Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 3 Kündigungsrecht des Mieters

Rz. 11

Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2). Das Kündigungsrecht gilt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, NJW 2007, 288); es besteht unabhängig von dem befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 2.5.2006, 64 S 19/06, GE 2006, 1405).

Dieses Kündigungsrecht besteht unabhängig von dem Anspruch auf Untervermietung gemäß § 553 (LG Berlin, Urteil v.16.9.1996, 62 S 201/96, GE 1997, 188; LG Berlin, Urteil v. 23.9.1997, 63 S 2020/97, GE 1997, 1581; LG Berlin, Urteil v. 19.6.1997, 62 S 580/96, NZM 1998, 372). Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt im Übrigen auch nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249). Voraussetzung für die Kündigung ist mithin nur, dass die Erlaubnis generell verweigert wird oder unter Einschränkungen erteilt wird, die weder gesetzlich noch im Mietvertrag zulässigerweise vorgesehen sind. In Wohnraummietverträgen kann die Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nur davon abhängig gemacht werden, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2). Denn die in § 553 Abs. 1 Satz 2 aufgefü...