Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Kommentar aus Deutsches Anwalt Office Premium
Prütting/Wegen/Weinreich, B... / III. Zuweisung der Mietwohnung (Abs 3)

Rn 18 Ist die eheliche Wohnung eine Mietwohnung und wird diese nach I einem Ehegatten allein überlassen, tritt entweder der übernehmende Ehegatte in das mit dem anderen bestehende Mietverhältnis ein oder es wird das mit beiden bestehende Mietverhältnis von ihm allein fortgeführt. Auch dann, wenn die Zuweisung nach II an den nicht dinglich Berechtigten erfolgt, soll zwischen...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung

Zusammenfassung Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietre...mehr

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Betriebskostenabrechnung – ... / 2.2 Bei preisgebundenem Wohnraum

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sein dürfen und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschlussfrist, sodass die ein...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.2.2 Mittel aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 1 BGB)

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, sind keine Modernisierungskosten. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.2.4 Mieterdarlehen und -zuschüsse (§ 559a Abs. 3 BGB)

Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen sind wie Darlehen aus öffentlichen Haushalten zu behandeln. Wichtig Mieteranteil berücksichtigen Beteiligt sich der Mieter an der Modernisierung, ist sein Anteil aus den Modernisierungskosten herauszurechnen.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 2.1 Vermieter als Bauherr

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristis...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.2.5 Umlageschlüssel

Aus der Erhöhungserklärung muss sich der Umlageschlüssel ergeben. Allgemein verständliche Schlüssel (z. B. nach der Anzahl der Wohnungen, nach dem Verhältnis der Wohnflächen) bedürfen keiner weiteren Erläuterung. Ebenso muss sich aus der Erhöhungserklärung nicht ergeben, warum der Vermieter den betreffenden Schlüssel ausgewählt hat.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.3 Belege

Die Belege sind nicht Bestandteil der Erhöhungserklärung. Hinweis Einsichtnahme in Belege Jedoch hat der Mieter das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Betriebskostenabrechnung.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.1.2 Nicht ansatzfähige Kosten

Hierzu zählen: Abschreibungen für Bauteile Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern Finanzierungskosten Kosten der Rechnungsprüfung Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung Verwaltungskostenmehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.1 Ermittlung der Gesamtkosten

In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der He...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 1 Anwendungsbereich des § 559 BGB

1.1 Geltung für die Wohnraummiete Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg. Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist §...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 2 Voraussetzungen der Mieterhöhung

2.1 Vermieter als Bauherr Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernis...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 5.2 Ausnahmen

Von der Härtefallregelung gibt es 3 wichtige Ausnahmen. 5.2.1 Herstellung des allgemein üblichen Zustands Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind. H...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.2.6 Erhöhungsbetrag

Schließlich und endlich muss der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Wichtig qm-Preis reicht nicht Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, in welchem Umfang sich der Quadratmeterpreis ändert. Zweckmäßig, aber nicht zwingend erforderlich ist die Angabe, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet wird.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 5 Ausschluss der Mieterhöhung im Härtefall (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB)

5.1 Grundsatz Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Ma...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.2.4 Öffentliche Mittel

Weiter ist anzugeben, ob der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Mittel i. S. d. § 559a BGB in Anspruch genommen hat. Achtung Öffentliche Mittel offenlegen Gegebenenfalls sind die Mittel nach Art und Höhe offenzulegen.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3 Berechnung der Modernisierungskosten

3.1 Ermittlung der Gesamtkosten In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit de...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.2 Abzugsbeträge

Von den Gesamtkosten sind abzuziehen: 3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB) Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Repa...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 1.1 Geltung für die Wohnraummiete

Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg. Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist § 559 BGB ebenfalls nicht anwendbar.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 5.2.3 Unterlassene Informationspflicht durch den Mieter

Schließlich ist zu beachten, dass der Mieter gehalten ist, dem Vermieter die einer Mieterhöhung entgegenstehenden Härtegründe rechtzeitig mitzuteilen. Anderenfalls sind die Härtegründe des Mieters bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen. Diese Regelung und damit die Ausschlussfrist gilt nur dann nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übe...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.1 Textform

Nach der gesetzlichen Regelung genügt Textform. Durch die Schriftform wird die gesetzlich vorgeschriebene Form ebenfalls gewahrt. Die Textform ist allerdings auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen. Nach überwiegender Ansicht genügt die Textform selbst dann, wenn für Vertragsänderungen die gesetzliche Sch...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 5.1 Grundsatz

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Maßgeblich ist ...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.2.3 Zinsgünstige Darlehen (§ 559a Abs. 2 BGB)

Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, ist der Betrag der Zinsermäßigung von den Modernisierungskosten abzuziehen. Die ansatzfähigen Modernisierungskosten verringern sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Hinweis Ermitteln der Zinsermäßigung Dieser wird errech...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 5.2.2 Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme

Zum anderen entfällt die Härteprüfung, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Praxis-Beispiel Modernisierung nach EnEV Hauptanwendungsfall sind die gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungsmaßnahmen nach der EnEV.mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.2 Begründung

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet ist. Eine Erklärung ohne ausreichende Begründung ist nichtig. Ein Nachbessern mit Rückwirkung ist nicht möglich; der Vermieter kann lediglich eine neue Erklärung abgeben. Hat der Mieter trotz Nichtigkeit der Erhöhungserklärung die erhöhte Miete bezahlt, kann er die betreffenden Beträge nach Bereicherungsgr...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.2.2 Angabe der Gesamtkosten

Erforderlich ist eine übersichtliche, nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten nach Gewerken aufzugliedern. Hinweis Keine Einzelrechnung Die Angabe einzelner Rechnungen ist allerdings nicht erforderlich. Die Mitteilung des Endpreises allein genügt nur, wenn der Vermieter mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis ver...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 2.1.2 Identität

Wird ein Generalunternehmer eingeschaltet, schadet das nicht. Hat der Vermieter ein Bauunternehmen mit der Modernisierung beauftragt, so ist er auch dann Bauherr, wenn der beauftragte Bauunternehmer die jeweiligen Gewerke im eigenen Namen an Subunternehmer vergibt. Gleiches dürfte gelten, wenn eine Wohnungsgesellschaft als Vermieterin ein rechtlich selbstständiges Tochterunte...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / Zusammenfassung

Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassungsg...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 7 Fälligkeit der erhöhten Miete (§ 559b Abs. 2 BGB)

Die Erhöhungsbeträge sind nicht als "Zuschlag" zur Grundmiete zu behandeln. Vielmehr wird die Vereinbarung über die Miethöhe durch die Erklärung nach § 559b BGB abgeändert. Die Modernisierungsbeträge werden also Teil der Miete. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Praxis-Beispiel Fristberechnung Wird die Erhöhung im Juni...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.1.1 Ansatzfähige Kosten

Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der Herstellung des nach der Modernisierung geschuldeten Zustands. Maßgeblich sind die tatsächlich entstandenen Kosten. Achtung Rabatte und Skonti abziehen und keine Ohne-Rechnung-Abrede! Rabatte und Skonti sind dem Mieter gutzubringen. Kosten für Schw...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 1.3 Genereller Ausschluss der Mieterhöhung

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete. Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Praxis-Beispiel Modernisierung per Gesetz...mehr

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Betriebskostenabrechnung – ... / 2.1 Bei frei finanziertem Wohnraum

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler. Wichtig Einseitige Erklärung des Vermieters möglich Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, ...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 4 Berechnung der Umlage auf den einzelnen Mieter (§ 559 Abs. 3 BGB)

Die so ermittelten Modernisierungskosten sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Der Umlagemaßstab muss sich am Leitbild der gerechten Kostenverteilung orientieren. Maßgeblich ist, welchen Nutzen die jeweiligen Mieter von der Modernisierungsmaßnahme haben. Daneben kann aber auch der Gesichtspunkt der Praktikabilität der Umlage berücksichtigt werden. Praxis-T...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 5.2.1 Herstellung des allgemein üblichen Zustands

Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind. Hinsichtlich des allgemein üblichen Zustands kommt es nicht auf einen wünschenswerten Standard, sondern d...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.2.1 Bezeichnung und Erläuterung der Maßnahme

Aus der Erhöhungserklärung muss sich zunächst ergeben, dass die Maßnahme zu den baulichen Veränderungen i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 7 BGB zählt. Achtung Modernisierungsmaßnahmen schlagwortartig beschreiben Eine bloße Wiedergabe des Gesetzestextes (z. B. "energetische Modernisierung") genügt allerdings nicht. Erforderlich ist vielmehr zum einen eine konkrete Beschreibung der Maßn...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6.2.3 Abzugsbeträge

Wurden durch die Modernisierungsmaßnahme Instandhaltungskosten erspart, muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben, welche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt oder erspart wurden und welche Kosten hierauf entfallen. Eine hypothetische Vergleichsrechnung, aus der sich die Kosten einer reinen Instandhaltungsmaßnahme ergeben, ist nicht erforderlich. Praxis-Tipp Instand...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB)

Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Reparatur- und die Modernisierungskosten getrennt aufgeführt sind. Können diese Kosten nicht exak...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 1.2 Wahlrecht zwischen Mieterhöhung nach § 558 BGB und Umlage nach § 559 BGB

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt. Praxis-Tipp Modernisierungsmieterhöhung vor Baubeginn vereinbaren Ebenso...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 8 Besonderheiten für das vereinfachte Verfahren

Gegenüber der allgemeinen Regelung in § 559 BGB gelten im vereinfachten Verfahren nach § 556c BGB folgende Besonderheiten: Instandhaltungskosten zählen wie allgemein nicht zu den Modernisierungskosten; sie sind deswegen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Werden durch eine Modernisierung an sich fällige Instandsetzungskosten erspart, so sind die fiktiven Instandset...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 2.1.1 Fehlende Identität

An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristischen Person durchgeführt wird, deren Mitgesellschafter der Vermieter ist. Für den umgekehrten Fall (Vermietung durch juristische Person, Modernisierung durch einen Gesellschafter) gilt dasselbe. Für die Ein-Mann-GmbH s. Abschn. 2.1....mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 2.1.3 Rechtsnachfolge

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden: Die Modernisierung wird vom Vermieter durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung wird die Wohnung veräußert. Der Erwerber erklärt nach seiner Eintragung ins Grundbuch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB: Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil der Veräußerer Bauherr der Modernisierung war und die Mieterhöhungserklärung nicht von...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 3.2.5 Fälle der Rechtsnachfolge

Wesentlich ist, dass die Berücksichtigung der Förderungsbeträge kraft Gesetzes nur vom Empfänger der Fördermittel beachtet werden muss. Nur derjenige Vermieter, der die Vorteile der Förderung genießt, muss deren Nachteile hinnehmen. Wichtig Erwerber vertraglich verpflichten Der Erwerber muss die Fördermittel nur dann berücksichtigen, wenn er kraft Vertrags hierzu verpflichtet ...mehr

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Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 6 Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 BGB)

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist eine einseitige Gestaltungserklärung. Sie muss gegenüber dem Mieter (bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern) abgegeben und sie kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme verlangt werden. Wichtig Mieterhöhungserklärung nach abgeschlossener Einzelbaumaßnahme Anders ist es, wenn der Vermieter mehrere tren...mehr

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Kündigung durch den Vermieter / 1.1 Freies Kündigungsrecht

Bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus sowie bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Bei Nebenräumen oder Teilen eines Grundstücks (z. B. Garten), wenn der Vermieter die Kündigung auf diese Räume bzw. Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietu...mehr

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Kündigung durch den Vermieter / 1.2 Berechtigtes Interesse

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, das nicht unter eine dieser Ausnahmevorschriften fällt, ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich. § 573 Abs. 2 BGB beinhaltet eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung von Umständen, die als berechtigtes Interesse anzusehen sind. Danach liegt ein berechtig...mehr

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Kündigung durch den Vermieter / 1 Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt – abgesehen von wenigen Ausnahmen – ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Abweichende vertragliche Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Hinweis Weitgehender Ausschluss des Kündigungsrechts Das freie Kündigungsrecht des Vermieters, wie es z. B....mehr

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Kündigung durch den Vermieter / 2.3 Außerordentliche befristete Kündigung durch den Vermieter

In den nachfolgend angeführten Fällen kann der Vermieter auch ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer unter Einhaltung der sog. gesetzlichen Frist vorzeitig kündigen. Diese beträgt bei Wohnraum 3 Monate; bei Geschäftsräumen 6 Monate zum Quartalsende. Die Kündigung von Wohnraum setzt jedoch auch in diesen Fällen (mit Ausnahme der Kündigung des Erben beim Tod des Mieters) das V...mehr

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Kündigung durch den Vermieter / 2.3.2 Vorzeitige Kündigung durch den Ersteher bei der Zwangsversteigerung

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast. Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags, der nur zu dem Zweck geschlossen wurde, die Zwangsvollstreckung durch den Ersteher zu v...mehr

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Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2.5.1 (Un-)Wirksamkeit der Kündigung aufgrund von Zahlungen des Mieters

Die Kündigung kann unter Umständen ausgeschlossen oder unwirksam sein, z. B. durch zwischenzeitliche Zahlung der ausstehenden Miete. Zahlung vor Zugang der Kündigung Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird. Insofern soll es nach Auffassung des LG Oldenburg grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Erfüllungshandlung (...mehr

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Kündigung durch den Vermieter / 2.3.7 Vorzeitige Kündigung durch den Eigentümer bei Erlöschen des Erbbaurechts

Beim Erlöschen des Erbbaurechts geht das Mietverhältnis entsprechend § 566 BGB auf den Eigentümer über. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, ist der Grundstückseigentümer berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung kann nur für einen der beiden ersten Termine erfolgen, für den sie zulässig ist. Der erste Termin rich...mehr