Teil II Mietprozessrecht / 1.2.4 Veräußerung/Verwertung der Streitsache

Rz. 46

Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche – einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen –, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter des Grundstücks war (OLG Hamm, Urteil v.16.11.1993, 7 U 102/93, NJW-RR 1994, 711 ff.), ebenso wie für bereits entstandene und fällig gewordenen Ansprüche auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen – der Schadensersatzanspruch steht demjenigen zu, der zum Zeitpunkt der ersten wirksamen Erklärung gemäß § 281 Abs. 4 Eigentümer war (BGH, XII ZR 76/13, NJW 2014, 1521; BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451; Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 130), sonstige bereits fällig gewordene Schadensersatzansprüche (LG Berlin, Urteil v. 13.3.1990, 64 S 130/89, GE 1990, 823; LG Berlin, Urteil v. 4.12.1990, 64 S 115/90, GE 1991, 1041) sowie bereits vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch entstandene Ansprüche auf Beseitigung von Einbauten (LG Berlin, Urteil v. 13.3.1990, 64 S 130/89, GE 1990, 823). Denn der Erwerber tritt immer jeweils erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566). War das Mietverhältnis bereits beendet, als der Erwerber eingetragen wurde, ist nur der frühere Vermieter/Eigentümer aktiv und passiv legitimiert (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, GE 2007, 718). Der Erwerber kann daher Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten nur dann geltend machen, wenn er in ein bestehendes Mietverhältnis eingetreten ist, über die Betriebskosten abgerechnet hat und sie ab seiner Eintragun...