Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Schließlich ist zu beachten, dass der Mieter gehalten ist, dem Vermieter die einer Mieterhöhung entgegenstehenden Härtegründe rechtzeitig mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 BGB; s. Modernisierung, Abschn. 4.7). Anderenfalls sind die Härtegründe des Mieters bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 5 Satz 1 BGB). Diese Regelung und damit die Ausschlussfrist gilt nur dann n...mehr

Aus der Erhöhungserklärung muss sich zunächst ergeben, dass die Maßnahme zu den baulichen Veränderungen i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 7 BGB [1] zählt. Achtung Modernisierungsmaßnahmen schlagwortartig beschreiben Eine bloße Wiedergabe des Gesetzestextes (z. B. "energetische Modernisierung") genügt allerdings nicht. Erforderlich ist vielmehr zum einen eine konkrete Beschreibung der M...mehr

Wurden durch die Modernisierungsmaßnahme Instandhaltungskosten erspart, muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben, welche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt oder erspart wurden und welche Kosten hierauf entfallen. Eine hypothetische Vergleichsrechnung, aus der sich die Kosten einer reinen Instandhaltungsmaßnahme ergeben, ist nicht erforderlich. Praxis-Tipp Instand...mehr

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt (§ 559 BGB; s. Modernisierung). Praxis-Tipp Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB Zunächst wird eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB gefordert. Danach handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage in einem Gebäude betreffen, wobei die Heizungsanlage die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt. Hinweis Mieterhöhung aufgrund weiterer Modern...mehr

Wesentlich ist, dass die Berücksichtigung der Förderungsbeträge kraft Gesetzes nur vom Empfänger der Fördermittel beachtet werden muss.[1] Nur derjenige Vermieter, der die Vorteile der Förderung genießt, muss deren Nachteile hinnehmen. Wichtig Erwerber vertraglich verpflichten Der Erwerber muss die Fördermittel nur dann berücksichtigen, wenn er kraft Vertrags hierzu verpflicht...mehr

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet ist (§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erklärung ohne ausreichende Begründung ist nichtig. Ein Nachbessern mit Rückwirkung ist nicht möglich; der Vermieter kann lediglich eine neue Erklärung abgeben. Hat der Mieter trotz Nichtigkeit der Erhöhungserklärung die erhöhte Miete bezahlt, kann er die betreffenden B...mehr

Die Textform ist bei einem Wohnraummietverhältnis gem. § 556g Abs. 4 BGB im Zusammenhang mit den Auskünften über die Miete ebenfalls zu berücksichtigen. Dies betrifft zunächst die vorvertraglichen Auskünfte des Vermieters, die er nach § 556g Abs. 1a BGB dem Mieter unaufgefordert erteilen muss. Hierzu gehört die Auskunft über die Höhe der Vormiete, wenn diese höher als die in ...mehr

Die Regelung des § 126b Satz 1 BGB erfordert für die Einhaltung der Textform zudem die Nennung der Person des Erklärenden. Dieser Anforderung genügt es, wenn durch die Nennung die Person des Erklärenden hinreichend erkennbar wird. Daher ist nicht zwingend erforderlich, dass der Erklärende streng mit Vor- und Nachnamen benannt wird. Vielmehr kann im konkreten Einzelfall aufgr...mehr

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifac...mehr

Der Textform nach § 126b BGB bedarf es nach § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB zudem im Falle der Ankündigung des Wohnraummieters über die beabsichtigte Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen eine Mietforderung des Vermieters. Aufgrund des halbzwingenden Charakters dieser Norm nach § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB darf über die Textform hinaus keine strengere Form für di...mehr

Ebenso bedarf es zur Wirksamkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a Abs. 1 BGB der Wahrung der Textform durch das Mieterhöhungsverlangen. Das Erfordernis der Textform erstreckt sich auf die Aufforderung des Vermieters gegen den Mieter zur Abgabe seiner Zustimmung zur Mieterhöhung[1] sowie die Angabe des erhöhten Endbetrags der künftigen Miete a...mehr

"Saldierungsverbot": In den Fällen, in denen die "Saldierung" zu prüfen sein soll, stellt sich allerdings die Frage, ob eine Saldierung von Zahlungen aus mehrwertsteuerlicher Sicht überhaupt zulässig bzw. systemgerecht ist. Bei der Erbringung von Leistungen zumindest besteht ein "Saldierungsverbot". Beispiel A gibt bei Schneider S die Anfertigung eines Anzugs in Auftrag. Der ...mehr

Kein konkret definierter Kostenbegriff: Etwas unklar bleibt in den Regelungen des Abschn. 2.3. Abs. 1b Satz 3 Nr. 1 UStAE, was bei der Ermittlung der Kostendeckungsquote unter "Kosten" zu verstehen ist (bzgl. derer dann zu prüfen ist, ob sie in einem deutlichen Missverhältnis zu den Einnahmen stehen). Dies ist Folge dessen, dass diese Frage auch in den verschiedenen Entschei...mehr

In der Praxis sind zudem Gestaltungen anzutreffen, die zwar nicht als Gesellschaftsverhältnis bezeichnet werden, welche aber wirtschaftlich betrachtet einem Gesellschaftsverhältnis nahe kommen. Entscheidend ist dabei, dass die Bezeichnung, unter der die Rechtsbeziehungen stehen, nicht maßgebend ist. Somit kann im Einzelfall auch eine als Arbeits-, Darlehens- oder Pachtvertra...mehr

Leistungsaustausch steht nicht in Frage: Auch bei der "Saldierung" dürfte das Problem darin liegen, dass die verschiedenen Prüfungsebenen miteinander vermischt werden (vgl. Teil I, Ziff. III.). Im vorstehend dargestellten Beispiel der Vermietung des Sportzentrums (s. oben V.1.) haben die Parteien A und B einen Mietvertrag geschlossen, auf dessen Grundlage A der B den Mietgeg...mehr

Rz. 140 Eine Drohverlustrückstellung ist zu bilden, wenn ein Verlust droht. Rückstellungspflichtig ist nur der sog. Verpflichtungsüberschuss, der eine Saldogröße darstellt (Rz. 131). Da das Gesetz die Ermittlung einer Saldogröße erfordert, liegt bei deren Bilanzierung auch kein Verstoß gegen das Saldierungsverbot (§ 246 Abs. 2 Satz 1 HGB) vor. Die Abgrenzung der Ansprüche un...mehr

Rz. 193 Abbruchkosten: Für vertragliche Verpflichtungen zum Abbruch von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden besteht Rückstellungspflicht.[1] Die Rückstellungsbildung erfolgt als sog. unechte Ansammlungsrückstellung bzw. Verteilungsrückstellung.[2] Für öffentlich-rechtliche Verpflichtungen ist analog zu verfahren, soweit mit einer hinreichenden Wahrscheinlichkeit der Inanspr...mehr

Baustellenlärm ist in Großstädten nicht generell hinzunehmen. Eine Mietminderung wegen Baulärms kann bei nachbarrechtlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen einen Entschädigungsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auslösen. Dagegen findet § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsac...mehr

Form des Mieterhöhungsverlangens Das Mieterhöhungsverlangen muss von allen Vermietern allen Mietern gegenüber in Textform geltend gemacht werden und ist zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung zwar die Person des Erklärenden nennen und lesbar sein muss, sie muss aber nicht unterschrieben werden. Die Erklärung kann z. B. als Telefax oder per E-Mail versandt werden....mehr

Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel i. S. d. § 559a BGB abzuziehen, im Fall des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 % des Zuschusses. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchführt, die eine Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB ist oder eine andere bauliche...mehr

Der Vermieter kann das Erhöhungsverlangen auch mit entsprechenden Entgelten für einzelne vergleichbare Wohnungen begründen; es genügt die Benennung von 3 Wohnungen.[1] Hinweis Anforderungen an die Vergleichbarkeit der Wohnungen Es ist höchstrichterlich geklärt, dass an die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ein großzügiger Maß...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne von i...mehr

Die Minderung entsteht kraft Gesetzes und grundsätzlich unabhängig davon, ob bereits bei Vertragsschluss Beeinträchtigungen bestanden und ob die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast vom Vermieter zu verantworten ist. Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen oder auch Erschütterungen wegen der Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke auf einem Nachbargrundstück stellen...mehr

Die Mietsache gilt als mangelfrei, wenn die dort auftretende Schadstoffbelastung unterhalb des nach wissenschaftlichen Erkenntnissen maßgeblichen Grenzwertes liegt. Ist zu entscheiden, ob die Mietsache wegen der Schadstoffbelastung einen ursprünglichen Mangel aufweist, so kommt es auf die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblichen wissenschaftlichen Erkenntnisse an. We...mehr

s. auch Belästigungen durch andere Hausbewohner. Wird der Mietgebrauch durch das Verhalten eines Dritten beeinträchtigt, so ist auch dies als Mangel der Mietsache zu bewerten. Hiervon ist die Frage zu unterscheiden, ob für die erforderlichen Abwehr- und Schutzmaßnahmen der Vermieter oder der Mieter verantwortlich ist. Teilweise wird aus der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchs...mehr

Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann (zu Innentemperaturen im Sommer vgl. Abschn. 16 Energetischer Zustand). Achtung Behaglichkeitstemperatur Die Behaglichkeitstemperatur beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20° C bis 22° C und in den Nebenräumen 18° C bis ...mehr

Ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache infolge eines Brandes eingeschränkt oder aufgehoben, so ist die Mietsache mangelhaft. Hat der Mieter allerdings den Brand verursacht, stehen ihm keine Gewährleistungsrechte zu. Der Vermieter hat weiterhin Anspruch auf die ungekürzte Miete, § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB.[1] Hinweis Ansprüche des Vermieters Nach Beendigung des Mietverhältnis...mehr

Im Februar 2026 gab es in 1.391 Gemeinden Mietspiegel (2020: 1.026). Seit Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes am 1.7.2022 sieht § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB erstmals eine Mietspiegelerstellungspflicht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern vor. Die Anforderungen an die Erstellung und Anpassung von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln sind seit dem 1.7.2022 in ...mehr

Tritt in den gemieteten Räumen oder in den Zubehörräumen ein Feuchtigkeitsschaden auf, so kann die Mietsache mangelhaft sein. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist grds. unerheblich. Auch der auf Zufall oder höhere Gewalt (Überschwemmung oder Sturmschaden) zurückzuführende Feuchtigkeitsschaden ist ein Mangel. Nichts anderes gilt für Schäden, die infolge des Verhaltens eine...mehr

Der Vermieter von Gewerberaum ist auch ohne besondere Vereinbarungen als Ausfluss der gegenseitigen Rücksichtnahmepflicht im Mietverhältnis zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz verpflichtet.[1] Deshalb handelt der Vermieter vertragswidrig, wenn er benachbarte Räume einem Konkurrenten des Mieters überlässt. Entsteht dem Mieter hierdurch ein Schaden in Form einer Umsatzeinbuß...mehr

Zweck und Umfang der Begründung Gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen in Textform begründen. Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er di...mehr

Zwar enthält das GEG zwingende Nachrüstpflichten für bestimmte Bestandsgebäude, insbesondere hinsichtlich Heizungsanlagen in § 71 ff. GEG (sog. "Heizungsgesetz") Die im Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) geregelte Pflicht des Vermieters, den Wärmeenergiebedarf anteilig mit erneuerbaren Energien (Geothermie, Umweltwärme, solare Strahlungsenergie, Biomasse) zu decken ...mehr

Der Mieter gewerblicher Räume ist zur Minderung berechtigt, wenn die von ihm gemieteten Parkplätze ständig unbefugt von den Angestellten oder Kunden eines anderen Mieters belegt werden und der Mieter auf die Parkplätze angewiesen ist. Hiervon ist auszugehen, wenn das Geschäft des Mieters regelmäßig von motorisierten Kunden aufgesucht wird. Für den Mangel muss der Vermieter j...mehr

Wird der Wohnwert deshalb beeinträchtigt, weil sich in der Umgebung des in einer Großstadt belegenen Anwesens zahlreiche Tauben aufhalten, so ist dieser Umstand als großstadttypisch regelmäßig von den Mietern hinzunehmen und begründet daher keinen Mangel. Die Mieter haben gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Abwehrmaßnahmen. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Tau...mehr

Für die Annahme einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung genügt es allerdings nicht, dass der Vermieter die Mietsache in einem immissionsbelasteten Zustand übergibt und der Mieter diesen Umstand kennt; erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter den gegebenen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert.[1] Dies ist vom Vermieter zu beweisen.mehr

Ein Mangel liegt vor, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung oder Instandsetzung nicht erfüllt und hierdurch der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.[1] Hinweis Schönheitsreparaturen Der Vermieter ist jedoch von der Instandhaltungspflicht freigestellt, wenn und soweit er diese – wie insb. bei Schönheitsreparaturen üblich – wirksam (!) auf den Mieter abgewäl...mehr

Hinweis Definition Barrierefrei sind "bauliche und sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Informationsquellen und Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätz...mehr

Hat der Vermieter dem Mieter lediglich gestattet, dass dieser sein Fahrzeug auf dem Grundstück abstellen kann, erwirbt der Mieter hierdurch keinen Rechtsanspruch auf den Abstellplatz. Ist hingegen ein bestimmter Abstellplatz mitvermietet, so gelten die für die Gewerbemiete dargestellten Grundsätze. Gleiches gilt, wenn dem Mieter das Recht eingeräumt ist, sein Fahrzeug auf ei...mehr

Wird der Gebrauch der Mietsache durch Hochwasser beeinträchtigt, so liegt nach der Rechtsprechung des BGH kein Mangel vor, wenn der Schadensfall auf außergewöhnliche Witterungseinflüsse zurückzuführen ist, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen sind.[1] Etwas anderes gilt, wenn sich die Mietsache in einem hochwassergefährdeten Gebiet befindet oder[2] wenn der Ver...mehr

Diese können einen Mangel darstellen, wenn der Mieter hierdurch in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt wird.[1] Der Mietanspruch entfällt gänzlich, wenn die Wohnung völlig neugestaltet wird und deshalb für längere Zeit unbewohnbar ist, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Regelmäßig dürfte aber nur eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs gegeben sein und damit eine anteilige Minderung eint...mehr

Ein vertragswidriger Zustand des Treppenhauses kann einen Mangel begründen, da der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungspflicht aus § 535 I 1 BGB für einen vertragsgemäßen, insbesondere verkehrssicheren[1] Zustand (auch) des Treppenhauses sorgen muss. Allerdings werden die Anforderungen an den geschuldeten Zustand eines Treppenhauses von der Rechtsprechung sehr unterschi...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrunde liegende Risikoverteilung zu berücksichtigen. Danach sind nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen grundsätzlich nicht als Mangel zu bewerten, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss...mehr

Belästigungen durch andere Hausbewohner[1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft[2] bzw. allgemein durch Belästigungen aus dem Umfeld der Wohnung können einen Mangel darstellen. Jedoch besteht ohne weitere Abreden keine Verpflichtung des Mieters zur Herbeiführung eines bestimmten Milieus; aus Gründen der auch grundrechtlich geschützten Vertragsfreiheit ist er daher in...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH[1] stellen im Zusammenhang mit dem Abschluss eines gewerblichen Mietvertrag gemachte Angaben über Umsätze oder Erträge eines Unternehmens i. d. R. weder einen Sachmangel noch eine zugesicherte Eigenschaft i. S. v. § 536 Abs. 2 BGB dar, es sei denn, der Vermieter gibt ausdrücklich eine dahingehende Garantie ab, was so gut wie ausgeschlossen ist...mehr

Haben die Vertragsparteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Größe der Mietsache getroffen, so kann eine Abweichung hiervon einen Mangel darstellen. Hinweis Beschaffenheitsvereinbarung und Beschreibung Diese ist jedoch abzugrenzen von der bloßen Beschreibung des Mietobjekts. Ist die Fläche im Mietvertrag genannt, handelt es sich regelmäßig allein deswegen um ei...mehr

Für neu zu errichtende Gebäude ist ein sog. Energieausweis durch eine hierfür qualifizierte Person auszustellen (§ 80 Abs. 1 GEG) und einem Mietinteressenten bei der Besichtigung vorzulegen oder deutlich sichtbar auszulegen bzw. auf Anforderung unverzüglich vorzulegen (§ 80 Abs. 5 GEG). Hierdurch soll der Mieter über die energetische Qualität des Gebäudes und der Wohnung inf...mehr

Ungeziefer im Haus stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar.[1] Eine Ausnahme gilt, wenn das Auftreten von Ungeziefer im Hinblick auf die Lage oder die Beschaffenheit des Mietobjekts typisch ist, z. B. Ameisen, Spinnen, Käfer und dergleichen bei einem Haus mit Garten.[2] Wie sonst auch, entfällt die Minderung, wenn der Befall von einem Mieter zurechenbar verursacht...mehr

Verfügen die vermieteten Räume nicht über eine Versorgung mit Trinkwasser von einwandfreier Qualität, so liegt ein Mangel vor. Erforderlichenfalls muss der Vermieter eine Wasseraufbereitungsanlage installieren.[1] Achtung Trinkwasserverordnung Die Rechtspraxis orientiert sich hierbei an den in der Trinkwasserverordnung enthaltenen Werten.[2] So beträgt etwa der Blei-Grenzwert ...mehr

Für einen auf eine Umsatzeinbuße gestützten Mangel ist nicht erforderlich, dass der Fehler der Mietsache selbst anhaftet. Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn zwar die Mietsache selbst fehlerfrei ist, die benachbarten Räume aber so beschaffen sind, dass hiervon Kunden abgeschreckt werden. Weiterhin zählen hierzu solche Umstände, die sich negativ auf den Kundenstrom ausw...mehr