Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 149 Wird ein sog. schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter durch das Insolvenzgericht bestellt, ändert sich an der Mietzahlungspflicht des Mieters grundsätzlich nichts. Er muss weiter seine Miete an seinen Vermieter zahlen. Nur dann, wenn der vorläufige Verwalter ausdrücklich ermächtigt ist, Außenstände des Schuldners – hier des Vermieters – einzuziehen (vgl. dazu BGH, U... mehr

Rz. 186 Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand missfällt, darau... mehr

Rz. 224 Von dem Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist der Schadensersatzanspruch wegen Schäden zu unterscheiden, der sich aus dem gesetzlichen geregelten Tatbestand der positiven Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1) ergibt. Derartige – unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtende – Substanzschäden könnten auch Bohrlöcher a... mehr

Rz. 36 Erforderlich ist Abgabe einer Kündigungserklärung in Schriftform (§ 568 Abs. 1), d. h. die Kündigungserklärung muss vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet sein. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag für die Kündigungserklärung "Schriftform" vereinbart worden ist (KG, Urteil v. 16.1.2006, 8 U 157/05, WuM 2008, 193; KG Beschlüsse v. 11.6. und 9.7.2018, 8 W 31/18, GE... mehr

Rz. 11 Jede Pflichtverletzung des Mieters muss ferner erheblich sein. Dazu sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (BGH, Beschluss v. 2.12.2025, VIII ZR 274/23, GE 2026, 285; Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065; v. 25.10.2023, VIII ZR 147/22, WuM 2024,36; Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 91, WuM 2021, 753). Pflichtverletzungen, die die Rechte ... mehr

Rz. 106 Gemäß § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 ist grundsätzlich der Leistungsort der Wohnsitz des Schuldners/Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher darauf an, wann der Mieter das zur Übermittlung der Miete seinerseits Erforderliche getan hat. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr genügt es, dass der Mieter – bei ausreichend gedeck... mehr

Rz. 46 Der Mieter darf nach inzwischen allgemeiner Meinung Haushaltsgeräte in der Wohnung aufstellen und betreiben. Dazu gehören Waschmaschinen (LG Freiburg /Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, GE 2014, 804), Trockenautomaten ((LG Freiburg/Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, a. a. O.; AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008 , 53 C 1736/08; LG Düsseldorf , Beschlu... mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete... mehr

Rz. 51 Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (sog. Vorratskündigung) grundsätzlich nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gest... mehr

• 2021 Nießbrauch am Mitunternehmeranteil / Doppelte Mitunternehmerstellung / § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG Bei einem Nießbrauch an einem Mitunternehmeranteil geht die Rechtsprechung des BFH nicht mehr von der Möglichkeit einer doppelten Mitunternehmerstellung aus. Vielmehr kann am Gesellschaftsanteil einer Personengesellschaft nur eine einzige Mitunternehmerstellung – entweder durc... mehr

Rz. 9 Der Vermieter hat gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 ein "berechtigtes Interesse" an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Daneben hat der Vermieter gemäß §§ 543, 569 die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die fristgemäße Kündigung schließt die fristlose Kündi... mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine... mehr

Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen g... mehr

Rz. 182 Die bisherigen Ausführungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu nach Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Schönheitsreparaturen gelten auch dann, wenn schon bei Übergabe der Wohnung (renoviert oder unrenoviert) ein Zustand erreicht war oder (inzwischen) ein Zustand erreicht ist, der es erfordert, "Grund" in den Renovierungszustand der Wohnung zu bringen.... mehr

Rz. 215 Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgefüh... mehr

Rz. 217 Unter dem Stichwort Vorteilsausgleichung wird teilweise argumentiert (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1132; ders. in Schönheitsreparaturen, I Rn. 514), der Mieter müsse nicht bzw. nur z. T. die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen, wenn der Umfang der erforderlichen Arbeiten nicht nur auf dem Mietgebrauch des derzeitigen Mieters beruhe. Es kommt in der in anderem Zusam... mehr

Rz. 128 Geschuldet wird der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. Dabei kommt es auf den Zustand an, der zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestand. Allerdings können technische oder wissenschaftliche Entwicklungen zu der Erkenntnis führen, dass bestimmte Einrichtungen der Mietsache nicht mehr geeignet sind, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, z. B. den Auf... mehr

Rz. 188 Die zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses entwickelten Grundsätze gelten nicht mit derselben Konsequenz für das laufende Mietverhältnis. Denn während des Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, mit welchem Zustand er sich zufrieden gibt (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16, juris; SchmidtFutterer/Eisensc... mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ... mehr

Rz. 148 Hat das Insolvenzgericht dem Mieter die Restschuldbefreiung in Aussicht gestellt (§ 290 InsO), sammelt in der Folgezeit der Treuhänder die zur Verteilung an die Gläubiger – einschließlich des Vermieters – bestimmte Masse und schüttet sie jährlich an die Gläubiger entsprechend ihrer Quote aus (§ 292 InsO). Die von der künftigen Restschuldbefreiung erfassten Forderunge... mehr

Rz. 45 Aus der Gesetzesformulierung des § 535 Satz 1 "durch den Mietvertrag" ergibt sich, dass sich der inhaltliche Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien richtet. Dazu gibt es üblicherweise in den Formularmietverträgen Einzelvereinbarungen, aber auch die Hausordnung, die entweder sich im Formularvertrag selbst befindet oder ... mehr

Rz. 53 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters abgemahnt und dieser den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt hat. So setzt die Kündigung wegen eines katastrophalen und verwahrlosten Zustands (Messie-Wohnung) eine Abmahnung mit angemessener Frist voraus (AG Hamburg, Urteil v. ... mehr

Rz. 2a Das Wort "Kündigung" muss in der Kündigungserklärung nicht ausdrücklich enthalten sein; es reicht aus, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wirksam nur von und gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (LG Berlin, U... mehr

Rz. 35 Eigenbedarf kann für Familienangehörige geltend gemacht werden. Hinweis Begriff: Familienangehörige Der Begriff des Familienangehörigen ist im Gesetz nicht definiert, auch nicht im übrigen BGB. Allgemein wird mit dem Begriff der Familie die Gesamtheit der durch Ehe- und Verwandtschaft verbundenen Personen gesehen (BVerwG, Urteil v. 31.3.1977, V C 22.76, BVerwGE 52, 214)... mehr

• 2021 Erweiterte Grundstückskürzung / Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen / § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Eine auch nur geringfügige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließt die Anwendung der erweiterten Kürzung aus. Geltung hat dies auch dann, wenn es sich bei den Betriebsvorrichtungen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handelt. Fraglich ist, wie im Fall der Ver... mehr

Rz. 142 Was allgemein unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, definiert § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV wie folgt: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Wie angeführt, gilt § 28 II. BV dire... mehr

Rz. 1 § 573 ist eine der wichtigsten Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Wohnraummieters. Ein Wohnraummietverhältnis kommt regelmäßig auch dann zustande, wenn eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, WuM 201... mehr

Rz. 44a Nach § 535 Satz1 ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch zu überlassen. Dazu gehört die Besitzüberlassung. Der mietvertragliche Überlassungsanspruch verjährt während der Mietzeit nicht Wenn der vormalige Eigentümer "die zu erstellenden Mieträume (...) vermietet" und im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter dem Mieter das Einreichen eines Bauant... mehr

Rz. 31 Die Kündigung ist einmal ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel positiv kannte oder ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Die Kündigung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter in Kenntnis des anfänglichen Mangels, der zu einer vollständigen oder teilweisen Entziehung des Gebrauchs der Mietsache gefüh... mehr

Rz. 9 Soweit die Kosten nur für einzelne Wohnungen entstanden sind, sind auch nur die jeweiligen Kosten für diese in Ansatz zu bringen. Soweit Kosten für mehrere Wohnungen angefallen sind, wie z. B. Gerüstkosten, Wärmedämmung, Zentralheizungseinbau oder auch notwendige Architektenhonorare, sind diese vom Vermieter gemäß § 559 Abs. 3 angemessen zu verteilen. Bei der Bestimmun... mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermietersei... mehr

Rz. 5 Die Norm benennt insgesamt 4 Kündigungstatbestände, die gleichrangig nebeneinander stehen. Rz. 6 § 573 Abs. 1 Satz 1 beinhaltet die Generalregelung, wonach die Kündigung nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Begriff des "berechtigten Interesses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Be... mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, sodass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchfü... mehr

Rz. 40 Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs: Aufforderungsschreiben des Mieters zur Überlassung der Mietsache Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Ihre(n) Mieter ... vertrete. Mit Mietvertra... mehr

Rz. 108 Mit Zahlung der Miete erlischt die Mietforderung für den jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt (§ 362). Bei der Zahlung unter Vorbehalt ist es problematisch, ob auch Erfüllung eintritt, was z. B. bei einer Zahlung unter Vorbehalt innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 weitreichende Folgen haben kann. Zu unterscheiden ist zwischen dem schlichten und dem qualifizier... mehr

Rz. 67 Nicht vom Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs gedeckt sind bauliche Veränderungen und Einbauten, durch die das Mietobjekt endgültig und nur schwer behebbar verändert wird; nachteilige Folgewirkungen für die Räume zu befürchten sind; der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, insbesondere der Fassade, beeinträchtigt wird; Störungen, Belästigungen oder Gefährdungen Dritter auf... mehr

Rz. 122 Kündigungsschreiben des Anwalts des Vermieters wegen Mietrückstands über mehr als zwei Monate (Vor- und Zuname des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … ... mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc... mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ... mehr

Rz. 180 Es ist nicht zu übersehen, dass bei der Abwicklung von Schönheitsreparaturen in der Praxis der Unterschied zwischen den Erfordernissen fachgerechter Schönheitsreparaturen und den tatsächlichen Leistungen des Schuldners vielfach erheblich ist und es dennoch zur Abnahme/Hinnahme durch den Gläubiger kommt. Es ist auch durchaus einfühlbar, wenn einem Mieter beim Lesen de... mehr

Rz. 70 Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist es insbesondere anzusehen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Diese Regelung ist mit Art... mehr

Rz. 69 Der Vermieter ist für die Schuldhaftigkeit der durch den Wohnungsmieter begangenen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1) beweispflichtig (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501; entgegen BGH, Urteil v. 13.4. 2016, VIII ZR 39/15, ZMR 2016, 523). Rz. 69a Bei längerfristigen Mietverhältnissen ist die Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 1 oft recht lang. ... mehr

Rz. 5 Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, NZM 2015, 198; Beschluss v. 12.6.2018, VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454; Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Kinne, Teil B Rn. 38, Teil C Rn. 16). In der M... mehr

Rz. 16 Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Vermieter ihm den vertragsmäßigen Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen hat, die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist und der Vermieter trotz Fristsetzung seitens des Mieters keine Abhilfe geschaffen hat. 3.1.1 Anwendungsbereich Rz. 17 Das Kündigungsrecht besteht für... mehr

Rz. 64 Der Vermieter muss sämtliche Voraussetzungen für die fristlose Kündigung beweisen, also sowohl die Sorgfaltspflichtverletzung bzw. die unbefugte Gebrauchsüberlassung als auch die Abmahnung und die erhebliche Verletzung seiner Rechte. Ferner muss er den Zugang der fristlosen Kündigung innerhalb angemessener Frist nach seiner Kenntnis von der Fortsetzung des vertragswid... mehr

Rz. 113 Die Erhöhung eines Zuschlags bedarf – abgesehen vom Untermietzuschlag gemäß § 553 Abs. 2 – der Vereinbarung zwischen den Parteien, es sei denn, der Vermieter hat sich im Vertrag eine Erhöhung vorbehalten. Diese Erhöhung unterliegt nicht den Regeln des BGB , sondern vollzieht sich nach § 315 (vgl. BayObLG, RE v. 25.3.1986, RE-Miet 4/85; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. ... mehr

Rz. 2 Die fristlose Kündigung ist sowohl bei einem Mietverhältnis als auch bei einem Pachtverhältnis zulässig, nicht dagegen bei einem Leihverhältnis (BGH, Urteil v. 9.10.1991, XII ZR 122/90, NJW 1992, 496). Die Kündigung ist sowohl bei der Vermietung von beweglichen als auch von unbeweglichen Sachen, bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen zulässig. Das Kündigungsrecht a... mehr

Die Haustierhaltung in Mietwohnungen ist häufiger Streitpunkt sowohl im Verhältnis zum Vermieter als auch wegen der durch die Tiere verursachten Störungen im Verhältnis zu den anderen Mietern. Dies wird verständlich, wenn man die unterschiedlichen Interessenlagen berücksichtigt. Auf der einen Seite steht der Vermieter, dem daran gelegen ist, Beschädigungen und übermäßige Abnu... mehr

Rz. 43 Die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist sowohl bei einem Mietverhältnis als auch bei einem Pachtverhältnis zulässig, nicht dagegen bei einem Leihverhältnis (BGH, Urteil v. 9.10.1991, XII ZR 122/90, NJW 1992, 496). Die Kündigung ist bei der Vermietung sowohl von beweglichen als auch von unbeweglichen Sachen, bei Wohn- und Gewerberaummietverhältniss... mehr

Rz. 55 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ist, dass der Mieter ungeachtet der Abmahnung des Vermieters weiterhin die Mietsache vernachlässigt und dadurch erheblich gefährdet oder weiterhin unbefugt einem Dritten überlässt. Für eine fristlose Kündigung können nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahn... mehr