| BFH Kommentierung

Vermietung eines Einkaufszentrums unterliegt nicht der Gewerbesteuer

Es geht um die Vermietung eines Einkaufszentrums mit einer Verkaufsfläche von rund 30.000 qm.
Bild: Michael Bamberger

Die Vermietung eines Einkaufszentrums ist auch dann nicht als Gewerbebetrieb anzusehen, wenn der Vermieter die üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen durchführt.

Hintergrund

Eine Vermietungsgesellschaft (KG) hatte ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von ca. 30.000 qm an 40 Mieter überlassen, die dort Waren und Dienstleistungen anboten. Die KG hatte die Mieter verpflichtet, mit zwei weiteren Gesellschaften Verträge abzuschließen, damit von diesen Gesellschaften der laufende Betrieb, die Instandhaltung, die Reinigung und die Bewachung des gesamten Einkausfszentrums einschließlich des Parkhauses sowie die Reinigung der vorhandenen Sanitär- und Sozialräume besorgt wurde. Die Mieter waren außerdem gegenüber der KG verpflichtet, eine von ihnen selbst finanzierte Werbegesellschaft zu gründen. Diese bezahlte einen sog. Centermanager zur Durchführung von Werbemaßnahmen für das Einkaufszentrum.

Die KG erklärte für die Streitjahre 1998 bis 2002 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach der Durchführung einer Außenprüfung gelangte das Finanzamt zu der Auffassung, dass die KG Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt habe und erließ entsprechende Feststellungs- und Gewerbesteuermeßbescheide. Die Klage der KG vor dem Finanzgericht blieb erfolglos.

Entscheidung

Der BFH gab der KG Recht und entschied, dass diese keinen Gewerbetrieb unterhalten habe.

Neben den in § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG genannten Tatbestandsmerkmalen ist  ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal für das Vorliegen eines Gewerbetriebs, dass die Betätigung des Steuerpflichtigen den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschritten hat (ständige Rechtsprechung des BFH, vgl. z. B. BFH, Beschluss des Großen Senats v. 25.6.1984, GrS 4/82, BStBl 1984 II S. 751, unter C.III.3.b aa). Daran fehlte es  im vorliegenden Fall.

Ausschlaggebend dafür war nach Auffassung des BFH, dass die zusätzlich zur Vermietung vereinbarten Dienstleistungen lediglich die für die Vermietung eines Einkaufszentrums notwendige Infrastruktur betrafen. Leistungen wie Instandhaltung, Reinigung und Bewachung des Einkaufszentrums sind ebenso übliche Leistungen im Rahmen der Vermietung eines Einkaufszentrums wie die Bereitstellung von sauberen Sanitär- und Sozialräumen. Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen zwar Sonderleistungen neben der Vermietung dar. Da die Werbung jedoch überwiegend dem Vermieterinteresse dient (Sicherung der Attraktivität des Standorts, um alte Mieter zu binden und ggf. neue Mieter zu gewinnen), ändert sich nichts daran, dass die Vermietungsleistung den gesamten Leistungsaustausch geprägt hat.

Hinweis

Der BFH hat in dieser Entscheidung wiederum deutlich gemacht, dass die Frage, ob von einem Vermieter zusätzlich erbrachte Leistungen noch üblich sind - also den Rahmen der Vermietungstätigkeit nicht "sprengen" - objektbezogen nach der Art des Vermietungsobjekts zu beantworten ist.

Dementsprechend hat der BFH die Vercharterung einer Segeljacht mit Hilfe eines Vermittlungsunternehmens ebenso noch als private Vermögensverwaltung angesehen, wie die Vermietung einer Ferienwohnung mit Hilfe einer zentralen Zimmervermittlung, die zusätzlich die Einweisung der Gäste, die Abnahme der Wohnung am Abreistag, die Abrechnung mit der Kurverwaltung sowie die Abrechnung der vereinnahmten Gelder mit dem Vermieter vorzunehmen hatte (vgl. BFH, Urteil v. 18.5.1999, III R 65/97, BStBl 1999 II S. 619, sowie BFH, Urteil v. 24.10.2000, IX R 58/97, BFH/NV 2001 S. 752). Die Vermietung von Wohnmobilen hat der BFH jedoch als gewerbliche ("händlertypische") Tätigkeit in einem Fall beurteilt, in dem der Steuerpflichtige 29 Wohnmobile erworben, dem Veräußerer zur Weitervermietung überlassen und während eines Zeitraums von vier Jahren 19 Wohnmobile wieder veräußert hatte (BFH, Urteil v. 22.1.2003, X R 37/00, BStBl 2003 II S. 464). Hier sah der BFH die Vermietungstätigkeit mit dem An- und Verkauf zu einem einheitlichen Geschäftskonzept verklammert, das nach der Verkehrsanschauung über eine reine Vermögensverwaltung hinausging.

BFH, Urteil v. 14.7.2016, IV R 34/13, veröffentlicht am 16.11.2016

Alle am 16.11.2016 veröffentlichten Entscheidungen im Überblick

Schlagworte zum Thema:  Einkaufszentrum, Vermietung, Gewerbesteuer

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