Flächenbezogener Verzicht auf die Steuerfreiheit

Hintergrund

Gegenstand des Unternehmens der KG ist das Halten und Verwalten von Grundstücken. Die KG erwarb ein Gebäudegrundstück und sanierte es. Das Objekt hat eine vermietbare Fläche von 7.496 qm, die die KG überwiegend steuerfrei vermietete. Im EG befand sich ein 170 qm großes Bistro, im 1. OG ein Büro von 295 qm. Bistro und Büro vermietete die KG steuerpflichtig unter Verzicht auf die Steuerfreiheit. Die Mieterin des Büros, die X-GmbH, nutzte die Büroräume im Wesentlichen für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten wie Bauentwicklung, Baubetreuung und Verwaltung fremder Immobilien. Zu einem geringen Teil - ein Raum mit 16,75 qm - verwendete sie die Büroräume für die umsatzsteuerfreie Verwaltung eigener Immobilien.

Die KG teilte die Vorsteuerbeträge nach einem Flächenschlüssel auf: Gesamt: 7.496 qm, davon gewerblich vermietet: Bistro 170 qm + X-GmbH 295 qm = 465 qm = 6,2 %. Das FA war dagegen der Auffassung, ein wirksamer Verzicht auf die Steuerfreiheit liege nur für die Vermietung des Bistros (170 qm), nicht auch bei der Vermietung an die X-GmbH (295 qm) vor. Denn diese habe zu 20 % vorsteuerschädliche Ausgangsumsätze (Verwaltung eigenen Vermögens) ausgeführt. Es ließ deshalb Vorsteuerbeträge, soweit sie die Bürofläche der X-GmbH betrafen (295 qm) nicht zum Abzug zu und gewährte den Vorsteuerabzug nur in Höhe von 2,1 %. Ebenso entschied das FG.

Entscheidung

Die Option zur Steuerpflicht bei einer Vermietung, d.h. der Verzicht auf die Steuerbefreiung, ist nur eröffnet, wenn der Mieter nicht nur Unternehmer ist, sondern das Mietobjekt auch für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG). Die Regelung lässt auch einen nur teilweisen Verzicht im Umfang der Verwendung für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, zu. Da wesentliches Merkmal der Vermietung die Inbesitznahme des Grundstücks, d.h. der Flächen des Mietgrundstücks ist, kommt es bei der Option auf die Verwendung der Grundstücksflächen an. Der Verzicht kann daher auch teilweise für einzelne Flächen wirksam sein, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind.

Somit scheidet ein vollständiger Verzicht für die Gesamtheit der Mietflächen der X-GmbH (295 qm) aus, da ein Raum mit 16,75 qm auch für vorsteuerschädliche Umsätze (Verwaltung eigener Immobilien) verwendet wurde. Es kommt aber ein Teilverzicht in Betracht, da eine Vermietung - entgegen der Auffassung des FA und des FG - keinen abgrenzbaren Funktionsbereich voraussetzt. Vielmehr ist auch ein Teilverzicht, der sich auf einzelne Räume eines Büros bezieht, möglich. 

Der BFH verwies die Sache zur Feststellung der Verwendung der an die X-GmbH vermieteten Räume an das FG zurück.

Hinweis

Der BFH betont, dass einer Teiloption ein objektiv nachprüfbarer Aufteilungsmaßstab zugrunde liegen muss. Das ist bei der Abgrenzung der Teilflächen nach baulichem Merkmalen wie etwa nach den Räumen eines Mietobjekts zu bejahen. Anders ist es bei Teilflächen innerhalb eines Raumes. Diese sind bei der Vermietung eines Büros im Regelfall nicht abgrenzbar.

Wird - wie im Streitfall - nur einer von mehreren Büroräumen (und dieser auch nur teilweise) für vorsteuerabzugsschädliche Umsätze verwendet, können auch Gemeinflächen wie Flure, Küchen- und Sanitärflächen der steuerpflichtig vermieteten Teilfläche zugerechnet werden.

Urteil v. 24.4.2014, V R 27/13, veröffentlicht am 23.7.2014

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