Mieterhöhung bei Wohnraum – Form und Begründung bei orts ... / 2.1 Allgemeines

Zweck und Umfang der Begründung

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen in Textform begründen. Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er diesem zustimmt oder nicht. Dem muss bei der Auslegung des § 558a BGB Rechnung getragen werden; die Anforderungen dürfen nicht überspannt werden. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen.

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Mitzuteilen sind die Tatsachen, die der Mieter für die Prüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens benötigt. Maßstab sind die vier Tatbestandsvoraussetzungen des § 558 Abs. 1 BGB: die Einhaltung der 15-Monatsfrist, die Beachtung der Jahressperrfrist, die Einhaltung der Kappungsgrenze, die Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Einbeziehung etwaiger Drittmittel. Ob die Angaben zutreffen, ist eine Frage der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens, nicht seiner formellen Wirksamkeit.

Begründung der Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete

§ 558a Abs. 2 BGB nennt zur Begründung der Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete (exemplarisch) vier Begründungsmittel: einen Mietspiegel (einfach oder qualifiziert), die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen.

§ 558a Abs. 2 BGB regelt die Begründungsmittel nicht abschließend. So kann zur Begründung der Erhöhung der Miete für einen Stellplatz im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrages über Wohnraum z. B. auch auf drei Verg...