Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.3.6 Ausschluss- und Unwirksamkeitsgründe für die fristlose Kündigung

Rz. 94

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist nach § 543 Abs. 2 Satz 2 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher, d. h. vor Zugang der Kündigungserklärung (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15, GE 2016, 1272) befriedigt wird. Voraussetzung dafür ist die vollständige Tilgung des Rückstands (BGH, Urteil v. 23.9.1987, VIII ZR 265/86, ZMR 1988, 16 [18]; OLG Rostock, Urteil v. 9.2.2023, 3 U 22/21; LG Köln, Urteil v. 20.2.2002, 10 S 325/01, ZMR 2002, 428) nicht dazu gehören Verzugszinsen (LG Berlin, ZMR 1989, 94), auch nicht verjährte Forderungen (umstr.).

Die Notwendigkeit der vollständigen Tilgung der Rückstände ergibt sich auch aus der Gleichbehandlung mit den Tilgungsvoraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 (Brinkmann, S. 25 f.).

Rz. 95

Bei einer Zahlung unter Vorbehalt ist fraglich, ob der Mieter seine Mietschuld erfüllt. Hat der Mieter "unter dem Vorbehalt der rechtlichen Klärung" gezahlt, ist angenommen worden, dass diese Vorbehaltszahlung keine Erfüllungswirkung nach § 362 hatte und damit auch nicht die Wirkung des § 543 Abs. 2 Satz 2 eintrat (LG Berlin, Beschluss v. 29.8.1994, 62 S 342/93, GE 1994, 1057 mit Anm. von Hannemann, GE 1994, 1282; Beuermann, GE 1994, 1284 und Schach, GE 1994, 1280). Einigkeit besteht darüber, dass bei einem sog. qualifizierten Vorbehalt keine Erfüllung eintritt und damit der Mieter trotz Zahlung in Zahlungsverzug geraten kann. Grundsätzlich wird durch eine Zahlung unter (einfachem) Vorbehalt jedoch die Mietschuld erfüllt, weil damit lediglich die Wirkung des § 814 ausgeschlossen werden soll (so LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.7.1987, 2/11 S 32/87, WuM 1987, 318; LG Berlin, MM 1994, 361; AG München, Urteil v. 30.3.2015, 425 C 731/15, NZM 2016, 314; Hannemann, GE 1994, 1280; Nies, ZMR 1999, 398 m. w. N.).

Rz. 96

Die soge...