Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 10.3 Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechtes

Rz. 66

Bei Wohnraummietverhältnissen ist der formularmäßige Ausschluss oder die formularmäßige Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts gemäß § 309 Nr. 2 Buchst. a unwirksam (LG Berlin, GE 1994, 403); das gilt auch für eine Formularklausel im Mietvertrag, die das Zurückbehaltungsrecht von einer Ankündigung abhängig macht (LG Berlin, ZMR 1998, 33) oder auf den Nettomietzins beschränkt. Soweit individualvertraglich etwas anders vereinbart wurde, ist bei Wohnraummietverhältnissen die Einschränkung durch § 556b Abs. 2 BGB zu beachten (Einzelheiten s. dort).

Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Geschäftsraum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung der Miete kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder fahrlässig zu vertreten, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 12.3.2008, XII ZR 147/05, GE 2008, 862). Dasselbe gilt für eine vom Vermieter in einem Geschäftsraummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil v. 23.4.2008, XII ZR 62/06, GE 2008, 981).

Folgende Formularklausel in einem Geschäftsraummietvertrag ist wirksam (BGH, Urteil v. 6.4.2016, XII ZR 29/15, GE 2016, 717; OLG Frankfurt, Beschluss v. 24.7.2025, 24 U 82/24, IMR 2025,2562):