Fristlose Kündigung bei mehrfacher Verweigerung des Zutritts / 3 Das Problem

Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-)Pflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Eine mietvertragliche Klausel, die dem Vermieter das Recht auf Routinebesuche einräumt, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil v. 14.6.2014, VIII ZR 289/13). Eine Wohnungsbesichtigung setzt daher stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht (LG Berlin II, Urteil v. 16.5.2024, 64 S 198/22). Die Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter Zutritt zu gewähren, kann sich aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergeben (z.B. Besichtigungsrecht "aus besonderem Anlass") oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, Urteil v. 26.4.2023, VIII ZR 420/21, WuM 2023, 403). Ein besonderer Anlass liegt u.a. vor bei einem beabsichtigten Verkauf der Wohnung, zur Überprüfung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs, z.B. wenn der begründete Verdacht einer unzulässigen Tierhaltung in der Mietwohnung besteht, zur Feststellung von Mängeln und den Möglichkeiten deren Beseitigung.

Die Frage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, wenn der Mieter unberechtigt eine Besichtigung verweigert, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet. Die Verweigerung des Zutritts berechtigt den Vermieter jedenfalls dann zur sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn die Verweigerung des Zutritts zu einer Gefährdung der Mietsache oder der Mitbewohner führen kann, z.B. wenn dem Vermieter der Zutritt zwecks Überprüfung und Wartun...