Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 1 Nach dem gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden § 555d Abs. 1 hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Dabei handelt es sich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Der Mieter hat auch sämtliche Maßnahmen zu dulden, die in Erfüllung des GModG erforderlich sind, da sie aufgrund rechtlicher Verpflichtung erfor... mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z... mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u... mehr

Rz. 10 Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Die Sicherheitsleistung deckt nur die Risiken ab, die sich aus der baulichen Maßnahme ergeben. Maßgebend für die Höhe der Sicherheitsleistung sind insoweit die Rückbaukosten, zusätzlich eines Sicherheitszuschlages für Preissteigerungen (Bieber, in ... mehr

Rz. 42 Grundsätzlich können nur Netto- mit Nettomieten und Brutto- mit Bruttomieten verglichen werden. Eigentlich ist es allerdings systemwidrig, überhaupt Bruttomieten bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Denn bei den Betriebskosten, also dem Bruttoanteil der Miete, handelt es sich um tatsächliche Kosten, die vom Mieter verursacht bzw. auf ihn überbürdet... mehr

Rz. 5 Vorrangig ist das Interesse des Mieters. Liegt dieses vor, kann der Mieter grundsätzlich die Erteilung der Erlaubnis verlangen. Je schwerer die Behinderung ist, umso stärkere Eingriffe in die Bausubstanz sind vom Vermieter zu akzeptieren. Der Mieter, dessen Zeitmietvertrag in Kürze abläuft oder der ohnehin in Kürze in ein Pflegeheim umziehen muss, kann sich weniger auf... mehr

Rz. 8 Der Mieter hat nur einen Anspruch auf Erlaubnis – gemeint ist Einwilligung (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 25; Mersson, a. a. O., Anm. 4.4.; ders., NZM 2002, 313, 316), nicht auf Durchführung der Maßnahmen durch den Vermieter. Verweigert also der Vermieter die Erlaubnis, muss der Mieter auf deren Erteilung – nicht auf Duldung – klagen. Dazu gehört, dass er im Klage... mehr

Rz. 21 Durch die entsprechende Anwendung des § 555a Abs. 3 gemäß § 555d Abs. 6 ist klargestellt, dass der Mieter auch bei Modernisierungsmaßnahmen einen Anspruch auf Ersatz derjenigen Aufwendungen hat, die er infolge dieser Maßnahmen machen musste. Aufwendungen im Sinne dieser Norm sind nicht die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und a... mehr

Rz. 67 Wer kann die Miete bei Modernisierung erhöhen, wer ist zur Anrechnung von Drittmitteln verpflichtet? Nach § 559 Abs. 1 ist der Vermieter zur Mieterhöhung nach Modernisierung berechtigt, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat, also der auch der Bauherr war (LG Berlin, Urteil v. 30.11.2010, 63 S 107/10, GE 2011, 339). Damit ist derjenige gemeint, der die baulichen M... mehr

Rz. 3 Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des alternativen Begründungsmittels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt; liegt die verlangte Miete oberhalb der im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Mietspanne... mehr

Rz. 11 Zu berücksichtigen sind im Rahmen der Abwägung auch vorausgegangene Verwendungen des Mieters (LG Berlin, Urteil v. 20.4.1999, 64 S 316/98, ZMR 1999, 554 = NZM 1999, 1036), soweit grundsätzlich eine Duldungspflicht gemäß § 555d Abs. 1 besteht. Vorausgegangene Aufwendungen spielen keine Rolle, wenn die Maßnahme des Vermieters angesichts des vom Mieter bereits geschaffe... mehr

Rz. 40 Der Begriff von Zuschlägen ist in zweierlei Hinsicht relevant. Erhöhung der Vergleichsmiete Die konkrete Wohnung kann wegen nicht ortsüblicher Sonderleistungen des Vermieters bzw. Sondermerkmalen der Wohnung von dem üblichen vergleichbaren Wohnraum abweichen. Hierfür sind für die konkrete Wohnung bestimmte Zuschläge anzusetzen, die die konkrete Wohnungsmiete im Verhältn... mehr

Rz. 4 Bei den in § 556e genannten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich ausschließlich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Eine derartige Modernisierung ist umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinbli... mehr

Rz. 7 Der Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d rügt, trägt im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 556d Rn. 92). Hinweis Miete durch Sozialamt Der Mieter, dessen Miete vom Sozialamt überwiesen wird, kann Ansprüche auf Rückzahlun... mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist eine wichtige Möglichkeit für Mieterhöhungen des Vermieters im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Sie ist § 2 MHG a. F. nachgebildet, der allerdings "entzerrt" worden ist, sodass sich Teile der bisherigen Bestimmung in den §§ 558a–e wiederfinden. Das dient sicher der Übersichtlichkeit. § 2 MHG war bisher die wichtigste Regelung zur Mieterhöhung. Da i... mehr

Rz. 49 Die sog. Kappungsgrenze ist mit Wirkung vom 1.1.1983 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (BGBl. 1982, I 1912) eingeführt worden und dient als weiteres (Preisbindungs-)Instrument zur Regulierung der Mietentwicklung, vor allem zum Schutz vor abrupten Mietsteigerungen. Sie gibt neben der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine zusätz... mehr

Rz. 2 Ein Abzug von Kürzungsbeträgen kommt bei Zuschüssen der öffentlichen Hand, des Mieters oder Dritter für Baumaßnahmen i. S. d. § 559, § 555b Nr. 1, 2 bis 6 in Betracht, also vor allem bei Mitteln aus Wohnungsbauförderungs- und Stadtsanierungsprogrammen, auch bei solchen der Kreditanstalt für Wiederaufbau und der Europäischen Investitionsbank und ein Teilschuldenerlass b... mehr

Rz. 64 Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 gilt für bestimmte Mieter bis zu einer bestimmten Höhe in bisher preisgebundenen Wohnungen nach Auslaufen der Förderung nicht. Im Einzelnen: Es muss sich um öffentlich geförderte Wohnungen i. S. d. § 1 WoBindG handeln. Der Mieter war zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe (Fehlbelegungsabgabe) nach § 1 AFWOG verpflichtet. Die Eigenschaft d... mehr

Rz. 6 Der Vermieter muss die für ihn günstigen (Ausnahme von der Mietpreisbremse) Voraussetzungen des § 556f darlegen und beweisen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556f Rn. 25; Fleindl, WuM 2015, 212). Bestreitet der Mieter die in diesem Rahmen aufgestellten Tatsachenbehauptungen, wird der Vermieter auch die entsprechenden Belege, z. B. über die Kosten und den Umfang einer ... mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v... mehr

Rz. 2 Die ortsübliche Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, bemisst sich nach derjenigen zu Beginn des Mietverhältnisses zuzüglich zulässiger Zuschläge. Diese wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleic... mehr

Rz. 16 Die Pflicht des Mieters, dem Vermieter die Härtegründe mitzuteilen, beginnt nur dann mit dem Zugang der Modernisierungsankündigung, wenn diese den Vorschriften des § 555c entspricht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 68). Damit kommt es lediglich auf die formelle Wirksamkeit der Ankündigung an. Die Mitteilungsfrist wird auch dann nicht in Gang gesetzt, wenn die... mehr

Rz. 32 Die vor dem 1.9.2001 geschlossenen Kautionsvereinbarungen sind hinsichtlich Form und Wirksamkeit nach altem Recht (§ 550b) zu beurteilen (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 23.1.2002, 7 C 194/01, GE 2002, 400; Beuermann, GE 2001, 905). Änderungen der bisherigen Kautionsvereinbarungen sind also nicht notwendig. § 566 (vgl. dazu Rn. 27a) findet auf vermietete Wohnräume, di... mehr

Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parte... mehr

Rz. 6 Der Verstoß gegen § 556d Abs. 1 begründet nur einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter in Höhe der zu viel gezahlten Miete (vgl. AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 28.9.2016, 2 C 202/16, GE 2016, 1449). Maßgeblich dafür ist nicht die vereinbarte, sondern die nach § 556d zulässige Miete (AG Mitte, Urteil v. 28.1.2026, 7 C 228/24, GE 2026, 246). Achtung Schuldh... mehr

Rz. 2 Voraussetzung des Anspruchs ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an der behindertengerechten Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr haben. Seine berechtigterweise in der Wohnung lebenden Mitbewohner haben keinen eigenen Anspruch auf Zustimmung zur Duldung. Das Interesse des Mieters kann sich daraus ergeben, dass er selbst behindert ist. Der Mieter hat aber ... mehr

Rz. 15 Der Mieter hat nach dem gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 3 des § 555d dem Vermieter nicht nur die Umstände mitzuteilen, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen (vgl. oben Rn. 5 – 11), sondern auch diejenigen, die der Mieterhöhung entgegenstehen. Das ist insofern konsequent, als auch die Moder... mehr

Rz. 7 Erhält der Vermieter keinen Zuschuss zu seinen laufenden Aufwendungen, sondern zur Finanzierung der laufenden Aufwendungen, besteht seine Förderung in der Zinsersparnis; nur diese ist deshalb von der grundsätzlich möglichen Mieterhöhung in Abzug zu bringen. mehr

Rz. 19 Der Mieter kann Einwendungen auch nach dem Ablauf der Frist geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat und dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt (§ 555d Absatz 4 Satz 1). Hinweis Vom Mieter nicht zu vertreten Nicht zu vertreten hat der Mieter Gründe, die erst nach Ablauf der Frist ... mehr

Rz. 9 Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum kann der Mieter gegenüber den anderen Miteigentümern nicht durchsetzen, da er mit diesen keine vertraglichen Beziehungen hat. Er kann aber von dem vermietenden Eigentümer verlangen, das sich dieser bei den anderen Miteigentümern für die Zustimmung zur behindertengerechten Maße in dem Umfang einsetzt, in dem dieser selbst einen Anspruc... mehr

Rz. 1 Das GModG 2026 löst mit dem neuen § 559f BGB die bisherige Regelung des § 71o GEG 2024 ab. Der Vermieter kann beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 42 Abs. 2 Nr. 2 GModG eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe be... mehr

Rz. 9 Zu den Härtegründen rechnen die mit der Abwicklung der Maßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen sowie die baulichen Auswirkungen – etwa für den Zuschnitt der gemieteten Räume. Die Modernisierungsmaßnahmen können von einer geringfügigen Belästigung bis zur vorübergehenden Unbewohnbarkeit der Mieträume reichen. Plant der Vermieter derart umfangreiche Modernisierungs- un... mehr

Rz. 35 Mängel der Mietsache nach § 536 beziehen sich jeweils auf die konkrete Wohnung. Daraus folgt, dass die zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau nach § 558b Abs. 2 nicht berücksichtigt werden können, mögliche Ansprüche des Mieters nur über §§ 536 ff. zu regulieren sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob nach BGB tatsächlich Mietminderung verlangt werden... mehr

Rz. 11a Ferner sind weitere Härtegründe vorstellbar wie hohes Alter (aber nicht generell, vgl. OLG Karlsruhe, RE, RiM 1, 35), jedenfalls wenn es mit Gebrechlichkeit zusammentrifft (OLG Karlsruhe, a.a.O; LG Berlin, Urteil v. 18.3.2016,65 S 171/15, juris. Auch der Gesundheitszustand (LG Berlin, Urteil v. 17.12.2014, 67 S 66/14, GE 2015 388: psychische Erkrankung) kann eine Rol... mehr

Rz. 22 Gemäß § 555d Abs. 7 sind zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen unwirksam. Dies gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Vereinbarungen, die eine Berücksichtigung seiner Aufwendungen bei seinen – mit Zustimmung des Vermieters erfolgten – Modernisierungsmaßnahmen bei späteren vermieterseitigen Modernisierungsmaßnahmen ... mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle... mehr

Rz. 48 Nach § 558 Abs. 2 Satz 2 ist bei der Vergleichsmietenbetrachtung Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, nicht zu berücksichtigen. Dies gilt für Sozialwohnungen gemäß §§ 1 ff. WoBindG, also Wohnungen des ersten und zweiten Förderweges sowie mit Wohnungsfürsorgemitteln oder mit Aufwendungshilfen gef... mehr

Rz. 1 Die Regelung entspricht inhaltlich dem seinerzeitigen § 3 Abs. 1 Satz 3–7 MHG und hält im Einzelnen fest, was sich der Vermieter im Hinblick auf Zuwendungen von anderer Seite bei der Umlegung nach § 559 Abs. 1 anrechnen lassen muss bzw. was überhaupt nicht zu den aufgewendeten Kosten i. S. d. § 559 gehört. Die Tatbestandsvoraussetzungen haben sich im Verhältnis zum bis... mehr

Rz. 77 Die Regelung stimmt mit der bisherigen Rechtslage überein, dass eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist. Unwirksam sind alle Vereinbarungen, die dem Vermieter Erleichterungen von den materiellen Voraussetzungen des § 558 einräumen. Die Vereinbarung, dass die Jahresfrist bereits mit Vertragsschluss beginnt ist ebenso unwirksam, wie die Vere... mehr

Rz. 5 Die prozentuale Zinsverbilligung ergibt sich aus einem Vergleich zwischen dem Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme mit dem tatsächlich vom Vermieter zu zahlenden Zinssatz. Die Ermittlung des marktüblichen Zinssatzes für erstrangige Hypotheken orientiert sich entweder an dem durchschnittlichen Zinssatz der durch erstrangige Hypoth... mehr

Rz. 13 Ferner sind die Härtegründe abzuwägen mit den Belangen der Energieeinsparung, die als Gründe des Allgemeinwohls Vorrang vor den Härtegründen haben, soweit die Grenze der Unzumutbarkeit für den Mieter nicht erreicht ist. Hinweis Verpflichtung und Härteeinwand Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass die nach dem GModG erforderlichen Maßnahmen für den Vermieter verpflic... mehr

Rz. 4 Dauer Die Wartefrist betrug nach dem bisherigen § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG ein Jahr. § 558 Abs. 1 normiert jetzt eine Frist von fünfzehn Monaten, in der die Miete unverändert geblieben sein muss. Damit ist jedoch tatsächlich keine Änderung der Sach- und Rechtslage verbunden. Es soll sich lediglich um eine Klarstellung handeln. Denn die Rechtsprechung war bei der bislang formu... mehr

Rz. 13 Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Die Vertragsparteien können aber vereinbaren, dass der Mieter gar keine oder nur eine geringere Sicherheit leisten muss, als zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands erforderlich ist. Die Parteien können auch vereinbaren, dass der Mieter die Erforderlichkeit der baulichen Maßnahme für die beh... mehr

Rz. 4 Werden die Kosten mit einem zinslosen oder zinsverbilligten Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, wobei Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes ebenfalls als Mittel aus öffentlichen Haushalten gelten, verringert sich ebenfalls der Modernisierungszuschlag, bei Zuschüssen oder Darlehen zur Deckung der laufenden Aufwendungen um den Jahresbet... mehr

Überblick Die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierungsmaßnahme ist in vielen Fällen das maßgebliche Kriterium für ihre Umsetzung. Beim klassischen Vorgehen werden die Investitionskosten für eine Maßnahme mit den eingesparten Energiekosten nach der Durchführung verglichen und ins Verhältnis gesetzt. Je schneller sich die Investition durch geringere Energiekosten oder... mehr

Die Fassadendämmung eines Mehrfamilienhauses in München kann wirtschaftlich dargestellt werden, wenn Sowiesokosten und staatliche Förderung berücksichtigt werden. Die häufig kompakte Bauweise eines Mehrfamilienhauses im Vergleich zu Einfamilienhäusern und die dadurch in Bezug auf die Wohnfläche geringere Fassadenfläche wirken sich positiv auf die spezifischen Sanierungskoste... mehr

Rz. 2 § 556e Satz 1 setzt voraus, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet worden ist. Ist also vor bzw. ab diesem Stichtag schon eine Vermietung oder eine Nutzung vorgenommen worden, ist die Mietpreisbremse einschlägig. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der... mehr

Energieausweise sind für neu errichtete Gebäude und für Bestandsgebäude, an denen umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, verpflichtend vorgeschrieben (siehe hierzu auch Kap. A.11). Außerdem ist ein Energieausweis erforderlich, wenn ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes, zum Beispiel eine Wohnung, verkauft oder neu vermietet wird. Verkäufer, Ver... mehr

Rz. 14 Auch die Belange des Klimaschutzes dürften bei der Interessenabwägung Vorrang vor den Härtegründen haben, soweit die Klimaschutzmaßnahmen die Grenze der Zumutbarkeit für den Mieter nicht überschreiten. Der Mieter kann demgegenüber nicht einwenden, dass die vom Vermieter geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt, weil maßgebliche Vorschrif... mehr

Rz. 17 Die Mitteilung muss in Textform erfolgen. Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126b i. d. F. des Gesetzes ... mehr