Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 493 Die Kostenpflicht des unterliegenden Teils (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) gilt grundsätzlich auch im Mietprozess. Bei teilweisem Obsiegen und Unterliegen sind die Kosten des Mietprozesses gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen (§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Verteilungsmaßstab ist der Gebührenstreitwert, der wiederum vom Streitgegenstand abhängt. Das gilt auch f...mehr

Rz. 94 Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist nach § 543 Abs. 2 Satz 2 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher, d. h. vor Zugang der Kündigungserklärung (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15, GE 2016, 1272) befriedigt wird. Voraussetzung dafür ist die vollständige Tilgung des Rückstands (BGH, Urteil v. 23.9.1987, VIII ZR 265/86, ZMR 1988, 16 [18]...mehr

Rz. 331 Der Vermieter kann Ansprüche auch in einem beschleunigten Verfahren mit eingeschränkten Beweismitteln, dem sog. Urkundenprozess, geltend machen, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen unstreitig sind oder durch Urkunden bewiesen werden können. Unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen bedürfen im Urkundenprozess keines B...mehr

Rz. 56 Schließlich ist Voraussetzung für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, dass die Rechte des Vermieters durch die Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens des Mieters erheblich verletzt oder gefährdet werden. Die Erheblichkeit ist regelmäßig zu bejahen, wenn eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vorliegt. Dauert diese nur kurz, kann eine Erheblichkeit zu verneinen...mehr

Rz. 264 Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde (§ 256 Abs. 1 ZPO). Rz. 265 Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder Sac...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche – einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen –, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12...mehr

Rz. 59 Hinweis Kündigung durch Vermieter Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann nur von dem Vermieter ausgesprochen werden. Das ist grds. derjenige, der in dem Mietvertrag als Vermieter bezeichnet worden ist und den Mietvertrag unterschrieben hat (KG, Urteil v. 4.2.2019, 8 U 109/17, GE 2019, 384). Handelt es sich um mehrere natürlichen Personen, kommt es darauf an, o...mehr

Rz. 116 Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters schließt Schadensersatzansprüche des Vermieters aus Verzug (§§ 280, 286) des Mieters mit seiner Mietzahlungspflicht nicht aus (BGH, Urteil v. 4.4.1984, VIII ZR 313/82, NJW 1984, 2687). Daran hat sich durch die Schuldrechtsreform nichts geändert (OLG München, Urteil v. 25.7.2002, 19 U 1819/02,WuM...mehr

Rz. 229 Die Klage auf künftige Mietzahlung ist nur dann zulässig, wenn die Besorgnis der Nichterfüllung besteht (§ 259 ZPO). Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung (AG Groß-Gerau, Urteil v. 18.7.2018, 63 C 15/17, ZMR 2018, 1006). Die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) besteht aber dann, wenn die Miete über M...mehr

Rz. 107 Bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag trägt der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für die Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 bzw. der Voraussetzungen, unter denen es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 entfällt (BGH, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2177). Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsv...mehr

Rz. 17 Aktiv legitimiert sind diejenigen Personen, denen die Ansprüche zustehen. Bei Ansprüchen aus dem Mietvertrag sind somit die jeweiligen Mietvertragsparteien aktiv legitimiert. Handelt es sich jeweils um eine natürliche Person, so sind grundsätzlich diese aktiv bzw. passiv legitimiert. Rz. 18 Problematischer ist es, wenn mehrere natürliche Personen als Vermieter oder Miet...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert, der Beschwerdewert und der Gegenstandswert für Rechtsverfolgungskosten. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständi...mehr

Rz. 146 Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1). Aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter, nach welcher der Neumieter mit Wirkung für die Zukunft anstelle des Altmieters in den Mietvertrag mit dem Vermieter eintritt, erwächst regelmäßig kein unmitt...mehr

Rz. 379 Die Räumungsvollstreckung setzt einen Titel voraus, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Grundstücks oder der Wohnung lautet. Die Wohnung muss nach der Lage (Anschrift, Gebäudeteil, Stockwerk) sowie herauszugebenden Räumlichkeiten (Anzahl der Zimmer, Nebenräume) im Titel genau bezeichnet sein. Es genügt, wenn im Urteilstenor die zu räumende Wohnung nach N...mehr

Rz. 127 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – ausgenommen die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08, GE 2009, 709) – ist grundsätzlich, dass der kündigende Vertragspartner dem anderen Vertragspartner erfolglos eine Frist zur Abhilfe gesetzt hat (KG, Beschluss ...mehr

Rz. 22 Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit d...mehr

Rz. 27 Die Kündigung ist grundsätzlich erst zulässig, nachdem der Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.4.2016, I-24 U 143/15, GE 2016, 857; OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2012, I-24 U 83/11, MDR 2012, 1086) zur Beseitigung der Störung gesetzt hat (§ 543 Abs. 3 Satz 1). Neben der Fristsetzung ist jedoch die Androhung der außerord...mehr

Rz. 256 Der Vermieter kann den Mieter auf Duldung derjenigen Einwirkungen auf die gemieteten Räume in Anspruch nehmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind; damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter seine Gewährleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 erfüllen kann. Voraussetzung ist eine Ankündigung des Beginns und des voraussichtli...mehr

Rz. 88 Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete "im Verzug ist" (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags "in V...mehr

Rz. 447 Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessener Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wohnräume sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen, auch der als Wohnraum vermietete Geschäftsraum, nicht dagegen eine Wohnung, die als Lager und Abstellraum gemietet wur...mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – i. d. R. mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, wenn e...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr. 7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn ...mehr

Rz. 140 Für den Fall der Kündigung wegen verspäteter Gebrauchsüberlassung oder nicht rechtzeitiger Abhilfe enthält § 543 Abs. 4 Satz 1 eine Beweislastregel. Der Vermieter muss die rechtzeitige Gebrauchsgewährung und/oder Abhilfe vor Fristablauf beweisen (§ 543 Abs. 4 Satz 2). Hat sich der Vermieter vertraglich zur Durchführung verschiedener Arbeiten zur Herstellung des vertr...mehr

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärun...mehr

Rz. 38 Der Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat – z. B. weil er die mangelhafte Mietsache ohne Vorbehalt im Übergabeprotokoll als einwandfrei übernommen hat –, muss das Vorliegen eines erheblichen Mangels (BGH, Urteil v. 13.2.1985, VIII ZR 154/84, NJW 1985, 2328) darlegen und beweisen; ebenso muss er die Aufforderung zur Mängelbesei...mehr

Rz. 277 Die verklagte Mietpartei kann gegen die klagende Mietpartei bei dem Gericht der Klage Widerklage erheben, wenn der Gegenanspruch mit dem in der Klage geltend gemachten Anspruch oder mit den gegen ihn vorgebrachten Verteidigungsmitteln in Zusammenhang steht. Dieser prozessuale Zusammenhang ist weit auszulegen. Der Zusammenhang mit der Klage ist zu bejahen, wenn mindes...mehr

Rz. 146 Das nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Wohnraummieters gegenüber der Masse fortbestehende Mietverhältnis kann erst bei einem Zahlungsverzug der Masse im Umfang des § 543 Abs. 2 Nr. 3 oder unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 vom Vermieter, dem kein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht zusteht, fristlos gekündigt werden (Eckert, NZM...mehr

Rz. 10 Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Die Sicherheitsleistung deckt nur die Risiken ab, die sich aus der baulichen Maßnahme ergeben. Maßgebend für die Höhe der Sicherheitsleistung sind insoweit die Rückbaukosten, zusätzlich eines Sicherheitszuschlages für Preissteigerungen (Bieber, in ...mehr

Rz. 5 Achtung Unterschiedlicher Fristbeginn § 545 Satz 2 normiert lediglich die Frist mit für Mieter und Vermieter unterschiedlichem Fristbeginn, innerhalb derer der Widerspruch spätestens erklärt sein muss. Die Widerspruchsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter jeweils 2 Wochen, beginnt jedoch unterschiedlich. Für den Mieter beginnt die Frist in dem Au...mehr

Rz. 8 Der Mieter hat nur einen Anspruch auf Erlaubnis – gemeint ist Einwilligung (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 25; Mersson, a. a. O., Anm. 4.4.; ders., NZM 2002, 313, 316), nicht auf Durchführung der Maßnahmen durch den Vermieter. Verweigert also der Vermieter die Erlaubnis, muss der Mieter auf deren Erteilung – nicht auf Duldung – klagen. Dazu gehört, dass er im Klage...mehr

Rz. 18 Da auch die nicht rechtzeitige Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs zur Kündigung berechtigt, besteht das Kündigungsrecht auch schon vor Überlassung der Mietsache (BGH, Urteil v. 10.10.2001, XII ZR 93/99, NZM 2001, 1077; OLG Köln, Urteil v. 18.12.1996, 27 U 17/96, ZMR 1997, 230). Darüber hinaus kann der Mieter bereits vor Überlassung der Mietsache fristlos kündigen...mehr

Rz. 137 Das Kündigungsrecht des § 543 ist dann ausgeschlossen, wenn die Rechte des Mieters bei einem Mangel durch § 536b ausgeschlossen sind (vgl. dazu § 536b Rn. 2 ff.). Das wäre z. B. der Fall, wenn der Mieter bei dem Abschluss des Vertrags den Sachmangel, der an sich zu einer nicht unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt hat, positiv kannte, ohne ...mehr

Rz. 233 Der Mieter kann auf Beseitigung der Mängel klagen, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hat der Mieter einen Anspruch auf Herstellung eines Schall – oder Trittschutzes, ist der entsprechende Klageantrag jedoch nur dann hinreichend bestimmt, wenn er unter Bezugnahme auf objektive Maßstäbe (DIN-Vorschriften oder Dezibel-Grenzen) konkretisiert ist (LG Berli...mehr

Rz. 93 Die Kündigung muss gegenüber dem Mieter erklärt werden und diesem zugehen. Bei einer Mietermehrheit muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erfolgen. Ist eine ursprüngliche Mitmieterin ausgezogen und halten sich in der Wohnung nur noch die weiteren ursprünglichen Mitmieter auf, kann unter Umständen davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis zu denselben Bedi...mehr

Rz. 87a Gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und...mehr

Rz. 144 Mit dem Insolvenzantrag hat der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – eine Bescheinigung über einen Einigungsversuch mit den Gläubigern sowie einen Schuldenbereinigungsplan als Grundlage für eine Einigung mit diesen beizubringen. Falls Aussichten auf eine Einigung nicht von vornherein ausscheiden, wird das Insolvenzgericht das Eröffnungsverfahren zunächst ruhen las...mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wer...mehr

Rz. 150 Auch nach Eröffnung des eigentlichen Insolvenzverfahrens besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für und gegen die Masse fort, allerdings nur dann, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist (BGH, Urteil v. 5.7.2007, IX ZR 185/06, NZM 2007, 883). Der Mieter darf nur noch an den Insolvenzverwalter zahl...mehr

Rz. 7 Der Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d rügt, trägt im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 556d Rn. 92). Hinweis Miete durch Sozialamt Der Mieter, dessen Miete vom Sozialamt überwiesen wird, kann Ansprüche auf Rückzahlun...mehr

Rz. 5 Vorrangig ist das Interesse des Mieters. Liegt dieses vor, kann der Mieter grundsätzlich die Erteilung der Erlaubnis verlangen. Je schwerer die Behinderung ist, umso stärkere Eingriffe in die Bausubstanz sind vom Vermieter zu akzeptieren. Der Mieter, dessen Zeitmietvertrag in Kürze abläuft oder der ohnehin in Kürze in ein Pflegeheim umziehen muss, kann sich weniger auf...mehr

Rz. 149 Wird ein sog. schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter durch das Insolvenzgericht bestellt, ändert sich an der Mietzahlungspflicht des Mieters grundsätzlich nichts. Er muss weiter seine Miete an seinen Vermieter zahlen. Nur dann, wenn der vorläufige Verwalter ausdrücklich ermächtigt ist, Außenstände des Schuldners – hier des Vermieters – einzuziehen (vgl. dazu BGH, U...mehr

Rz. 36 Erforderlich ist Abgabe einer Kündigungserklärung in Schriftform (§ 568 Abs. 1), d. h. die Kündigungserklärung muss vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet sein. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag für die Kündigungserklärung "Schriftform" vereinbart worden ist (KG, Urteil v. 16.1.2006, 8 U 157/05, WuM 2008, 193; KG Beschlüsse v. 11.6. und 9.7.2018, 8 W 31/18, GE...mehr

Rz. 33 Schließen mehrere Personen einen Mietvertrag ab, so sind sie regelmäßig als Mitglieder einer GbR verbunden (KG, Beschluss v. 30.3.1992, 2 W 1331/92, WuM 1992, 323; OLG München, Urteil v. 14.1.1994, 21 U 4806/93, ZMR 1994, 216 für die nichteheliche Lebensgemeinschaft). Für Streitigkeiten, die das Mietverhältnis als Ganzes betreffen (z. B. Klage auf Zustimmung zur Miete...mehr

Rz. 53 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters abgemahnt und dieser den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt hat. So setzt die Kündigung wegen eines katastrophalen und verwahrlosten Zustands (Messie-Wohnung) eine Abmahnung mit angemessener Frist voraus (AG Hamburg, Urteil v. ...mehr

Rz. 284 Die unterlegene Mietvertragspartei kann Einwendungen gegen die titulierte Forderung mittels einer Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 Abs. 1 ZPO geltend machen, wenn die Gründe – auf denen sie beruhen – erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes spätestens hätten geltend gemacht werden müssen, entstan...mehr

Rz. 2a Das Wort "Kündigung" muss in der Kündigungserklärung nicht ausdrücklich enthalten sein; es reicht aus, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wirksam nur von und gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (LG Berlin, U...mehr

Rz. 148 Hat das Insolvenzgericht dem Mieter die Restschuldbefreiung in Aussicht gestellt (§ 290 InsO), sammelt in der Folgezeit der Treuhänder die zur Verteilung an die Gläubiger – einschließlich des Vermieters – bestimmte Masse und schüttet sie jährlich an die Gläubiger entsprechend ihrer Quote aus (§ 292 InsO). Die von der künftigen Restschuldbefreiung erfassten Forderunge...mehr

Rz. 31 Die Kündigung ist einmal ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel positiv kannte oder ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Die Kündigung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter in Kenntnis des anfänglichen Mangels, der zu einer vollständigen oder teilweisen Entziehung des Gebrauchs der Mietsache gefüh...mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vor...mehr