Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

(1) Die Vorschriften der Kapitel 1 und 2 dieses Untertitels sind auf Verbraucherverträge anzuwenden, bei denen sich der Verbraucher zu der Zahlung eines Preises verpflichtet. (1a) Die Vorschriften der Kapitel 1 und 2 dieses Untertitels sind auch auf Verbraucherverträge anzuwenden, bei denen der Verbraucher dem Unternehmer personenbezogene Daten bereitstellt oder sich hierzu ...mehr

(1) 1Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. 2Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt d...mehr

Rn 23 Anderweitige Vorschriften enthalten die HeizkostenV und für preisgebundenen Wohnraum die NMV 1970.mehr

Rn 2 Nach I gelten die §§ 549–574a für alle Wohnraummietverhältnisse, sofern nicht besondere Vorschriften, inbes die Ausnahmetatbestände der II u III greifen. Bei der Einordnung kommt es nicht auf die gewählte Vertragsbezeichnung als ›Wohnraummietvertrag‹, sondern auf den vertraglichen Nutzungszweck an (BGH NJW 20, 331; KG IMR 23, 395 – Mietvertrag mit Träger der Wohlfahrtsp...mehr

1Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter mit dem Recht eines Dritten belastet, so sind die §§ 566 bis 566e entsprechend anzuwenden, wenn durch die Ausübung des Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. 2Wird der Mieter durch die Ausübung des Rechts in dem vertragsgemäßen Gebrauch beschränkt, so ist der Dritte dem ...mehr

(1) Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. (2) Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als d...mehr

Rn 8 Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde, die Wohnung nur ›Rückzugsort‹ des Hauptmieters sein soll (LG Berlin WuM 17, 263) oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Zu Risiken vgl Heilmann NJW 16, 74 ff. 1. Wichtiger Grund in der Person des D...mehr

Rn 1 Bei Landpacht gilt das Gleiche wie für den Mieter von Wohnraum (vgl §§ 539 II, 552) mit folgender Besonderheit: Einrichtungen in Erfüllung der Ausbesserungs- oder Betriebspflicht gem § 586 I 2, 3 und notwendige Verwendungen fallen nicht unter das Wegnahmerecht.mehr

(1) 1Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. 2Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten. (2) Bei ...mehr

Rn 1 Die Norm übernimmt die besonderen Regelungen für das Wegnahmerecht des Mieters aus § 547a II und III aF (BTDrs 14/4553, 49). Lediglich § 552 I gilt über § 578 II auch für gewerbliche Räume (vgl Horst MDR 07, 477); iÜ gilt § 552 nur für Wohnraum (inkl solchem gem § 549 II u III).mehr

Rn 16 Die Pauschale muss bei Mietverträgen über Wohnraum ein Festbetrag sein. Variable Pauschalen, insb ein Prozentsatz von der Grundmiete oder eine Koppelung an einen bestimmten Index, können nicht wirksam vereinbart werden (Schmid WuM 01, 424).mehr

Rn 23 Gesetzliche Verbote, die sich an beide Parteien richten (vgl § 134 Rn 20), können bei einem Verstoß zur Nichtigkeit des Maklervertrags führen. Besondere Bedeutung erlangen insoweit gesetzliche Vermittlungsverbote. Ein solches Verbot besteht für die Vermittlung von Adoptionen (§ 5 AdVermiG). Die Vermittlung ist Sache der zuständigen Stellen. Das Verbot gilt auch für die...mehr

Rz. 1503 [Autor/Stand] AO 1931, StAnpG 1934 und AO 1977. Das StAnpG v. 16.10.1934[2] änderte mit seinen §§ 13, 14 die Begriffe Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt in einigen Punkten gegenüber den §§ 80, 81 AO 1931.[3] Soweit keine Änderungen erfolgten, behielt die frühere Rspr. zum Wohnsitzbegriff Bedeutung.[4] Im Grundsatz ist dem auch heute zuzustimmen, es sei denn, Entsc...mehr

Rn 213 Für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Räume (einschl der Wohnräume) ist örtlich das Gericht ausschl zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, § 29a I ZPO. Für Wohnräume iSv § 549a II Nr 1–3 gelten §§ 12 ff, 29a II ZPO; § 29a ZPO gilt auch für Mietverhältnisse über Werkmietwohnungen; für Werkdienstwohnungen ist hingegen das ArbGG zuständig (BAG NJW 0...mehr

Rn 21 Für das Merkmal des Benötigens reicht ein Wohnraumbedarf, ohne dass es auf die unzureichende Unterbringung der betreffenden Person ankommt (vgl BGH ZMR 88, 130 = WuM 88, 47 [BGH 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87]; Hambg WuM 86, 51 [OLG Hamburg 10.12.1985 - 4 U 88/85]), es genügen für die Eigennutzungsabsicht des Vermieters vernünftige Gründe. Entgegenstehende Interessen des M...mehr

Rn 14 Ein Mischmietverhältnis ist anzunehmen, wenn durch einen einheitlichen Vertrag Wohn- und gleichzeitig Geschäftsräume vermietet werden (BGH NJW 14, 2864 Rz 17), zB wenn eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet ist. Ein Mischmietverhältnis kann auch dann vorliegen, wenn eine Wohnung zusammen mit einer Garage (s Rn 8) vermietet wird oder wenn ein Mieter einen...mehr

Rn 16 Der Mieter hat einen einklagbaren Anspruch auf Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Kaution (Herrlein ZMR 07, 249; AG Neumünster WuM 96, 632; LG Düsseldorf WuM 93, 400; zum treuwidrigen Verlangen LG Berlin ZMR 14, 540). Zur mündlichen Absprache der Anlage in Fondanteilen vgl KG NZM 07, 402. Der Vermieter (bzw der Zwangsverwalter selbst wenn der Vermieter die Kauti...mehr

(1) Kann ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend. (2) Die §§ 574 bis 574c gelten entsprechend mit der Maßgabe, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bes...mehr

Rn 66 Ob der Vermieter eine Abrechnung für sämtliche Betriebskosten vorlegen muss/darf oder ob getrennte Abrechnungen zu erstellen sind, va die getrennte Abrechnung von Heiz-/Warmwasser- und den anderen Betriebskosten, richtet sich nach Auslegung des Mietvertrags. Dabei spricht es für eine getrennte Abrechnung, wenn verschiedene Abrechnungszeiträume vereinbart sind, zB Heizk...mehr

(1) Benachteiligungen aus einem in § 1 genannten Grund sind nach Maßgabe dieses Gesetzes unzulässig in Bezug auf:mehr

Rn 1 § 566b gilt nicht nur für Wohnraum, sondern auch für Geschäftsräume, Grundstücksmiete (§§ 549, 578 I) und Pacht (§ 581 II). § 566b gilt analog bei Veräußerung oder Heimfall des Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts (§§ 37 II, III, 31 III WEG), nach Erlöschen des Erbbaurechts (§ 30 I ErbbauRG), bei der gewerblichen Zwischenvermietung, wenn der Zwischenvermieter ausscheidet...mehr

Rn 3 Zweck des Hauptmietvertrages muss es – ggf nach einer konkludenten Änderung während der Vertragszeit – sein, die angemieteten Räume als Wohnraum weiter zu vermieten (Drasdo WuM 19, 1; LG Heidelberg WuM 22, 618). Ausreichend ist es, wenn beide davon ausgehen, dass die Wohnung vom Mieter an Dritte weitervermietet werden soll. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarung...mehr

(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend. (2) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eine...mehr

Rn 152 Der Mieter hat seit dem 1.1.25 (Rn 1) gem § 556 IV 1 einen einklagbaren Anspruch auf Belegeinsicht (zum Recht bis zum 31.12.24 BGH ZMR 22, 193 Rz 17; NJW 18, 1599 Rz 16; 11, 3028 Rz 21). Für den preisgebundenen Wohnraum s § 29 I NMV 1970. Einen besonderen Grund für die Einsicht muss er nicht dartun (zum Recht bis zum 31.12.24 BGH ZMR 22, 193 Rz 17; NJW 21, 693 Rz 13; ...mehr

(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 und der §§ 566c bis 566e, 567b entsprechende Anwendung. (2) 1Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet- oder Pachtver...mehr

Rn 14 § 559 schließt andere Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht aus (LG Berlin WuM 16, 105; GE 11, 1162). Der Vermieter hat also ein Wahlrecht (BGH ZMR 21, 303 Rz 21; NJW 08, 3630 Rz 13; zu den Einzelheiten ua Paschke GE 13, 100 ff): Die Parteien können aus Anlass einer Modernisierung eine Mieterhöhung frei nach §§ 557, 559f I aushandeln (LG Leipzig ZMR 99, 767). Ferner besteht n...mehr

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,mehr

Rn 13 Nach OVG Münster (WuM 75, 154) zählt die Zuweisung einer Werkdienstwohnung zum Arbeitsrecht. Das ArbG Hannover (WuM 85, 156) sah in der Überlassung der Werkdienstwohnung einen geldwerten Vorteil, für den Lohnsteuer zu entrichten sei. Das LG Hannover (v 2.2.83 Az 11 405/82) hatte den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten als nicht gegeben angesehen. Auch das BAG (ZMR ...mehr

Rn 1 § 549 wurde durch das MRRG eingefügt und ist seit 1.9.01 in Kraft. I ist neu, die II u III entsprechen mit einigen Änderungen § 10 III MHG, §§ 564b VII aF, 564a III aF und 556a VIII aF. Eine Übergangsregelung zur Kündigung von Ferienwohnungen enthält Art 229 § 3 II EGBGB bis 31.8.06. I hat Klarstellungsfunktion, die II u III normieren die Mietverhältnisse, in denen der ...mehr

Rn 15 Der Vermieter von Wohnraum hat die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt insolvenzfest (§ 47 InsO; BGH ZMR 15, 847; Feßler, 10 Jahre MietRRefG, S 451, 453) bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (offenes Treuhandkonto). Die Zinsen/Erträge stehen dem Mieter zu, da der Vermieter nach Sinn und ...mehr

Rn 1 § 556d, der nach hM verfassungsgemäß ist (BVerfG ZMR 19, 839 Rz 51; BGH v 18.12.24 – VIII ZR 16/23, Rz 27 ff.; ZMR 20, 629 Rz 79), hat das Ziel, die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen (BTDrs 18/3121, 1). Zur Abdingbarkeit s § 556g I 1. Zur Gesetzesgeschichte vor §§ 556d–556g Rn 1 f.mehr

Rn 28 Hat der Mieter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags besichtigt, bedarf der Mieter des Schutzes des IV 1 nicht (Beweislast für ordnungsgemäße Besichtigung trägt der Vermieter, vgl Hau NZM 15, 435, 439). Mit IV 2 reagiert der Gesetzgeber auf die Erkenntnis, dass Mietverträge häufig im unmittelbaren Anschluss an eine Besichtigung der zu vermietenden Wohnung ode...mehr

Rn 9 Der Begriff (Butenberg ZMR 15, 191, vgl Rn 16) setzt voraus, dass dieser Wohnraum für den Verstorbenen und den Ehegatten den gemeinsamen Lebensmittelpunkt (anders bei Leerstand und Hauptwohnsitz im Ausland: AG Hambg-St.Georg ZMR 15, 937) gebildet hat (AG Wedding MM 97, 243, Schmidt-Futterer/Streyl § 563 Rz 38). Teilweise wird eine geistige, persönliche und tatsächliche ...mehr

Rn 23 Einkünfte iSd § 21 I EStG erzielt derjenige, der mit Rechten und Pflichten eines Vermieters Sachen und Rechte iSd § 21 I EStG an andere zur Nutzung gg Entgelt überlässt. Einkünfte sind die Einnahmen abzgl der Werbungskosten. Besondere einkommensteuerrechtliche (und familienrechtliche) Regelungen gelten für Nießbrauch und Wohnrecht sowie für andere ähnliche Nutzungsrechte...mehr

Rn 30 Nach § 1361 IV ist der laufende Unterhalt durch Zahlung einer Geldrente zu gewähren, sofern nichts anderes vereinbart ist (etwa kostenlose Überlassung von Wohnraum [BGH FamRZ 97, 484]). Der Anspruch auf Trennungsunterhalt nach § 1361 besteht auch im Güterstand der Gütergemeinschaft (BGH FamRZ 90, 851; Oldbg FamRZ 10, 213). § 1420 gilt auch für den Trennungsunterhalt. I...mehr

Rn 12 Die arbeitsvertragliche Verpflichtung zum Bewohnen einer funktionsbezogenen Werkwohnung kann nicht selbstständig aufgekündigt werden (BAG WuM 90, 284 [BAG 23.08.1989 - 5 AZR 569/88]). Werkdienstwohnungen sind idR Bestandteil des Arbeitsvertrages (LAG München v 11.4.06, 6 Sa 1195/04). Zu Besonderheiten im öffentlichen Dienst vgl BAGE 124, 92 [BAG 18.09.2007 - 9 AZR 822/...mehr

Rn 4 Gewerbliches Handeln (Drasdo WuM 19, 19 mit Gestaltungsvorschlägen; zum ›Unter(ver-)mietmodell‹ eines Unternehmers LG Berlin ZMR 24, 296) setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete Tätigkeit in Gewinnerzielungsabsicht oder doch jedenfalls in eigenem wirtschaftlichem Interesse voraus (BGH NJW 96, 2862 [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95], BayObLG NJW-RR 96, 73 [BayObL...mehr

Rn 13 Unter § 580a II fallen Räume, die weit überwiegend (AG Hambg-Blankenese ZMR 12, 200; aA zu Unrecht LG Hamburg ZMR 12, 868 und ZMR 13, 443 mit abl Anm Abramenko) zu geschäftlichen Zwecken (BGH MDR 16, 146 u NJW 08, 3361) vermietet sind, dh alle vom Mieter zu Erwerbszwecken angemieteten Räume, unabhängig davon, ob eine gewerbliche, freiberufliche oder sonstige berufliche...mehr

Rn 4 Auch Verfügungen über Grundstücksrechte (Nr 1) und die darauf gerichteten Verpflichtungen sind genehmigungsbedürftig. Dies gilt auch für Hypotheken und Grund- und Rentenschulden. Genehmigungsbedürftig iSv Nr 1 sind ua Verfügungen über Nießbrauch, Dienstbarkeiten (zB Leibgedinge; BayObLG FamRZ 03, 631), Reallasten und dingliche Vorkaufsrechte, ferner Dauerwohn- und Dauer...mehr

Rn 14 Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 557 I–III abweicht, ist nichtig. Eine Vereinbarung ist idS nachteilig, wenn der Vermieter durch sie eine günstigere Rechtsstellung erhält, als sie ihm in formaler oder materieller Hinsicht das Gesetz einräumt (BGH NZM 20, 322 [BGH 11.12.2019 - VIII ZR 234/18] Rz 16; NJW 09, 2739 [BGH 08.07.2009 - VIII ZR 205/08] Rz ...mehr

Rn 11 Die §§ 566, 578 erfordern, dass das Mietobjekt vor der dinglichen Umschreibung bereits an den Mieter überlassen (zur notwendigen tatsächlichen Sachherrschaft vgl BGH ZMR 16, 768) war. Die Überlassung kann durch Verschaffung des unmittelbaren Besitzes erfolgen oder durch die Überlassung des Mietobjekts an eine Person nach Anweisung des (Haupt-)Mieters. Bei Vermietung vo...mehr

Rn 5 Außerdem bedarf der Betreuer für eine Reihe von Rechtsgeschäften zum Schutz des Betreuten einer Genehmigung durch das BtG. Genehmigungspflichtig ist zB die Einwilligung in ärztliche Untersuchungen oder Heilmaßnahmen (§ 1829), die Einwilligung in eine Sterilisation (§ 1830), die Unterbringung oder eine unterbringungsähnliche Maßnahme (§ 1831) und die Aufgabe von Wohnraum...mehr

Rn 40 ›Wirtschaftliche Verwertung‹ ist die Realisierung eines der Mietsache innewohnenden Wertes (BGH ZMR 04, 428) und basiert einerseits auf Verkauf, Vermietung, Bestellung eines Nießbrauchs oder Erbbaurechts, andererseits auf baulichen Maßnahmen wie Kernsanierung (AG Neustadt/A ZMR 08, 215), Umbau, Modernisierung, Abriss eines Gebäudes (aA zum Abriss eines Gebäudes jetzt B...mehr

Rn 5 § 556d II 1 ermächtigt die Landesregierungen iSv Art 80 I 1 GG, Gebiete mit ›angespannten Wohnungsmärkten‹ durch Rechtsverordnung für die Dauer von jew höchstens 5 Jahren zu bestimmen. Die Rechtsverordnung muss nach § 556d II 4 spätestens mit Ablauf des 31.12.25 außer Kraft treten. Bestimmung und Abgrenzung dieser Gebiete erfordert eine sorgsame Überprüfung der Eignung,...mehr

Rn 2 Der Mieter kann den Mietvertrag gem §§ 569 I 1, 543 fristlos kündigen, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen (Rn 4) Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (daneben besteht ein Kündigungsrecht aus § 543 II Nr 1). Es handelt sich um eine aus sozialpolitischen Erwägungen zu Gunsten des Mieters aufgenommene Vorschrift (BG...mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 111 Der Anspruch auf Nachforderung soll bereits mit der vertraglichen Vereinbarung gem § 556 I entstehen (BGH NJW 16, 3231 [BGH 20.07.2016 - VIII ZR 263/14] Rz 20), aber erst mit Zugang einer ›formal‹ (Rn 61) ordnungsgemäßen Abrechnung fällig werden (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 25; 16, 3231 Rz 20). Materielle Mängel der Abrechnung (Rn 63) berühre...mehr

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine...mehr

Rn 2 Die Abgrenzung der vertragsgemäßen Abnutzung/erlaubten Veränderung von den Nebenpflichtverletzungen des Mieters durch vertragswidrigen Gebrauch oder dessen Verletzung von Obhutspflichten (BGH ZMR 22, 464) kann wie folgt vorgenommen werden: Vertragsgemäßer Gebrauch (BGH WuM 09, 36) lässt sich nicht generell bestimmen, sondern hängt vom Inhalt des konkreten Mietvertrages ...mehr

Rn 1 Der Gesetzgeber versucht seit dem Jahr 1916 auf die Möglichkeit des Vermieters, die Miethöhe zu bestimmen, begrenzend einzuwirken (s Herrlein NZM 16, 3 ff). Diese Versuche haben sich iE bislang als grds erfolglos erwiesen (Börstinghaus ZRP 21, 194). Aktuell versucht der Gesetzgeber den Mieter va dadurch zu schützen, dass Mieterhöhungen nach dem unabdingbaren § 557 III n...mehr