[8] Bei Wohnraum sind allerdings Kündigungsschutzbestimmungen zu beachten (§§ 573 ff. BGB). Der Nacherb...mehr

Rz. 59 Hatte der Erblasser ein Mietverhältnis über Wohnraum, sind die Spezialregelungen der §§ 563–564 BGB u. § 580 BGB zu beachten. Unterlässt der Erbe es, das Mietverhältnis mit Wirkung für und gegen den Nachlass zu kündigen, haftet er u.U. den – übrigen – Nachlassgläubigern nach § 1978 BGB wegen der von ihm nicht verhinderten Belastung des Nachlasses mit Verbindlichkeiten...mehr

Rz. 46 Im BGB gilt das Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB). Eine Erbeinsetzung auf bestimmte Gegenstände, ohne dass die bedachte Person Gesamtrechtsnachfolger wird, ist daher grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen hiervon sind die Fälle der Sonderrechtsnachfolge. Hierunter fallen die Fälle im Bereich des Höferechts, desgleichen die Vererbung von Anteilen an einer OHG...mehr