Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

Harald Kinne

1 Allgemeines

Rz. 1

Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters findet dem Wortlaut nach und aufgrund des fehlenden Verweises in § 578 nur für unbefristete Mietverhältnisses über Wohnräume, nicht hingegen für gewerblich genutzte Räume Anwendung. Ausgenommen sind die in § 549 Abs. 2 genannten Wohnräume und befristete Mietverhältnisse. Dieses Kündigungsrecht kann auch formularvertraglich ausgeschlossen werden (LG Aschaffenburg, Urteil v. 11.1.2018, 22 S 116/17, WuM 2018, 83). Eine mietvertragliche Individualabrede, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ausgeschlossen sind, schließt regelmäßig auch ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach § 573a aus (LG Heidelberg, Urteil v. 20.10.2014, 5 S 12/14, WuM 2015, 173).

2 Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach Abs. 1

Rz. 2

Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters im Sinne von § 573a Abs. 1 ist, dass die Wohnung des Mieters in dem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt und das Gebäude über nicht mehr als zwei Wohnungen verfügt.

Hinweis

Beginn des Mietverhältnisses entscheidend

Die Voraussetzungen für die Kündigung einer derartigen Wohnung müssen bereits bei der Begründung des Mietverhältnisses vorliegen, soweit es auf die Lage der Mieträume in einem Gebäude mit zwei bzw. drei Wohnungen ankommt. Dagegen braucht der Vermieter nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages in dem betreffenden Haus zu wohnen (OLG Koblenz, RE v. 25.5.1981, 4 W-RE 277/81, GE 1981, 761; BayObLG, RE v. 31.1.1991, RE-Miet 3/90, GE 1991, 399; OLG Karlsruhe, RE v. 25.11.1991, 9 REMiet 1/91, WuM 1992, 49; LG Memmingen, Urteil v. 15.01.1992, 1 S 1964/91, NJW-RR 1992, 523).

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend (BGH, Urteil v. 25.6.2008, VIII ZR 307/07, GE 2008, 1118; BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII Z...