Fachbeiträge & Kommentare zu Wertermittlung

Rz. 80 3 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten und sonstigen beweglichen Vermögenswerten betrauten sachverständigen Personen haben über die erforderlichen Qualifikationen und Erfahrungen zu verfügen und dürfen nicht in den Kreditvergabeprozess und in die Kreditbearbeitung eingebunden sein. Dabei können externe Sachverständige für diese Zwecke herangezogen wer...mehr

Rz. 10 2 Bei der Festlegung der Verfahren zur Wertermittlung der Immobilien ist auf geeignete Wertermittlungsverfahren abzustellen. Der Wertansatz muss hinsichtlich wertbeeinflussender Umstände nachvollziehbar und in den Annahmen und Parametern begründet und dokumentiert sein. Im Rahmen der Wertermittlung ist eine Objektbesichtigung durchzuführen. 2.1 Geeignete Verfahren Rz. ...mehr

Rz. 43 Den Vorgaben der EBA zufolge müssen die im Kreditgeschäft eingesetzten externen Sachverständigen auch über eine angemessene und gültige Berufshaftpflichtversicherung verfügen.[1] Ob dies tatsächlich erforderlich ist, sei dahingestellt, zumal sich die Institute weder im Kreditgeschäft noch im Immobiliengeschäft vollständig auf die Ergebnisse der externen Sachverständig...mehr

Rz. 96 Die Institute sollten die Leistung der Sachverständigen, die sich insbesondere in der Genauigkeit der vorgenommenen Bewertungen widerspiegelt, beurteilen. Die EBA nennt dafür beispielhaft Rückvergleiche im Hinblick auf den Wert der Sicherheiten anhand fortgeschrittener statistischer Modelle (→ BTO 1.2 Tz. 2).[1] Vorgeschrieben wird diese Verfahrensweise allerdings nic...mehr

Rz. 65 Bei Engagements in der Abwicklung ist ggf. auch eine neue, unter Realisationsgesichtspunkten erstellte Wertermittlung erforderlich. Für den Sicherheitenwert ist dabei, i. d. R. ausgehend vom Marktwert, der voraussichtliche Verwertungserlös unter Berücksichtigung der erwarteten Verwertungskosten und der voraussichtlichen Verwertungsdauer zu bestimmen. Der Sicherheitenw...mehr

Rz. 69 Die Institute sollen auf "geeignete" Wertermittlungsverfahren abstellen. In ähnlicher Weise wird z. B. in § 18a Abs. 7 Nr. 1 KWG gefordert, bei der Vergabe von grundpfandrechtlich oder durch eine Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehen für die Immobilienbewertung "zuverlässige" Standards zu verwenden, ohne dass näher ausgeführt ist, was der Gesetzgeber dar...mehr

Rz. 67 Aufgrund der wichtigen Rolle, die der Wert einer Sicherheit im Rahmen der Kreditgewährung spielen kann, werden die Verfahren zur Wertermittlung, Verwaltung und Verwertung gestellter Sicherheiten hervorgehoben. Die deutsche Aufsicht erwartet zudem, dass diese Verfahren vom Institut festgelegt werden. Die EBA hat in Abschnitt 7.1 ihrer Leitlinien für die Kreditvergabe u...mehr

Rz. 40 4 Werden für die Wertermittlung von Immobilien externe Sachverständige herangezogen, so hat das Institut die Immobilienwertermittlung zu plausibilisieren und dabei ggf. eigene Erkenntnisse und Informationen in die Beurteilung einfließen zu lassen. 4.1 Einschaltung externer Sachverständiger Rz. 41 Gerade in größeren Instituten mit einem gewissen Geschäftsvolumen im Immob...mehr

Rz. 11 Die Institute müssen bei der Festlegung der Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien auf "geeignete Wertermittlungsverfahren" abstellen. Diese Anforderung wird in analoger Weise auch im Kreditgeschäft gestellt, wobei diese Verfahren für sämtliche Sicherheiten mindestens jährlich zu überprüfen sind. Auf eine regelmäßige Überprüfung kann im Kreditgeschäft jedoch verz...mehr

Rz. 31 Im Immobiliengeschäft steht der Marktwert im Fokus. Der Marktwert der Immobilie ist durch "sachverständige Personen" bzw. "Sachverständige" zu ermitteln. Da die Bezeichnung "Sachverständiger" in Deutschland rechtlich nicht geschützt ist, konkretisiert die Aufsicht diese Anforderung. Mit der Wertermittlung dürfen nur solche Sachverständigen betraut werden, die nach ihr...mehr

Rz. 39 2 Das Institut hat Bearbeitungsgrundsätze für die Prozesse im Kreditgeschäft zu formulieren, die, soweit erforderlich, in geeigneter Weise zu differenzieren sind (z. B. nach Kreditarten). Darüber hinaus sind die vom Institut akzeptierten Sicherheitenarten sowie die Verfahren zur Wertermittlung, Verwaltung und Verwertung dieser Sicherheiten festzulegen. Bei der Festleg...mehr

Rz. 100 Die Anforderungen an die Unabhängigkeit und die Qualifikation der Gutachter können nach Einschätzung der deutschen Aufsicht analog zu denen der Realkreditprivilegierung umgesetzt werden. Die Erleichterungen für Kleindarlehen bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten gemäß § 24 Abs. 1 BelWertV können von den Instituten weiterhin in Anspruch genommen werden. Demnach da...mehr

Rz. 20 Der Wertansatz der Immobilie muss hinsichtlich wertbeeinflussender Umstände nachvollziehbar sein. Diese Anforderung kann für die drei o. g. Wertermittlungsverfahren aufgrund der jeweiligen Berechnungsweise grundsätzlich als erfüllt angesehen werden. Beim Ertragswertverfahren werden die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten und eine angemessene Verzinsung d...mehr

Rz. 22 Dass eine Wertermittlung vor Abschluss eines Immobiliengeschäftes gefordert wird, dürfte keine große Überraschung sein. Ein ökonomisch handelnder Mensch bezahlt auch nicht den Preis für eine Ware und prüft erst im Nachhinein deren Wert. Im Vergleich zum Immobilienkreditgeschäft besteht zudem keine Möglichkeit, eine fehlerhafte Berechnung des Marktwertes oder einen mög...mehr

Rz. 60 2 Im Rahmen der Überleitung des Engagements in die Sanierung bzw. Abwicklung hat eine Überprüfung der Werthaltigkeit von Sicherheiten und ggf. eine neue, unter Realisationsgesichtspunkten erstellte Wertermittlung zu erfolgen. Mindestens jährlich ist eine Überprüfung durchzuführen, wobei erhebliche Schwankungen und insbesondere ein erheblicher Rückgang des Sicherheiten...mehr

Rz. 93 Vom Institut ist eine angemessene Rotation der für die Wertermittlung von Immobiliensicherheiten zuständigen Personen sicherzustellen. Konkret ist eine Rotation immer dann vorzunehmen, wenn dieselbe mit der Wertermittlung betraute sachverständige Person zwei aufeinanderfolgende Einzelbewertungen derselben Immobilie durchgeführt hat (→ BTO 1.2 Tz. 3, Erläuterung). Bei ...mehr

Rz. 25 3 Der Marktwert der Immobilie ist durch sachverständige Personen zu ermitteln. Diese Personen müssen über die notwendigen Qualifikationen und Erfahrungen, insbesondere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, die sie bewerten, verfügen. Mögliche Interessenkonflikte im Zusammenhang mit der Wertermittlung sind auszuschließen. Eine angemessene Rotatio...mehr

Rz. 85 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen dürfen zudem nicht in den Kreditvergabeprozess und in die Kreditbearbeitung eingebunden sein. Diese Formulierung ist mit der siebten MaRisk-Novelle angepasst worden. Zuvor war auch eine Beteiligung an der Kreditentscheidung explizit ausgeschlossen. Da der Kreditvergabeprozess jed...mehr

Rz. 81 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten und sonstigen beweglichen Vermögenswerten[1] betrauten sachverständigen Personen müssen über die dafür erforderlichen Qualifikationen und Erfahrungen verfügen. Für die Berechnung der regulatorischen Kapitalanforderungen sind von den Instituten in dieser Hinsicht ähnliche Vorgaben zu beachten. So muss die Bewertung ...mehr

Rz. 23 Bei Immobiliengeschäften wird von der Aufsicht eine Objektbesichtigung im Rahmen der Wertermittlung immer für erforderlich gehalten. Die Deutsche Kreditwirtschaft (DK) hatte in ihrer Stellungnahme darauf hingewiesen, dass Immobilieneigengeschäfte auch kleinere Standardobjekte umfassen können, wie z. B. Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Für diese Beispiele hat...mehr

Rz. 36 Darüber hinaus sind mögliche Interessenkonflikte im Zusammenhang mit der Wertermittlung auszuschließen. Die in § 7 Abs. 1 BelWertV für das Kreditgeschäft formulierten Anforderungen an die Unabhängigkeit des Sachverständigen (Gutachters) können – zumindest teilweise – sinngemäß auf das Immobiliengeschäft übertragen werden. Die auf den Darlehensnehmer bezogenen Vorgaben...mehr

Rz. 15 Auch für die turnusmäßige Überprüfung der Marktwerte und die daraus ggf. resultierende Neubewertung der Immobilien gelten die allgemeinen Anforderungen an die Prozesse im Immobiliengeschäft entsprechend. Bei der jährlichen Überprüfung der Marktwerte, bei der immer dann auf bereits vorhandene Immobilienwerte zurückgegriffen werden kann, wenn dem Institut keine Anhaltsp...mehr

Rz. 41 Gerade in größeren Instituten mit einem gewissen Geschäftsvolumen im Immobilienkreditgeschäft ist oftmals bereits eine separate Einheit für interne Sachverständige vorhanden, die für die Wertermittlungen verantwortlich ist (→ BTO 1.2 Tz. 3). Es erscheint grundsätzlich zweckmäßig, dass diese Einheit auch die Wertermittlungen für die Zwecke des Immobiliengeschäftes über...mehr

Rz. 38 Vom Institut ist eine angemessene Rotation der für die Wertermittlung zuständigen Personen sicherzustellen. Konkret ist eine Rotation immer dann vorzunehmen, wenn dieselbe mit der Wertermittlung betraute sachverständige Person zwei aufeinanderfolgende Einzelbewertungen derselben Immobilie durchgeführt hat (→ BTO 3.2 Tz. 3, Erläuterung). Wie dies praktisch auszugestalt...mehr

Rz. 68 Immobiliensicherheiten sollten nach Maßgabe von Art. 229 CRR auf der Grundlage ihres Markt- oder Beleihungswertes[1] bewertet werden.[2] Gemäß Art. 4 Abs. 1 Nr. 74a CRR wird unter dem "Immobilienwert" ebenso der nach Art. 229 Abs. 1 CRR ermittelte Wert einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie verstanden, wobei die Begriffe "Wohnimmobilie" und "Gewerbeimmobilie" näher erläute...mehr

Rz. 24 Für die Marktwertermittlung vor dem Immobilienerwerb gelten wiederum die allgemeinen Anforderungen an die Prozesse im Immobiliengeschäft entsprechend. Diese Anforderungen laufen darauf hinaus, dass für die Ermittlung des Marktwertes geeignete Verfahren genutzt werden sollen und der Wertansatz hinsichtlich wertbeeinflussender Umstände nachvollziehbar ist. Dies muss sic...mehr

Rz. 92 Zur Wertermittlung von Immobiliensicherheiten und sonstigen beweglichen Vermögenswerten können auch externe Sachverständige herangezogen werden. Diese Sachverständigen unterliegen grundsätzlich denselben Anforderungen an die Qualifikation, Erfahrung und Unabhängigkeit wie interne Gutachter. Ergänzend müssen die Institute in diesem Fall über eine Auswahl bzw. eine List...mehr

Rz. 7 Sofern von der Möglichkeit der Zusammenlegung der Bereiche Markt bzw. Marktfolge für "Kreditgeschäfte" und für "Immobiliengeschäfte" kein Gebrauch gemacht wird, können ggf. gewisse aufbauorganisatorische Freiheiten genutzt werden. Ob diese praktisch relevant sind, lässt sich nicht allgemein beantworten. So ist z. B. der Markt im Kreditgeschäft grundsätzlich von der Abw...mehr

Rz. 188 Zum Zeitpunkt der Kreditvergabe hat bei der Bewertung der als Sicherheit dienenden Immobilien grundsätzlich eine Innen- und Außenbesichtigung der Objekte zu erfolgen. Sofern es sich um gut entwickelte und ausgereifte Immobilienmärkte handelt, kann der Wert alternativ auch mittels einer Desktop-Bewertung[1] durch einen Sachverständigen ermittelt werden, die durch fort...mehr

Rz. 7 Grundsätzlich sind in jedem Institut entsprechend Art, Umfang, Komplexität und Risikogehalt der Geschäftsaktivitäten u. a. Regelungen zur Aufbau- und Ablauforganisation zu treffen (→ AT 4.3.1 Tz. 1). Für das Kreditgeschäft (→ BTO 1) und das Handelsgeschäft (→ BTO 2) wurden diese Vorgaben bereits vor vielen Jahren konkretisiert. Mit der siebten MaRisk-Novelle hat die Au...mehr

Rz. 118 Die Werthaltigkeit von Sicherheiten wird i. d. R. durch die Marktfolge bzw. durch eine separate Einheit mit entsprechenden Spezialisten beurteilt. In der Immobilienfinanzierung sind dafür oftmals interne oder externe Sachverständige (Gutachter) zuständig. Zur aufbauorganisatorischen Zuordnung der internen Sachverständigen bestehen nach der Beleihungswertermittlungsve...mehr

Rz. 5 Die deutsche Aufsicht erwartet insbesondere eine formelle Kontrolle, ob die Entscheidung über das Immobiliengeschäft entsprechend der festgelegten Kompetenzordnung erfolgte. Das betrifft einerseits die Frage, ob die jeweiligen Voten von Mitarbeitern abgegeben wurden, die dazu nach der bankinternen Kompetenzordnung befugt sind. Andererseits muss bei voneinander abweiche...mehr

Rz. 176 Mit der COVID-19-Pandemie waren über einen längeren Zeitraum Reisebeschränkungen und massive Einschränkungen persönlicher Kontakte verbunden (teilweiser bzw. vollständiger "Lockdown"), womit die ansonsten obligatorische Außen- und Innenbesichtigung zu beleihender Immobilienobjekte nicht oder nur eingeschränkt möglich war. Vor diesem Hintergrund hat die BaFin vorüberg...mehr

Rz. 12 Im Rahmen der sechsten MaRisk-Novelle wurde die Anforderung ergänzt, bei der Ermittlung des Risikovorsorgebedarfes auch die Sicherheitenwerte zu überprüfen oder ggf. eine neue Wertermittlung durchzuführen. Dabei kann natürlich auf die Erkenntnisse aus den regulären Kreditprozessen zurückgegriffen werden. So sind grundsätzlich bereits vor der Kreditvergabe die Werthalt...mehr

3.2.1 Unabhängigkeit von der Kreditgewährung und -weiterbearbeitung Rz. 85 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen dürfen zudem nicht in den Kreditvergabeprozess und in die Kreditbearbeitung eingebunden sein. Diese Formulierung ist mit der siebten MaRisk-Novelle angepasst worden. Zuvor war auch eine Beteiligung an der Krediten...mehr

Rz. 1 1 Das Institut hat Kriterien festzulegen, auf deren Grundlage unter Beachtung der angewandten Rechnungslegungsnormen Wertberichtigungen, Abschreibungen und Rückstellungen für das Kreditgeschäft (einschließlich der Länderrisikovorsorge) zu bilden sind (z. B. ein institutsinternes Forderungsbewertungsverfahren). Im Rahmen der Ermittlung des Risikovorsorgebedarfs hat eine...mehr

Rz. 173 Objektbesichtigungen gehören insbesondere bei Immobilienobjekten ab einer bestimmten Grenze zumindest bei Pfandbriefbanken zum Standard. Das ergibt sich aus den Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). So ist das zu bewertende Objekt im Rahmen der Wertermittlung gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 BelWertV zu besichtigen. Rz. 174 Unter Risikogesichtspunkten ka...mehr

Rz. 184 Setzen die Institute externe Sachverständige ein, sollten sie eine Liste zugelassener externer Sachverständiger erstellen und diese bei der Auswahl der Bewerter heranziehen. Diese Liste sollte natürlich Sachverständige umfassen, die sich mit den spezifischen, als Sicherheit dienenden Immobilien bzw. beweglichen Vermögenswerten befassen, die für die Kreditvergabetätig...mehr

Rz. 2 Den Beobachtungen der deutschen Aufsicht zufolge hat das jahrelange Niedrigzinsumfeld bei vielen Instituten die Erträge im klassischen Zinsgeschäft einbrechen lassen. Auf der Suche nach alternativen Ertragsquellen haben diese Institute daher das Immobiliengeschäft aufgenommen bzw. ausgebaut.[1] Während der langen Niedrigzinsphase, verbunden mit teils drastischen Preiss...mehr

Rz. 83 Mindestens jährlich ist eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Sicherheiten durchzuführen, wobei erhebliche Schwankungen (des Marktes) und insbesondere ein erheblicher Rückgang des Sicherheitenwertes zu berücksichtigen sind. In diesen Fällen sollte die Überprüfung häufiger durchgeführt werden. Zur Überwachung der Immobiliensicherheiten werden von den Instituten i. d....mehr

Rz. 169 Im Hinblick auf die Art und Weise der Bestimmung der Werthaltigkeit von Sicherheiten werden je nach Sicherheitenart unterschiedliche Methoden verwendet. Der zu betreibende Aufwand richtet sich dabei i. d. R. nach dem Risikogehalt der Sicherheiten und der jeweiligen Sicherheitenart: Bei Barsicherheiten oder Garantien des Bundes ist der Bewertungsaufwand tendenziell zu...mehr

Rz. 115 Für die Kreditgewährung spielt grundsätzlich die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers die entscheidende Rolle, also die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers, wobei die Risiken für die zukünftige Vermögens- und ggf. Liquiditätslage des Kreditnehmers in die Betrachtung einfließen müssen (→ BTO 1.2.1 Tz. 1, Erläuterung). Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung s...mehr

Rz. 19 Für die Analyse und Beurteilung dieser besonderen Aspekte muss entsprechend geschultes Personal eingesetzt werden. Wenn das Immobiliengeschäft – eventuell auch in Kombination mit dem Immobilienkreditgeschäft – im Institut einen gewissen Umfang einnimmt, könnte sich eine Beschäftigung qualifizierter Spezialisten im Institut auch unter wirtschaftlichen Aspekten durchaus...mehr

Rz. 74 Da die Sicherheiten im Regelfall nicht an das Institut übergeben werden, handelt es sich in erster Linie um die Verwaltung der entsprechenden Urkunden und Verträge. Die ehemals in den Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft (MaK) enthaltene Vorschrift, Sicherheiten, Sicherheitennachweise und Urkunden so zu verwahren, dass sie gegen Missbrauch oder Zerstörung geschü...mehr

Rz. 61 Da die Kreditentscheidung neben der Kapitaldienstfähigkeit (→ BTO 1.2.1 Tz. 1) und der Risikoeinstufung des Kreditnehmers bzw. des zu finanzierenden Objektes/Projektes (→ BTO 1.4 Tz. 1) auch vom Wert der Sicherheiten abhängen kann, wird dem Umgang mit Sicherheiten eine besondere Bedeutung beigemessen. Das betrifft sowohl die vom Institut akzeptierten Sicherheitenarten...mehr

Rz. 74 Die "Verwertungskosten" werden als Mittelabflüsse definiert, die bei der Verwertung von Sicherheiten und beim Verkaufsprozess anfallen. Die Verwertungskosten umfassen alle anfallenden Verfahrens- und Gerichtskosten, Veräußerungskosten, Steuern und sonstige Aufwendungen, ggf. zusätzliche Instandhaltungskosten, die dem Institut im Zusammenhang mit der Inbesitznahme und Ver...mehr

Rz. 131 Das Institut hat die akzeptierten Sicherheitenarten und die Verfahren zur Wertermittlung dieser Sicherheiten festzulegen (→ BTO 1.2 Tz. 2). In der Regel wird es sich dabei um Sicherheiten handeln, die einen maßgeblichen Beitrag zur Reduzierung der Verlustquote bei Ausfall leisten können. Andernfalls würden sich die mit der Hereinnahme der Sicherheiten und ihrer laufe...mehr

Rz. 90 In Abschnitt 7.3 ihrer Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung beschäftigt sich die EBA aus verschiedenen Blickwinkeln mit dem Thema "Interessenkonflikte". Zunächst sollten die Institute sicherstellen, dass das Honorar oder Gehalt der Sachverständigen und das Ergebnis der Bewertung nicht in einer Weise verknüpft sind, die zu einem Interessenkonflikt führt. Da...mehr

Rz. 177 Die Bestimmung der Werthaltigkeit setzt voraus, dass die Sicherheiten überhaupt bewertet und somit bei der Ermittlung des Blankoanteils angesetzt werden können. Dies ist bei bestimmten Sicherheiten entweder gar nicht oder nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand möglich. So lässt sich z. B. die Werthaltigkeit einer weichen Patronatserklärung i. d. R. nicht exakt...mehr

Rz. 118 Im Abwicklungsprozess spielt die Sicherheitenverwertung eine zentrale Rolle. Da das Institut i. d. R. keine andere Möglichkeit hat, den ausstehenden Kreditbetrag sowie die aufgelaufenen Zinsrückstände zu reduzieren, kommt es in diesem Prozess auf die richtige Vorgehensweise an. Daher ist vor allem darauf zu achten, dass die im Abwicklungskonzept festgelegten Maßnahme...mehr