Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577 Vorkaufsrecht des Mieters / 5 Ausübung des Vorkaufsrechts

Rz. 21

Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur durch entsprechende einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche, unwiderrufliche (Bub, NZM 2000, 1092 [1097]) Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben; dies gilt auch dann, wenn Vermieter und Verkäufer nicht dieselbe Person sind. Bei einer Mehrheit von Verkäufern muss die Erklärung an alle gerichtet sein und allen zugehen es sei denn die Verkäufer haben sich gegenseitig Empfangsvollmacht erteilt (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 47). Bei Vertretung aller Verkäufer durch ein und denselben Vertreter reicht die Erklärung gegenüber dem Vertreter.

Wird eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung vom Vermieter verkauft, muss das Vorkaufsrecht gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden, weil sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag nicht gegen den Zwangsverwalter sondern gegen den Vermieter richtet (BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08, GE 2009, 260).

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgte (§§ 577 Abs. 1 Satz 3, 471). Der Mieter kann das Vorkaufsrecht auch nicht bei der ersten rechtsgeschäftlichen Veräußerung danach geltend machen (BGH, Urteil v. 14.4.1999, VIII ZR 384–97, GE 1999, 768).

Mehrere Mieter können nur alle zusammen das Vorkaufsrecht ausüben. Übt ein Mieter sein Recht nicht aus, so können es die übrigen Mieter alleine ausüben, müssen aber klar und eindeutig zum Ausdruck bringen, dass sie das Recht ohne die anderen Berechtigten ausüben (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 47). Gleiches gilt, wenn das Recht eines Mieters erloschen oder verwirkt ist. Von einer Verwirkung ist insbes. dann auszugehen, wenn einer von mehreren Mietern schon vor längerer Zeit aus der Wohnung ...