Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 217 Unter dem Stichwort Vorteilsausgleichung wird teilweise argumentiert (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1132; ders. in Schönheitsreparaturen, I Rn. 514), der Mieter müsse nicht bzw. nur z. T. die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen, wenn der Umfang der erforderlichen Arbeiten nicht nur auf dem Mietgebrauch des derzeitigen Mieters beruhe. Es kommt in der in anderem Zusam...mehr

Rz. 45 Aus der Gesetzesformulierung des § 535 Satz 1 "durch den Mietvertrag" ergibt sich, dass sich der inhaltliche Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien richtet. Dazu gibt es üblicherweise in den Formularmietverträgen Einzelvereinbarungen, aber auch die Hausordnung, die entweder sich im Formularvertrag selbst befindet oder ...mehr

Rz. 128 Geschuldet wird der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. Dabei kommt es auf den Zustand an, der zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestand. Allerdings können technische oder wissenschaftliche Entwicklungen zu der Erkenntnis führen, dass bestimmte Einrichtungen der Mietsache nicht mehr geeignet sind, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, z. B. den Auf...mehr

Rz. 188 Die zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses entwickelten Grundsätze gelten nicht mit derselben Konsequenz für das laufende Mietverhältnis. Denn während des Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, mit welchem Zustand er sich zufrieden gibt (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16, juris; SchmidtFutterer/Eisensc...mehr

Rz. 60 Hinweis WEMoG und Betreibskostenabrechnung Über den neuen Absatz 3 in § 556a, der gem. Art. 18 WEMoG (BGBl. I S. 2187) am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, wird der im Verhältnis der Wohnungseigentümer jeweils geltende Verteilungsmaßstab nunmehr in die Betriebskostenabrechnung übernommen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. Achtung Geltungsbereich nur Wohnraummiet...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 8 Die entscheidende Frage ist, für welche Personen der Mieter ein berechtigtes Interesse an ihrer Aufnahme in die Wohnung geltend machen kann. Eine Rolle spielen insoweit einmal diejenigen Angehörigen im weiteren Sinne, denen der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht im Rahmen des § 540 Abs. 1 überlassen werden darf, weil es sich um Dritte i. S. dieser Bestimmung hande...mehr

Rz. 142 Was allgemein unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, definiert § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV wie folgt: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Wie angeführt, gilt § 28 II. BV dire...mehr

Rz. 39 Haben die Mietvertragsparteien keinen bestimmten Umlagemaßstab vereinbart, so sind die Betriebskosten zwingend – soweit der Verbrauch nicht erfasst wird – nach dem Anteil der tatsächlichen Wohnfläche umzulegen. Der Vermieter kann den Umlagemaßstab nicht mehr wie früher gem. § 315 einseitig bestimmen. Die Umlage der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach der Wohnfl...mehr

Rz. 44a Nach § 535 Satz1 ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch zu überlassen. Dazu gehört die Besitzüberlassung. Der mietvertragliche Überlassungsanspruch verjährt während der Mietzeit nicht Wenn der vormalige Eigentümer "die zu erstellenden Mieträume (...) vermietet" und im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter dem Mieter das Einreichen eines Bauant...mehr

Rz. 241 Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung gesch...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermietersei...mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, sodass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchfü...mehr

Rz. 108 Mit Zahlung der Miete erlischt die Mietforderung für den jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt (§ 362). Bei der Zahlung unter Vorbehalt ist es problematisch, ob auch Erfüllung eintritt, was z. B. bei einer Zahlung unter Vorbehalt innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 weitreichende Folgen haben kann. Zu unterscheiden ist zwischen dem schlichten und dem qualifizier...mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc...mehr

Rz. 67 Nicht vom Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs gedeckt sind bauliche Veränderungen und Einbauten, durch die das Mietobjekt endgültig und nur schwer behebbar verändert wird; nachteilige Folgewirkungen für die Räume zu befürchten sind; der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, insbesondere der Fassade, beeinträchtigt wird; Störungen, Belästigungen oder Gefährdungen Dritter auf...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 180 Es ist nicht zu übersehen, dass bei der Abwicklung von Schönheitsreparaturen in der Praxis der Unterschied zwischen den Erfordernissen fachgerechter Schönheitsreparaturen und den tatsächlichen Leistungen des Schuldners vielfach erheblich ist und es dennoch zur Abnahme/Hinnahme durch den Gläubiger kommt. Es ist auch durchaus einfühlbar, wenn einem Mieter beim Lesen de...mehr

Rz. 113 Die Erhöhung eines Zuschlags bedarf – abgesehen vom Untermietzuschlag gemäß § 553 Abs. 2 – der Vereinbarung zwischen den Parteien, es sei denn, der Vermieter hat sich im Vertrag eine Erhöhung vorbehalten. Diese Erhöhung unterliegt nicht den Regeln des BGB , sondern vollzieht sich nach § 315 (vgl. BayObLG, RE v. 25.3.1986, RE-Miet 4/85; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. ...mehr

Rz. 176 Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen in fachmännischer Hinsicht sind heranzuziehen: VOB-ATV-DIN 18363 – Maler- und Lackiererarbeiten, VOB-ATV-DIN 18365 – Bodenbelagsarbeiten, VOB-ATV-DIN 18366 – Tapezierarbeiten. Daneben stellen die sog. BFS-Merkblätter (Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e. V....mehr

Rz. 65 Die Mietverträge sehen durchgängig formularmäßig vor, dass Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl., der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, die davon abhängig gemacht werden kann, dass der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Wiederherstellung des früheren Zustands im Falle seines Aus...mehr

Rz. 174 § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschreibt zwar, was Schönheitsreparaturen sind, bringt jedoch keine Regelung, auf welche Art und Weise und mit welcher Qualität diese auszuführen sind. Diese Frage ist daher nach allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen zu beantworten. § 243 bestimmt, dass derjenige, der eine nur der Gattung nach bestimmte Sache schuldet, nach mittlerer Art...mehr

Rz. 66 § 556a Abs. 4 verbietet eine zum Nachteil des Mieters von § 556a Abs. 2 abweichende Vereinbarung. Daher kann der Vermieter den vertraglich vereinbarten Umlagemaßstab nicht nach seinem Ermessen abändern.mehr

Rz. 100 Bei der Vereinbarung einer Bruttokaltmiete sind grundsätzlich alle (kalten) Betriebskosten mit der Miete abgegolten und können nicht gesondert umgelegt werden. Sie sind also Bestandteil des Mietpreises und werden in ihrer tatsächlichen Höhe nicht zusätzlich geschuldet. Dabei unterliegt es jeweils der vertraglichen Vereinbarung, ob bestimmte Betriebskosten aus dieser ...mehr

Rz. 75 Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung bringt naturgemäß eine gewisse Lärmentwicklung mit sich – Umherlaufen in der Wohnung, Betrieb von Haushaltsgeräten, Rundfunk- und Fernsehempfang, Unterhaltungen, Feiern, Pflege von Hausmusik und dgl. Das alles gehört zum Wohnen und beeinträchtigt die Räume als solche nicht. Daher wird das Maß der durch den vertragsgemäßen Gebrau...mehr

Rz. 94 Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete verein...mehr

Rz. 22 Bereits im Wohnraummietvertrag können Vereinbarungen über die Gebrauchsüberlassung getroffen werden. Dabei dürfte zwischen der Vereinbarung "Untervermietung ist gestattet" und der Gestattung, "einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen", zu unterscheiden sein. Bei der Klausel "Untervermietung ist gestattet" darf der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überla...mehr

Rz. 105 Wie bereits dargestellt, sind die bisher schon üblichen Vorauszahlungsklauseln jetzt quasi gesetzlich gebilligt; der Gesetzgeber hat insofern die übliche vertragliche Regelung gesetzlich festgeschrieben. Damit entfällt auch das bisherige Problem des Zusammentreffens aller Vorfälligkeitsklauseln mit einer unwirksamen Aufrechnungsklausel (vgl. zur bisherigen Rechtslage...mehr

Rz. 117 Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies gilt auch für Geschäftsräume, es sei denn, dass sich eine Verpflichtung aus den Umständen des Einzelfalles ergibt (wobei selbst die Vereinbarung einer am Umsatz orientierten Miete allein nicht als ausreichend angesehen wird, vgl. Bub/Treier/Kraemer, III A Rn. 937; vgl. ferner OLG Kö...mehr

Rz. 79 Das Recht des Mieters, andere Personen in die gemieteten Räume aufzunehmen, stellt sich nur bei der Wohnraummiete. Bei der Geschäftsraummiete geht es jeweils um die Frage der Untermiete nach § 540, wenn weitere Personen die gemieteten Räume mitnutzen oder einen Teil allein nutzen sollen. Treten weitere Personen in die Firma des Mieters ein, geht es nicht um die Aufnah...mehr

10.7.1 Einführung Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönh...mehr

10.7.9.1 Allgemeines Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgefü...mehr

10.7.5.1 Fälligkeit – Fristen Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Frist...mehr

10.7.14.1 Mietzuschlag Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietver...mehr

10.7.7.1 Anspruchsabwicklung nach Mietende Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume fests...mehr

Rz. 122 Die Vereinbarung eines nachvertraglichen Wettbewerbsverbots zulasten des Geschäftsraummieters stellt quasi das Gegenteil zur Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters (s. o. Rn. 52) dar. Fraglich kann hier nur die zeitliche Dauer sein. Nach einer Entscheidung des LG Berlin, Urteil v. 22.9.2009 (65 S 52/09, GE 2009, 1437) soll die Vereinbarung eines nachvertraglich...mehr

Rz. 2 Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassungserlaubnis, wenn das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 19.8.2020, 15 C 1620, GE 2021, 888). Entscheidend ist mithin nicht das Datum der Gebrauchsüberlassung, sondern dasjenige des Abschlusses des ...mehr

Rz. 1 Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 steht nur dem Mieter von Wohnraum zu. Bei einer Mietermehrheit braucht das dafür erforderliche berechtigte Interesse nicht bei sämtlichen Mietern zu bestehen (LG Berlin, Urteil v. 9.1.2024, 67 S 184/23, GE 2024, 149). Bei Mischmietverhältnissen, die sich sowohl auf Wohnraum als auch auf Geschäftsraum beziehen, kommt es darauf an, ob nach de...mehr

Rz. 185 Schönheitsreparaturen sind auszuführen, wenn sie notwendig sind, d. h. sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der die malermäßige Dekoration erfordert. Das kann unabhängig von einem Fristenplan der Fall sein, wobei der Ablauf der Fristen nur eine gewisse Vermutungswirkung auslöst, dass nunmehr (wieder) die malermäßige Dekoration fällig ist. Somit ist (als selbst...mehr

Rz. 59 Schließlich ist für den Fall, dass der Mieter nur Teilzahlungen auf die Miete leistet, eine Verrechnungsvereinbarung hilfreich, durch die klargestellt wird, ob die Teilzahlungen zunächst auf die Grundmiete oder die Betriebskostenvorschüsse anzurechnen sind. Grundsätzlich ist bei (Teil-)Leistungen des Mieters dessen Tilgungsbestimmung maßgebend (vgl. dazu näher § 556 R...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung des § 9 Abs. 2 UStG muss der Unternehmer die Räume ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Finanzverwaltung hat allerdings im Rahmen einer Vereinfachungsregelung [1] festgelegt, dass der Mieter auch in geringfügigem Umfang (bis maximal 5 %) die Räume für Umsätze verwenden kann, die den Vorsteuerabzug ...mehr

Der leistende Unternehmer ist grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen. Dieser Nachweis ist an keine bestimmte Form gebunden. Ständig wiederholte Bestätigungen des Mieters sind nicht erforderlich, die Finanzverwaltung[1] geht jedoch davon aus, dass in Einzelfällen eine jährliche Bestätigung des Mieters ...mehr

Wurde mit dem Bau eines Gebäudes ab dem 11.11.1993 begonnen oder das Gebäude erst ab dem 1.1.1998 fertiggestellt, kann eine Option bei der Nutzungsüberlassung von Grundstücken nur nach der einschränkenden Vorschrift des § 9 Abs. 2 UStG in der aktuellen Fassung erfolgen. Eine Option auf die Steuerpflicht ist nur dann möglich, wenn der Mieter bezüglich der ihm gegenüber ausgef...mehr

Vermietet der Unternehmer an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen Gebäude oder Gebäudeteile nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfrei oder führt er andere steuerbefreite Grundstücksumsätze an diese Abnehmer aus, müssen für einen zulässigen Verzicht auf die Steuerbefreiung immer die weiteren Voraussetzungen nach § 9 Abs. 2 UStG geprüft werden. Die Einschränkung bei de...mehr

Eine Option zur Steuerpflicht kann in bestimmten Fällen einen Gestaltungsmissbrauch i. S. d. § 42 AO darstellen, der zur Nichtanerkennung der Option führt. Insbesondere bei gewerblichen Zwischenvermietungsmodellen für die "Altgebäude", bei denen mit dem Bau vor dem 1.6.1984 begonnen wurde und die auch vor dem 1.4.1985 fertiggestellt worden waren, kann ein Gestaltungsmissbrau...mehr

Wird das Objekt in der Endnutzung zu Mietwohnzwecken genutzt, kann der leistende Unternehmer dann nicht zur Steuerpflicht optieren, wenn mit dem Bau ab dem 1.6.1984 begonnen oder wenn das Objekt ab dem 1.4.1985 fertiggestellt wurde. Auch in diesen Fällen ist nicht entscheidend, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde, wann die Vermietung durchgeführt wird oder wann der leis...mehr

Überblick Bei steuerfreien Vermietungsumsätzen oder anderer Überlassung von Grundstücksteilen kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn er die Leistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt. Der Gesetzgeber hat in zwei Schritten Mitte der achtziger Jahre und Mitte der neunziger Jahre die Möglichkeiten bei der Option in diesen Fällen durch wei...mehr

Für den leistenden Unternehmer stellt sich bei den Objekten, bei denen der Bau vor dem 11.11.1993 begann und die auch vor dem 1.1.1998 fertiggestellt wurden, die Frage, ob eine Option bei der Vermietung sinnvoll ist. Dabei müssen jeweils die Besonderheiten des Einzelfalls beachtet werden, es lassen sich jedoch folgende allgemeine Grundsätze feststellen: Prüfung der Vorteilhaf...mehr

Rz. 170b Bei den Telekommunikationsdienstleistungen i. S. v. § 13b Abs. 2 Nr. 12 S. 1 UStG schuldet der Leistungsempfänger die Steuer, wenn er ein Unternehmer ist, dessen Haupttätigkeit in Bezug auf den Erwerb dieser Leistungen in deren Erbringung besteht und dessen eigener Verbrauch dieser Leistungen von untergeordneter Bedeutung ist (§ 13b Abs. 5 S. 6 1. Halbs. UStG). Dami...mehr

Rz. 41 Nach § 13b Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 5 S. 1 1. Hs. UStG schuldet bei steuerpflichtigen Werklieferungen und nicht unter § 13b Abs. 1 UStG fallenden sonstigen Leistungen eines im Ausland ansässigen Unternehmers der Leistungsempfänger die Steuer, wenn er ein Unternehmer oder eine juristische Person ist. Das gilt auch, wenn die Leistung für den nicht unternehmerischen Be...mehr