Vermietung

Jung hilft Alt und erhält dafür im Gegenzug eine Mietvergünstigung – diese Idee steckt hinter dem Projekt "Wohnen für Hilfe". Das Finanzministerium Hamburg legt dar, welche Besteuerungsregeln bei diesen generationsübergreifenden Wohnpartnerschaften zu beachten sind.

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Da der BFH die halbstündige oder stundenweise Überlassung von Zimmern in einem "Stundenhotel“ mit nur geringfügigen begleitenden Leistungen als umsatzsteuerfreie Vermietungsleistung ansieht, ändert das BMF den Umsatzsteuer-Anwendungserlass.

Verpflichtet sich der Unternehmer gegen Entgelt ein Mietverhältnis einzugehen, liegt die umsatzsteuerfreie Übernahme einer Verbindlichkeit vor, die sich von den Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag unterscheidet.

Der Erwerb von Wohnungseigentum von Todes wegen durch ein Kind ist nicht steuerbefreit, wenn das Kind die Wohnung unentgeltlich an Angehörige zur Nutzung überlässt.

Die Vermietung eines Einkaufszentrums ist auch dann nicht als Gewerbebetrieb anzusehen, wenn der Vermieter die üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen durchführt.

Bei Überlassung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH zu einer nicht die Kosten und einen Gewinnaufschlag deckenden Miete liegt eine vGA vor.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Der Vermieter kann Werbungskosten dabei nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei kommt es auf die Warmmiete (ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten) an.

Gestattet der Vermieter von voll funktionsfähigen und nicht sanierungsbedürftigen Dachflächen dem Mieter eine Dachsanierung als Vorbereitungsmaßnahme für die vom Mieter beabsichtigte Installation einer Fotovoltaik-Anlage auf den gemieteten Dachflächen, war der Mieter aber nicht dazu verpflichtet, kann insoweit ein tauschähnlicher Umsatz nicht angenommen werden. Nicht von entscheidender Bedeutung ist, ob die durch die Vorbereitungsmaßnahme (Dachsanierung) erstellten Dachteile gem. § 946 BGB Eigentum des Vermieters wurden.

Wird ein von einer GmbH bebautes Grundstück teilweise dem Geschäftsführer zu Wohnzwecken überlassen, scheidet ein Vorsteuerabzug für den Wohnteil aus, wenn dieser steuerfrei vermietet wurde.

Bei vorsichtigem Ansparen von Eigenkapital muss sich die geltend gemachte Bebauungsabsicht aus weiteren Umständen ergeben. Dabei kann die spätere Mittelverwendung rückwirkend berücksichtigt werden.

Entstehen dem Vermieter Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, stellt sich die Frage, ob diese generell als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder bei Überschreiten der 15%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind. 

Das FG Düsseldorf hat entschieden, dass Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Wenn das Kind zum Studienbeginn keine günstige Wohnung findet, lautet die Lösung für manche Eltern, dem Kind die Eigentumswohnung zu überlassen. Mietverträge unter Verwandten sind häufig ein Freundschaftsdienst – zumal angenommen wird, man könne auf diesem Weg auch Steuern sparen. Aber Achtung: Die Finanzämter schauen ganz genau hin, ob überhaupt Miete gezahlt wird – und ob ein richtiger Vertrag vorliegt.

In Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete ist generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Bei Erreichen der Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete ist dagegen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen.

Die Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG 2008 ist verfassungskonform und gilt auch für kurzfristige Nutzungsüberlassungen durch Unternehmen im In- und Ausland sowie bei Weitervermietung von Immobilien und erfasst Miet- und Pachtzinsen i. S. d. BGB.

Die Vermietung von Standflächen bei einer Kirmesveranstaltung durch eine Gemeinde kann als einheitliche Leistung in vollem Umfang umsatzsteuerfrei sein.

Schuldzinsen, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, können nach einer Veräußerung der Immobilie in der Regel weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet wird.

Das FG Hamburg hat entschieden, dass die wochenweise Vermietung von möblierten Zimmern an Prostituierte kein Fall einer kurzfristigen Beherbergung ist, die aus der Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen ist.

Wenn steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften sowie -vereine und steuerpflichtige Wohnungsgesellschaften Wohnraum an steuerbegünstigte Vereine überlassen, um Flüchtlinge zu unterbringen, hat es Auswirkungen auf bestehende steuerliche Regelungen. Hier finden Sie eine Klarstellung aus steuerlicher Sicht.

Das Zuordnungswahlrecht gilt nur für die Herstellung und Anschaffung von Gegenständen, nicht für den Bezug sonstiger Leistungen. Diese sind entsprechend der Verwendung aufzuteilen.

Für die Frage, ob durch eine Vermietung eines Hauses an einen Gesellschafter-Geschäftsführer eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) ausgelöst wird, ist auf die Kostenmiete abzustellen.

Der Vorsteuerabzug eines Generalmieters ist nur insoweit zulässig, als der Vermieter wirksam zur USt optiert hat. Bei einem steuerfreien Verzicht auf die Vermietergarantie handelt es sich um einen optionsfähigen Umsatz.

Behält ein Vermieter nach dem Verkauf seines Mietobjekts eine Restschuld zurück, kann er die hierfür anfallenden Schuldzinsen mitunter weiterhin als (nachträgliche) Werbungskosten abziehen. Das BMF hat die Abzugsvoraussetzungen nun näher dargestellt.

Nicht nur bei der Lohnpfändung greift der Pfändungsschutz. Auch Einnahmen aus einer Untervermietung oder aufgrund eines Nießbrauchrechtes werden vom Pfändungsschutz nach § 850 i Abs. 1 ZPO umfasst.  

Die Vermietung einer Vielzahl von Unterkunftsplätzen an Subunternehmer der örtlichen Fleischverarbeitungsindustrie zur Unterbringung von Arbeitnehmern wurde vom FG Münster als gewerblich eingestuft.

In der Praxis wirft die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein verlustbringendes Geschäft einer Kapitalgesellschaft, z. B. die Vermietung einer Immobilie, zu einer vGA an den Gesellschafter führt und wie diese vGA zu bemessen ist, Probleme auf.

Immobilienbesitzer können Instandsetzungs- und Modernisierungskosten unter Umständen in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Darauf weist die Bundessteuerberaterkammer hin.

Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, schreibt das Einkommensteuergesetz eine anteilige Werbungskostenkürzung vor. Die OFD Frankfurt erklärt ihren Ämtern mit Verfügung vom 22.1.2015, mit welchen Methoden sie die ortsübliche Marktmiete ermitteln sollen. Auch für Vermieter ist die Weisung interessant.

Grundstücke oder Grundstücksteile, die weder objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb bestimmt sind noch der privaten Lebensführung des Steuerpflichtigen und seiner Angehörigen dienen, also weder notwendiges Betriebsvermögen noch Privatvermögen sind, können als sog. gewillkürtes Betriebsvermögen ausgewiesen werden.

Das FG Schleswig-Holstein hat entschieden, dass eine Einbauküche trotz individueller Planung und Anpassung an die jeweiligen räumlichen Verhältnisse kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut darstellt, die Einbaumöbel und die Arbeitsfläche indes als Gesamtheit zu sehen sind. 

Das BMF hat zur Auslegung des § 1 Abs. 1b Nr. 3 InvStG umfangreich Stellung genommen. Dabei geht es auf Wertpapiergeschäfte, Unternehmensbeteiligungen und Immobilienanlagen ein.

Die Option zur Steuerpflicht kann teilweise für einzelne bestimmbare Flächen eines Mietobjekts ausgeübt werden.

Wenn zwei GbR-Partner, die gemeinsam ein Gebäude besitzen, sich gegenseitig Räume vermieten, ist der Weg zum Gestaltungsmissbrauch nicht mehr weit. Finanzämter und Finanzgerichte verstehen dann beim Abzug von Werbungskosten keinen Spaß mehr.

Zum 30.6.2013 wurde der Ort der langfristigen Vermietung von Beförderungsmitteln gegenüber Nichtunternehmern neu geregelt. Der Ort dieser Leistung ist dort, wo der Leistungsempfänger seinen Wohnsitz hat. In bestimmten Fällen kann dies zu einer Doppelbesteuerung und Steuerfolgen für Urlauber aus Deutschland führen.

Bei Mietpools - auch Mieteinnahmegemeinschaften genannt - handelt es sich um den Zusammenschluss von Immobilieneigentümern, wobei die Mieteinnahmen und damit unmittelbar zusammenhängende Ausgaben nach bestimmten Quoten verteilt werden. Zweck des Zusammenschlusses ist das gemeinsame Tragen von Vermietungsrisiken.

Zinsen für ein Darlehen, mit dem ursprünglich Erhaltungsaufwendungen finanziert worden sind, dürfen nach der Veräußerung des Mietobjekts nur dann weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verkaufserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hatte. Dies erklärt das BMF in einem neuen Schreiben.

Verluste aus leerstehenden Vermietungsobjekten können steuerlich nur abgezogen werden, wenn der Vermieter weiterhin eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt. Die neuere BFH-Rechtsprechung zeigt, welche Beweisanzeichen für diesen Vermietungswillen sprechen. Vermieter können aus den Urteilsgründen wichtige Handlungsempfehlungen ableiten.

Mietaufwendungen für die selbstgenutzte Wohnung können auch nicht teilweise Werbungskosten bei den nunmehr erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der bislang selbst bewohnten Wohnung sein.

Kosten der Erbauseinandersetzung für die Überführung von Wirtschaftsgütern in die eigene Verfügungsmacht sind als Anschaffungsnebenkosten im Wege der AfA abziehbar (entgegen BMF-Schreiben v. 13.1.1993, BStBl I 1993, 80).

Wird anlässlich einer Sanierungsmaßnahme die Nutzfläche - wenn auch nur geringfügig - vergrößert, liegt kein Erhaltungsaufwand, sondern eine zu nachträglichen Herstellungskosten führende Gebäudeerweiterung vor.

Bei einer teils selbstgenutzten Ferienwohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung anhand einer Prognose zu überprüfen.

Das FG Münster hat entschieden, dass Maklerkosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses anfallen, Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein können, die der Steuerpflichtige aus anderen Objekten erzielt. So das FG Münster.

Die Mindestbemessungsgrundlage nach § 10 Abs. 5 UStG kann bei einer Leistung ggü. einer nahestehenden Person, die aber voll zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, nicht zur Anwendung kommen, da keine Gefahr einer Steuerhinterziehung oder Steuerumgehung besteht.

In einer 4-teiligen Serie zeigen wir anhand von Praxisbeispielen, welche umsatzsteuerlichen Problemstellungen sich bei Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken ergeben können. Im letzten Teil geht es um ein vermietetes Hausboot, das der Mieter teilweise zu Wohnzwecken, teilweise für seine Kanzlei nutzt.

In einer 4-teiligen Serie zeigen wir anhand von Praxisbeispielen, welche umsatzsteuerlichen Problemstellungen sich bei Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken ergeben können. Im 3. Teil geht es um den Verkauf und die Vermietung von Ferienhäusern.

Die Finanzverwaltung reagiert auf eine positive Entscheidung des BFH und erkennt Grundsätze der neuen Rechtsprechung an.

Laut Niedersächsischem FG sind Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer im Falle einer gemischten Nutzung teilweise abziehbar, soweit das Arbeitszimmer büromäßig eingerichtet ist und eine Aufteilung zumindest im Schätzungswege möglich ist. § 12 Nr. 1 EStG steht dem nicht entgegen.

Der Vorsteuerabzug aus einem Generalmietvertrag ist nur insoweit abzugsfähig, wie eine steuerpflichtige Weitervermietung erfolgt. Dabei ist bei der Aufteilung ein Flächenschlüssel zulässig.

Angesichts des Widerstands in den Ländern bläst die Bundesregierung nach einem Zeitungsbericht die geplante steuerliche Förderung der Gebäudesanierung ab.