Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 1 Die Vorschrift ist eine wichtige Möglichkeit für Mieterhöhungen des Vermieters im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Sie ist § 2 MHG a. F. nachgebildet, der allerdings "entzerrt" worden ist, sodass sich Teile der bisherigen Bestimmung in den §§ 558a–e wiederfinden. Das dient sicher der Übersichtlichkeit. § 2 MHG war bisher die wichtigste Regelung zur Mieterhöhung. Da i...mehr

Rz. 49 Die sog. Kappungsgrenze ist mit Wirkung vom 1.1.1983 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (BGBl. 1982, I 1912) eingeführt worden und dient als weiteres (Preisbindungs-)Instrument zur Regulierung der Mietentwicklung, vor allem zum Schutz vor abrupten Mietsteigerungen. Sie gibt neben der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine zusätz...mehr

Rz. 64 Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 gilt für bestimmte Mieter bis zu einer bestimmten Höhe in bisher preisgebundenen Wohnungen nach Auslaufen der Förderung nicht. Im Einzelnen: Es muss sich um öffentlich geförderte Wohnungen i. S. d. § 1 WoBindG handeln. Der Mieter war zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe (Fehlbelegungsabgabe) nach § 1 AFWOG verpflichtet. Die Eigenschaft d...mehr

Rz. 16 Die Regelung gilt nur für die Mietspannen in einem Mietspiegel, nicht für Altersmerkmale. Die Spannen müssen exakt angegeben werden (LG Berlin, Urteil v. 15.9.2017, 63 S 55/17, GE 2017, 1558). Der Vermieter muss, die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennen (LG Stuttgart, Urteil v. 10.12.2014, 13 S 114/14, WuM 2016, 361), also die entsprechenden...mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v...mehr

Rz. 35 Mängel der Mietsache nach § 536 beziehen sich jeweils auf die konkrete Wohnung. Daraus folgt, dass die zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau nach § 558b Abs. 2 nicht berücksichtigt werden können, mögliche Ansprüche des Mieters nur über §§ 536 ff. zu regulieren sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob nach BGB tatsächlich Mietminderung verlangt werden...mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle...mehr

Rz. 48 Nach § 558 Abs. 2 Satz 2 ist bei der Vergleichsmietenbetrachtung Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, nicht zu berücksichtigen. Dies gilt für Sozialwohnungen gemäß §§ 1 ff. WoBindG, also Wohnungen des ersten und zweiten Förderweges sowie mit Wohnungsfürsorgemitteln oder mit Aufwendungshilfen gef...mehr

Rz. 77 Die Regelung stimmt mit der bisherigen Rechtslage überein, dass eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist. Unwirksam sind alle Vereinbarungen, die dem Vermieter Erleichterungen von den materiellen Voraussetzungen des § 558 einräumen. Die Vereinbarung, dass die Jahresfrist bereits mit Vertragsschluss beginnt ist ebenso unwirksam, wie die Vere...mehr

Rz. 4 Dauer Die Wartefrist betrug nach dem bisherigen § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG ein Jahr. § 558 Abs. 1 normiert jetzt eine Frist von fünfzehn Monaten, in der die Miete unverändert geblieben sein muss. Damit ist jedoch tatsächlich keine Änderung der Sach- und Rechtslage verbunden. Es soll sich lediglich um eine Klarstellung handeln. Denn die Rechtsprechung war bei der bislang formu...mehr

Rz. 50 Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass Mietvereinbarungen bei Neuvermietungen nicht erfasst werden. Der Gesetzgeber hat im BGB eine entsprechende gesetzliche Regelung (vgl. für die Vergangenheit z. B. § 3 GVW-Berlin und Art. 2 § 2 MÜG für den Übergang von der Preisgebundenheit zur Miete nach MHG) nicht gesc...mehr

Rz. 66 Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Fü...mehr

Rz. 82 Die Abgrenzung der Bedarfsstufen für die Zeit ab 2017 durch das RBEG 2017 beruht nicht mehr auf einer Unterscheidung danach, ob Erwachsene allein oder in einer Konstellation von mehreren Personen in einer Wohnung leben. Es ist nicht mehr entscheidend, ob in einer Wohnung mehrere Haushalte bestehen können oder nicht. Rz. 83 Das BVerfG habe die Festlegung einer abweichen...mehr

Rz. 14 Zur Herstellung der Vergleichbarkeit stellt sich der Gesetzgeber einen anhand der Kriterien des § 558 Abs. 2 ermittelten Wohnungs-/Mietpreispools vor, an dem die konkrete Wohnung zu messen ist. Das wäre allerdings nur durch entsprechende Erhebungen in der Gemeinde feststellbar, so wie es für Mietspiegel durchgeführt wird. Wie jedoch § 558a Abs. 4 zeigt, kann die Vergl...mehr

Umlagen → Zeilen 20–24 Die vom Mieter an den Vermieter bezahlten Umlagen (umlagefähige Nebenkosten nach der BetrKV) sind bei Zufluss als Einnahmen aus V+V anzusetzen. Der Vermieter kann entsprechende Aufwendungen bei Abfluss als Werbungskosten abziehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere Wasser- und Abwassergeld, Kosten der Zentralheizung und der Müllabfuhr sowi...mehr

Umsatzsteuer und Vorsteuer → Zeilen 79 und 84 Grundstücksvermietungen sind grds. umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG). Der Vermieter hat keinen Vorsteuerabzug aus ihm in Rechnung gestellten HK oder Reparaturrechnungen. Die bezahlte Umsatzsteuer gehört bei der Errichtung des Gebäudes zu dessen HK und damit zur Bemessungsgrundlage der Abschreibung (§ 9b Abs. 1 EStG ana...mehr

Die Einkünfte aus V+V werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Lage des Grundstücks → Zeilen 4–9 Die Anlage V ist jeweils für ein vermietetes bebautes Grundstück bzw. für eine vermietete Eigentumswohnung oder im Teileigentum stehende Gebäudeteile abzugeben. Hat der Steuerpflichtige mehrere bebaute Grundstücke vermietet, muss er für jedes dieser Gr...mehr

Sonstiges → Zeilen 80–82 Sonstige Werbungskosten sind: Abstandszahlungen des Vermieters für die vorzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Mieter sind Werbungskosten, wenn anschließend keine Selbstnutzung durch den Eigentümer erfolgt; monatliche Kosten für den Breitbandkabelanschluss; Fachliteratur (z. B. Buch über Mietrecht oder Bauvorschriften); Beiträge zum Haus- und Grundbe...mehr

Wichtig § 35a EStG Steuerermäßigungen für Ausgaben für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die rund um den eigenen Haushalt erbracht werden, können in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen beantragt werden. Überblick Zusammenveranlagte Ehegatten geben eine gemeinsame Anlage ab.mehr

Zivilrecht Eine Grundstücksgemeinschaft entsteht durch Erbfall, wenn mehrere Personen erben (Gesamthandsgemeinschaft gem. § 2033 BGB) oder bei entgeltlichem oder unentgeltlichem Erwerb eines Grundstücks durch mehrere Personen (Bruchteilsgemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB). Auch die Übertragung eines Anteils an einem Grundstück auf eine oder mehrere andere Personen führt zur Bil...mehr

Die Einkünfteerzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags bei einer leerstehenden Wohnung vorliegen. Entsprechende Aufwendungen können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat. In anderen Fällen muss die Einkünfteerzielungsabsicht ge...mehr

Betriebskosten, Versicherungsbeiträge → Zeilen 73–75 Laufende Aufwendungen für Grundsteuer, Straßenreinigung, Hausversicherungen und Bewirtschaftungskosten (Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hauswart, Treppenreinigung oder Fahrstuhl) gehören im Zeitpunkt der Zahlung zu den WK aus V+V. Unte...mehr

In diesen Zeilen sind Kapitalerträge zu erklären, bei denen keine Steuer einbehalten worden ist, die aber dem Abgeltungsteuersatz von 25 % unterliegen und deshalb im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung nachversteuert werden müssen. Dazu zählen vor allem Zinsen, die Sie für privat gegebene Darlehen erhalten haben (Zeile 18; vgl. aber auch Anmerkungen zu den Zeilen 27 ff. be...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Hinweis Definition Textform Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erk...mehr

Rz. 57 Ausnahmsweise kann der Vermieter auch rückwirkend erhöhte Betriebskosten umlegen (§ 560 Abs. 2 Satz 2). Voraussetzung dafür ist, dass die Erhöhung auf einer gegenüber der bisherigen Mieterhöhung gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 nachträglich eingetretenen Betriebskostenbelastung des Vermieters beruht, mit der er nicht zu rechnen brauchte (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 5...mehr

Rz. 48 Belege (Bescheide über Grundsteuererhöhungen, Tarifänderungen usw.) und/oder Rechnungen brauchen der Erklärung gemäß § 560 nicht beigefügt zu werden. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsichtnahme und Überprüfung der Belege (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 22), wie es ihm auch sonst anlässlich der Abrechnung von Betriebskosten zusteht (LG Mannheim,...mehr

Rz. 68 Sobald die Betriebskostenpauschale durch die Ermäßigungserklärung des Vermieters herabgesetzt worden ist, braucht der Mieter nur noch die herabgesetzte Pauschale zu zahlen. Rz. 69 Setzt der Vermieter die Betriebskostenpauschale trotz eingetretener Ermäßigung des Betriebskostensaldos nicht herab, kann der Mieter auf Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Vermieters k...mehr

Rz. 80 Hinweis Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v. 6.7.2011,VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513), und zwar auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 17.08.2017, 67...mehr

Rz. 16 Die Pauschale kann nur dann erhöht werden, wenn die Mietvertragsparteien dies vereinbart haben. Die Vereinbarung muss klarstellen, dass Erhöhungen der Betriebskosten nur dann zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale berechtigen, wenn der Saldovergleich eine Erhöhung rechtfertigt, die Erhöhung nur für die Zukunft erfolgen kann und die Erhöhungserklärung in Textform abg...mehr

Rz. 9 Die Staffelmiete muss – zwischen den Mietvertragsparteien – vereinbart werden; dies kann beim Mietvertragsabschluss als auch nachträglich während eines bereits bestehenden Mietvertrags geschehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 30). Rz. 10 Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden (§ 557a Abs. 1 Satz 1). Schriftform (vgl. dazu näher § 550 Rn. 2) bedeu...mehr

Rz. 5 Nach dem früheren § 10 Abs. 1 MHG 1. Halbsatz, wonach von den §§ 1–9 MHG zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen ungültig waren – die entsprechende Regelung findet sich nunmehr in § 557 –, waren nicht nur Wertsicherungs- und Gleitklauseln, sondern auch Staffelmietvereinbarungen unwirksam. Durch § 10a MHG – jetzt § 557b – wurden sodann Wertsicherungsklauseln...mehr

Rz. 82 Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Nach Abs. 1 dürfen Erhöhungen der Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Vertragsparteien können also den Mietvertrag um eine entsprechende Bestimmung ergänzen, allerdings nur nach dem 1.9.2001 (Langenberg, NZM 2001, 783 [794]). Daher ist eine Ve...mehr

Rz. 4 § 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/0...mehr

Rz. 73 Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen (vgl. dazu näher § 556 Rn. 106, 107). Der Mieter kann eine Anpassung der Betriebskostenvorschüsse nur dann verlangen, sofern die Höhe der zutreffend umzulegenden Kosten deutlich hinter den...mehr

Rz. 60 Der Vermieter kann bei einer vereinbarten Grundmiete mit ausgewiesener Betriebskostenpauschale auch dann, wenn die Umlage von Betriebskosten und deren Erhöhung bei einer Erhöhung der Betriebskosten vereinbart worden ist, anstelle der Erhöhung gemäß § 560 von der Mieterhöhungsmöglichkeit gemäß § 558 Gebrauch machen. Der Vermieter ist berechtigt, statt der Umlage der er...mehr

Rz. 76 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Der Vermieter darf auf den Mieter nur betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebskosten abwälzen (vgl. dazu im Einzelnen § 556 Rn. 37). Das spielt insbesondere bei Hauswartkosten eine Rolle. Der Vermieter darf nicht zusätzlich zu den Kosten für Fremdunternehmen diejenigen eines n...mehr

Rz. 1 Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil ...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

Rz. 11 Die Staffelmietvereinbarung muss mindestens zwei verschiedene Mietstufen enthalten, wobei die zweite Stufe höher sein kann als die erste. Es genügt, wenn neben der Anfangsmiete nur eine weitere Mieterhöhung bei Vertragsschluss vereinbart wird (BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, WuM 2006,102; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 45). Jedoch können auch fal...mehr

Rz. 79 Ferner müssen Möglichkeiten zur Kosteneinsparung genutzt werden. Der Vermieter muss prüfen, ob die Besteuerungsgrundlagen im Einheitswert- und Grundsteuerbescheid richtig angesetzt worden sind; bei hohem Leerstand muss eine Herabsetzung der Grundsteuer beantragt werden (von Seldeneck, NZM 2002, 550 = ZMR 2002, 399; a. A. Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 88: gehör...mehr

Rz. 86 (unbesetzt) Rz. 87 Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB ist auf ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, wegen Erhöhung der Betriebskosten § 560 Absätze 1, 2, 5 und 6 entsprechend anzuwenden, soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat. Diese Ü...mehr

Rz. 13 § 560 regelt zwei verschiedene Arten der Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten auf den Mieter. In § 560 Abs. 4 ist geregelt, dass Vorauszahlungen angemessen angepasst werden dürfen, wenn sich aus der jährlichen Abrechnung ergibt, dass die bisherigen Vorschüsse zur Deckung der Betriebskosten zu hoch waren oder nicht ausreichen. Die Erhöhung der Grundmiete...mehr

Rz. 71 Wenn keine Vereinbarung über die Umlage oder die Erhöhung der Betriebskosten getroffen worden ist oder die Vereinbarung unklar ist, kann der Vermieter weder Betriebskostenerhöhungen abwälzen noch anrechenbare Vorschüsse verlangen (OLG Zweibrücken, RE v. 21.4.1981, 3 W 29/81, GE 1981, 487; LG Berlin, Urteil v. 7.2.1991, 62 S 382/90, MM 1992, 65; LG Berlin, Urteil v. 25...mehr

Rz. 78 Vermeidbare Betriebskosten sind ebenfalls nicht umlagefähig. Der Vermieter muss versuchen, das Entstehen von Sperrmüll durch Rundschreiben an die Mieter und Kontrollgänge des Hauswarts zu verhindern (LG Berlin, Urteil v. 25.8.1995, 64 S 332/94, ZMR 1996, Heft 3 S. III Nr. 16; LG Berlin, GE 1998, 681; a. A. AG Berlin-Neukölln, GE 2000, 415). Die formularvertragliche Um...mehr

Rz. 77 Der Vermieter muss mindestens bei der Vergabe umfangreicher Betriebsleistungen mehrere Vergleichsangebote einholen (LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 29 O 326/06, GE 2008, 126; AG Aachen, Urteil v. 14.8.2009, 116 C 23/09, WuM 2010, 425; Langenberg, WuM 2001, 531; von Seldeneck, Rn. 2670; Emmert, WuM 2002, 467, 468; Gärtner, GE 1999, 1176, 1188). Dabei sollten Leistungs...mehr

Rz. 55 Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der (erhöhten) Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1). Es kommt nicht mehr darauf an, an welchem Tag eines Kalendermonats die Erhöhungserklärung des Vermieters dem Mieter zugeht. Auch dann, wenn sie dem Mieter erst nach dem Fünfzehnten eines Monats zugeht, so erhöht ...mehr

Rz. 63 Die Ermäßigung der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale – nicht nur die Ermäßigung der Betriebskosten – ist den Mietern unverzüglich mitzuteilen. Hinweis Textform Die Erklärung bedarf der Textform ("entsprechend"). Sie muss einen bestimmten Herabsetzungbetrag sowie den Wirkungszeitpunkt angeben; fehlen hierzu konkrete Angaben, wird die Auslegung regelmäßig eine Wirkung...mehr

Rz. 1 § 557a lehnt sich eng an den bis zum 1.9.2011 geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an. Wie bis zum 1.9.2001 § 10 MHG gilt auch § 557a nur für Wohnraummietverhältnisse, und zwar gemäß § 28 Abs. 3 WoFG auch für ab 1.1.2002 geförderte Wohnungen, sodass auch für diese eine Staffelmiete vereinbart werden kann eine Staffelmiete, deren höchste Staffel die zum Zeitp...mehr

Rz. 61 Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist der Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung verpflichtet, die Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend unverzüglich herabzusetzen (§ 560 Abs. 3). Die Vorschrift ist nur anwendbar, wenn die Parteien eine die Betriebskosten betreffende Pauschalvereinbarung getroffen haben (Schmidt-Futterer/Lehma...mehr

Rz. 17 Während der "Laufzeit" (§ 557a Abs. 2 Satz 2) der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558–559b ausgeschlossen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 50; zu Mieterhöhungen gemäß § 559: LG Berlin, Urteil v. 30.10.2001, 64 S 179/01, NZM 2002, 947). Entscheidend ist nicht die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sondern die letzte Erhöhungsstufe; daher kann die...mehr