Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Nach § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet. Nach der Rechtsprechung kann der Mieter bereits vor Beginn der Mängelbeseitigung einen Vorschuss zur Deckung der voraussichtlichen Kosten verlangen. Wird die Mängelbeseitigung nicht d...mehr

Streitig ist, ob es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser sich im Annahmeverzug befindet, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert. Dies wird teilweise bejaht[1], teilweise verneint.[2] Der BGH hat die Rechtsfrage noch nicht entschieden.[3]mehr

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten ab der Rückgabe der Mietsache. Wichtig Vermieterfalle Die extrem kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB ist eine der gefährlichsten "Vermieterfallen". Dieser Beitrag soll helfen, dass Sie nicht "hineintappen". 1.1 Begriff der Ersatzansprüche Zu den Ersatzansprüchen i...mehr

Praxis-Beispiel Verjährungsberechnung 3-jährige Verjährungsfrist: Der Anspruch entstand am 15.5.2023: Verjährungsbeginn: 31.12.2023, Verjährungsende: 31.12.2026, Verjährungseintritt: 1.1.2027 2.1 Rückständige Miete, Betriebskosten, Kaution 2.1.1 Miete und Nutzungsentschädigung Die Ansprüche des Vermieters auf Rückstände von Miete und Pacht verjähren in 3 Jahren.[1] Für den Anspru...mehr

Für die Frage der Rückerlangung kommt es deshalb grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in der Lage sein. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben und der Vermieter den Besitz wiedererlangt h...mehr

Nachfolgemieter Eine Besitzrückübertragung ist entbehrlich, wenn der bisherige Mieter die Mietsache im Einverständnis mit dem Vermieter dem Nachfolgemieter übergibt. Bei der Übergabe an den Nachfolgemieter kommt es nicht darauf an, ob der Mieterwechsel durch den Eintritt des neuen Mieters in den bestehenden Mietvertrag erfolgt (Vertragswechsel) oder ob zwischen dem Vermieter u...mehr

Bei privaten Räumen steht das Hausrecht allein dem unmittelbaren Besitzer zu. Bei vermieteten Räumen ist der Mieter Inhaber des Hausrechts, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder selbst betreten noch ist er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt steht...mehr

Verbotene Eigenmacht liegt auch dann vor, wenn der Vermieter oder ein Dritter dem Mieter ohne rechtfertigenden Grund den Zutritt zur Mietwohnung versperrt, sei es durch körperliche Gewalt oder durch das Austauschen von Schlössern. Wichtig Mieter zahlt nicht Ein rechtfertigender Grund liegt nicht vor, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt und der Vermieter deshalb die Wohnun...mehr

Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn der Vermieter oder ein Dritter gegen den Willen des Mieters ohne rechtfertigenden Grund die Mietwohnung betritt. Praxis-Beispiel Dringende Fälle für Zutritt Ein rechtfertigender Grund kann vorliegen, wenn während der Abwesenheit des Mieters in der Wohnung ein Schaden auftritt und der sofortige Zutritt zur Schadensbegrenzung erforderlich ist...mehr

Die Wasserkosten können sowohl nach einem verbrauchsabhängigen (nach Kopfteilen, entsprechend dem gemessenen Verbrauch) aber auch nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab (Verhältnis der Wohnfläche) umgelegt werden.[1] Wichtig Gesetzliche Regelung beachten Sie müssen verbrauchsabhängig abrechnen, wenn alle Wohnungen in dem Gebäude mit Wasserzählern ausgestattet sind (§ 556a ...mehr

Eine außergerichtliche Aufrechnung genügt nicht. Sie muss im Prozess geltend gemacht werden. Dabei kann sich natürlich auf eine außergerichtlich erklärte Aufrechnung berufen werden. Wichtig Rechnen Sie innerhalb der kurzen Verjährungsfrist auf Sie sollten dies innerhalb der Frist tun und ausdrücklich erklären, auf welche Positionen Sie mit welchen Forderungen aufrechnen. Dies ...mehr

Wird die Mietsache bereits vor dem Vertragsende zurückgegeben und will sich der Vermieter gegen die Einrede der Verjährung sichern, stehen ihm 3 Möglichkeiten zur Verfügung: Er kann mit dem Mieter vereinbaren, dass die Verjährung erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses oder zu einem noch späteren Zeitpunkt beginnt. Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mie...mehr

Verbotene Eigenmacht liegt außerdem vor, wenn der Vermieter die Heizungs-, Strom- oder Wasserzufuhr sperrt, weil der Mieter die Betriebskosten nicht bezahlt.[1] Auch hier muss der Vermieter gerichtlich vorgehen. Anderenfalls kann der Mieter die Wiederherstellung der Versorgung im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen.mehr

Nach dieser Rechtsprechung verstößt eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter im Fall seines Auszugs während der Abrechnungsperiode die Nutzerwechselgebühr zu tragen hat, bei der Wohnungsmiete gegen § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB. Nach diesen Regelungen können nur die "Betriebskosten", nicht aber die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden.. Ausnahmsweise kann ...mehr

Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch auf Zuweisung eines bestimmten Platzes innerhalb eines Fahrradraumes. Hinweis Kein Anspruch auf Fahrradplatz Reicht der vorhandene Raum für die Unterbringung aller Fahrräder nicht aus, so ist der Vermieter nicht zur Schaffung weiterer Abstellmöglichkeiten verpflichtet. Anderes gilt, wenn eine ausdrückliche vertragliche Absprache besteht...mehr

Bei der Zwangsräumung beginnt die Verjährung, nachdem der Gerichtsvollzieher den Vermieter in den Besitz eingewiesen hat.mehr

Überblick Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache verjähren in 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Ebenfalls in 6 Monaten verjähren die Ersatzansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Verjährungsbeginn ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Die Anspr...mehr

Dort ist die Duldungspflicht des Mieters für Maßnahmen des Vermieters zur Instandhaltung oder Instandsetzung des Mietobjekts geregelt. Der Vermieter ist dann aber verpflichtet, dafür zu sorgen, dass sich die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten wieder in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Dazu gehören auch Reinigungsarbeiten bei Verschmutzung der Mieträume und Gemeinscha...mehr

In 3 Jahren verjähren auch die Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Heizkosten und sonstiger Betriebskosten.[1] Wichtig Verjährungsbeginn nach Abrechnungszugang Der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Betriebskostenvorauszahlungen wird erst nach Zugang der Abrechnung fällig. Vorher beginnt die Verjährung nicht zu laufen.[2...mehr

Begriff Hinsichtlich der Mietsache selbst steht das Hausrecht dem Mieter zu, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Bei einer Wohngemeinschaft besitzen alle Mitbewohner gleichrangig das Hausrecht, weshalb jeder Mitbewohner im Regelfall allein darüber entscheiden kann, wem er den Zutritt zu den Gemeinschaftsräumen gestattet; eine Zustimmung aller ist nicht erforderlich. Die a...mehr

Nach § 858 Abs. 1 BGB begeht verbotene Eigenmacht, wer den Mieter ohne dessen Willen im Besitz der Mietsache stört, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet. Dies gilt nicht nur im Verhältnis zwischen dem Mieter und sonstigen Dritten, sondern auch im Verhältnis zum Vermieter. Bei einer Wohngemeinschaft gelten für die Ausübung des Hausrechts folgende G...mehr

Hierzu zählen insbesondere Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten, vertraglich vereinbarten Zustands sowie Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung.[1] Es macht hierbei keinen Unterschied, ob die Veränderung vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden ist.[2] Es muss sich aber immer um Ansprüche handeln, die aus einer Veränderun...mehr

Streitig ist, wann die Verjährung bei einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer beginnt. Teilweise wird vertreten, dass die Verjährung der Nachforderung gem. §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende desjenigen Jahres beginnt, auf das sich die Nachforderung bezieht. Praxis-Beispiel Rückwirkender Grundsteuerbescheid Erhält der Vermieter im Jahr 2020 einen auf das Jahr 2016 ...mehr

Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung u. a. "durch die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs ..." gehemmt. Mit Erhebung ist die Einreichung der Klage bei dem zuständigen Gericht gemeint, nicht die Zustellung bei dem Beklagten. Wichtig Leistungs- oder positive Feststellungsklage, auch hilfsweise Erforderlich ist eine Leistungsklage oder e...mehr

Mietsache Die Vorschrift des § 548 BGB bezieht sich nur auf Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Bei der Grundstücksmiete gehören zur vermieteten Sache diejenigen Grundstücks- und Gebäudeteile, die dem Mieter zum vertraglichen Gebrauch überlassen sind, aber auch diejenigen, an denen er nur ein Mitbenutzungsrecht hat. Praxis-Beispiel Mitbenutzungsrecht Hauseingan...mehr

Die Anlage und der Ausbau von Fahrradabstellräumen und -abstellplätzen gehört zu den baulichen Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden. Die Mieter haben solche Maßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich zu dulden; die Kosten für die Baumaßnahme kann der Vermieter nach Maßgabe des § 559 BGB anteilig auf die Mieter umlegen[1].mehr

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution einschließlich der Zinsen verjährt ebenfalls in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen konnte bzw. musste.mehr

Die Verjährungsfrist für den Rückgabeanspruch des Vermieters beträgt 3 Jahre.[1]mehr

Überblick Die Kosten der Wasserversorgung kann der Vermieter als Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen. Zu den Wasserkosten gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechn...mehr

Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören weiter die Grundgebühren und Zählermiete einschließlich der Kosten der Eichung. Die Haupt- und Zwischenzähler unterliegen nach dem Eichgesetz und der Eichordnung der Eichpflicht. Hinweis Eichkosten sind Betriebskosten Die Erfüllung der Pflicht obliegt dem Vermieter. Die Kosten gehören aber zu den Betriebskosten. Werden die Wasserkosten...mehr

Nebenleistungen, die das Schicksal der Hauptleistung teilen, liegen in der Praxis insbesondere in folgenden Fällen vor: Transportkosten und Transportversicherung im Zusammenhang mit ausgeführten Lieferungen, Nebenkosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Grundstücken – hier ist insbesondere darauf zu achten, dass bei steuerpflichtiger Vermietung alle Nebenleistungen (unabh...mehr

Für die Wasserlieferung gilt die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser vom 20.6.1980 (BGBl I S. 750; AVBWasserV). Das Wasserversorgungsunternehmen bestimmt "Art, Zahl und Größe sowie Anbringungsort der Messeinrichtungen" (§ 18 Abs. 2 Satz 2 AVBWasserV). Die Größe der Wasserzähler richtet sich nach der für die Versorgung des Gebäudes benötigten ...mehr

Unter dem Begriff der Gebühr ist dabei das gesamte Entgelt zu verstehen, das der Hauseigentümer an die Gemeinde bezahlen muss. Es ist unerheblich, wie die Gemeinde die Gebühr bezeichnet (Abwasser-, Niederschlagswasser-, Kanalgebühr), welche Bemessungskriterien angewendet werden[1] und ob in der Gebühr auch Beträge für die Unterhaltung der Anlage oder Abschreibungsbeträge ent...mehr

Praxis-Beispiel Verhandlungen nach Mietende Verhandeln die Parteien nach Beendigung des Mietverhältnisses über einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassener Schönheitsreparaturen, verlängert sich die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB von 6 Monaten um die Zeit vom Beginn bis zum Ende der Verhandlungen. Unter den Begriff der Verhandlung fäll...mehr

Werden die Wasserkosten verbrauchsabhängig erfasst, ist im Fall eines Mieterwechsels vor Ablauf der Abrechnungsperiode eine Zwischenablesung erforderlich. Der BGH geht davon aus, dass zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV nur solche Kosten gehören, die dem Eigentümer "laufend entstehen". Die sog. Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederke...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH zählen zu den Aufwendungen in diesem Sinne alle Maßnahmen, "die das Grundstück in seinem Bestand verbessern".[1] In Betracht kommen vertragliche Ansprüche, die gegeben sein können, wenn vereinbart ist, dass der Vermieter für die vom Mieter durchgeführten Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen bei Vertragsende eine Ausgleichszahlung leisten s...mehr

Die Ansprüche des Vermieters auf Rückstände von Miete und Pacht verjähren in 3 Jahren.[1] Für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB gilt dieselbe Verjährungsfrist, weil dieser Anspruch als vertragsähnlicher Anspruch dem Mietzinsanspruch gleichgestellt ist.mehr

Eine Veränderung oder Verschlechterung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Mietsache nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben wird. Es kommt also nicht darauf an, ob sich die Mietsache während der Mietzeit verändert oder verschlechtert hat. Hinweis Keine Substanzverletzung erforderlich Der Begriff der "Verschlechterung" in § 548 BGB se...mehr

Zur Miete gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und die Ansprüche auf eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Verjährung beginnt hier mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind.[1] Ein Anspruch entsteht frühestens mit dem Eintritt der Fälligkeit. Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betrieb...mehr

Eine Nebenleistung setzt grundsätzlich voraus, dass es sich um eine eigenständig zu erbringende Leistung handeln muss. Sie liegt vor, wenn ein Unternehmer in der Folge der vereinbarten Hauptleistung auch Leistungen erbringt, an denen der Leistungsempfänger kein eigenständiges Interesse hat. Eine solche unselbstständige Nebenleistung ist dann gegeben, wenn sie im Vergleich zu...mehr

Wird der Wasserverbrauch der Mieter durch Zwischenzähler erfasst, ist der beim Hauptzähler gemessene Verbrauch i. d. R. höher als die Summe der bei den Wohnungswasserzählern gemessenen Verbrauchswerte. Diese Abweichung beruht zum Teil auf einem vom Verhalten der Mieter unabhängigen Mehrverbrauch (Bewässerung des Gartens, Reinigung der Gemeinschaftsräume). Zum Teil ist sie ab...mehr

Zu den Ersatzansprüchen i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB zählen: 1.1.1 Schadensersatzansprüche Hierzu gehören Ansprüche aus Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache aus positiver Vertragsverletzung, Verzug, Nichterfüllung, Schlechterfüllung oder unerlaubter Handlung. 1.1.2 Vertragsansprüche, Rückbaupflicht Hierzu zählen insbesondere Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten, vertragl...mehr

Die Verjährung der in § 548 BGB genannten Ansprüche beginnt – unabhängig vom Zeitpunkt der Schadensentstehung – erst mit der Rückgabe. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden erst einige Zeit nach der Rückgabe zutage tritt.[1] 1.4.1 Begriff der Rückerlangung Für die Frage der Rückerlangung kommt es deshalb grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zu...mehr

Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 6 Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Hinweis Unterschiedlicher Verjährungsbeginn Bei den Ansprüchen des Mieters kann der Verjährungsbeginn somit anders liegen als bei den Ansprüchen des Vermieters. 3.1 Begriff der Aufwendungen Nach der Rechtsprech...mehr

Hierzu gehören Ansprüche aus Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache aus positiver Vertragsverletzung, Verzug, Nichterfüllung, Schlechterfüllung oder unerlaubter Handlung.mehr

2.1.1 Miete und Nutzungsentschädigung Die Ansprüche des Vermieters auf Rückstände von Miete und Pacht verjähren in 3 Jahren.[1] Für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB gilt dieselbe Verjährungsfrist, weil dieser Anspruch als vertragsähnlicher Anspruch dem Mietzinsanspruch gleichgestellt ist. 2.1.2 Betriebskosten Zur Miete gehören auch die Ansprüche des Vermiet...mehr

Hinweis So rechnen Sie richtig Den Fristbeginn regelt § 187 Abs. 1 BGB: Der Besitzübergang ist das Ereignis, das den Beginn der Laufzeit gemäß § 187 Abs. 1 BGB in Lauf setzt. § 188 Abs. 2 BGB regelt die anwendware Monatsfrist. Aufpassen müssen bei dem Monatsende: Wenn dieses am Ende 28, 29 oder 30 Tage ausweist, haben Sie tatsächlich keine vollen 6 Monate!mehr

Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage entstehen dann, wenn das Gebäude nicht an die öffentliche Frischwasserversorgung angeschlossen ist, sondern mittels Eigenleistungen des Vermieters wie mittels eines hauseigenen Brunnens, einer Regenwasserrückgewinnungsanlage, einer Pumpanlage oder eines Wasserwerks versorgt wird. In diesem Fall sind Wartungs-, Str...mehr

Ebenso ist § 548 BGB auf solche vorvertraglichen Verhältnisse entsprechend anzuwenden, in denen es wegen des Abbruchs der Vertragsverhandlungen nicht zum Abschluss eines Mietvertrags gekommen ist. Deshalb verjähren auch Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen in der kurzen Frist des § 548 BGB.[1]mehr

Es gilt der Grundsatz, dass die Verjährung erst mit der vollständigen Rückgabe der Mietsache beginnt. Eine Ausnahme gilt bei der Teilrückgabe. Sie liegt vor, wenn die Mietsache aus räumlich getrennten und selbstständig nutzbaren Teilen besteht und der Mieter einen Teil des Mietobjekts zurückgibt. In diesem Fall beginnt die Verjährung jeweils zu dem Zeitpunkt, zu dem der betre...mehr