Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / c) Mischmietverhältnisse.

Rn 14

Ein Mischmietverhältnis ist anzunehmen, wenn durch einen einheitlichen Vertrag Wohn- und gleichzeitig Geschäftsräume vermietet werden (BGH NJW 14, 2864 Rz 17), zB wenn eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet ist. Ein Mischmietverhältnis kann auch dann vorliegen, wenn eine Wohnung zusammen mit einer Garage (s Rn 8) vermietet wird oder wenn ein Mieter einen Teil der Räume vereinbarungsgemäß selbst bewohnt und einen anderen Teil untervermietet (Stuttg NJW 86, 322). Für Mischmietverhältnisse gelten entweder die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die Vorschriften über die Geschäftsraummiete. Es ist immer nur das eine oder das andere Recht anzuwenden; eine Aufspaltung, dass wegen der zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten Wohnraummietrecht und wegen der übrigen Räumlichkeiten Geschäftsraummietrecht anzuwenden wäre, ist nicht möglich (BGH NJW 14, 2864 Rz 18; ZMR 86, 278). Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage, sondern auch für das Prozessrecht (BGH NJW 14, 2864 Rz 18). Bei der Frage, ob das soziale Mietrecht auf Mischmietverträge anzuwenden ist, ist darauf abzustellen, ob die gewerbliche Nutzung oder diejenige zu Wohnzwecken überwiegt (BGH NJW 14, 2864 Rz 26; ZMR 86, 278; ZMR 79, 49; [Übergewichts-/Schwerpunkttheorie]). Dabei ist – wie auch iÜ (Rn 12) – auf den Vertragszweck abzustellen (BGH NJW 14, 2864 Rz 28). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (BGH NJW 14, 2864 Rz 28; NJW-RR 86, 877 [BGH 16.04.1986 - VIII ZR 60/85]). Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beide...