Berechnung
Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiete als Ausgangsmiete zugrunde zu legen, sofern hinsichtlich der Betriebskosten eine Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart wurde.[1]
Liegt dagegen eine Teilinklusiv- oder Bruttomiete vor, so ist kein Abzug von Betriebskostenanteilen vorzunehmen.
Mieterhöhungen aufgrund der §§ 558, 560 BGB werden auf den kappungsbegrenzten Erhöhungsbetrag nicht angerechnet, da es sich dabei nicht um modernisierungsbedingte Mieterhöhungen handelt. Weil eine Mieterhöhung nach §§ 558, 560 BGB jedoch die zugrunde zu legende Ausgangsmiete mitbestimmt, wirkt sie sich mittelbar auf die maßgebliche Kappungsgrenze aus. Denn erreicht die Ausgangsmiete nach der Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 560 BGB den Schwellenbetrag von 7 EUR/qm, so liegt die maßgebliche Kappungsgrenze nicht bei 2 EUR/qm, sondern bei 3 EUR/qm.
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