Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 1 Anwendungsbereich des § 559 BGB

1.1 Geltung für die Wohnraummiete

Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW).

Hinweis

Nicht bei Gewerberaum

Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist § 559 BGB ebenfalls nicht anwendbar.

1.2 Wahlrecht zwischen Mieterhöhung nach § 558 BGB und Umlage nach § 559 BGB

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt (§ 559 BGB; s. Modernisierung).

Praxis-Tipp

Modernisierungsmieterhöhung vor Baubeginn vereinbaren

Ebenso sind vertragliche Vereinbarungen über eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung möglich; solche Vereinbarungen können unter den Voraussetzungen des § 555f BGB (s. Modernisierungsvereinbarung) bereits vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen werden.

1.3 Genereller Ausschluss der Mieterhöhung

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).^[1]

Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Praxis-Beispiel

Modernisierung per Gesetz oder behördlicher Anordnung

Das Gesetz oder eine Behörde zwingt den Vermieter zum Einbau von Wärmezählern oder Rauchwarnmeldern, zum Nachrüsten des Heizkessels oder zum Dämmen der obersten Geschossdecke im Speicher.

Haben die Parteien einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, was unter den Voraussetzungen des § 575 BGB (Zeitmietvertrag) möglich ist, so gilt § 559 BGB nur, wenn sich der Vermieter das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung vertraglich vorbehalten hat.

[1] Der Regelungswortlaut des § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB blieb infolge des Heizungsgesetzes unverändert. Daher läge die Annahme nahe, dass eine Mieterhöhung nach § 559e BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht ausgeschlossen sei. Den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 20/6875, BT-Drucks. 20/7619) ist jedoch ein dahingehender gesetzgeberischer Wille nicht zu entnehmen. Daher ist von einem redaktionellen Versehen auszugehen, sodass eine Mieterhöhung auch nach § 559e BGB während einer laufenden Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist (A. A. Börstinghaus, NJW 2023, 3193, 3198).