Textform / 5 Textform bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr oder einem Kündigungsausschluss

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifacher Hinsicht zu beachten. Zum einen folgt aus dieser Regelung, dass solche Mietverträge ausnahmsweise in schriftlicher Form abgeschlossen werden müssen. Zum anderen regelt diese Norm die Folge eines Formmangels, nämlich dass der formwidrige Mietvertrag wirksam bleibt, aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und eine Kündigung erst nach Ablauf eines Vertragsjahres ab Übergabe möglich ist. Durch die spezielle Regelung des § 550 BGB wird die allgemeine Regelung des § 125 Satz 1 BGB, die bei Formwidrigkeit die Nichtigkeit vorsieht, verdrängt.^[1]

Mit Inkrafttreten des Bürokratieentlastungsgesetzes IV zum 1.1.2025 ändert sich diese Formvorgabe für Grundstücks- und Gewerberaummietverträge, die nach dem 01.01.2025 entstehen. Nach § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F.^[2] genügt zur Wirksamkeit der Vereinbarung über die Laufzeit von über einem Jahr in solchen Mietverträgen lediglich die Wahrung der Textform. Für Grundstücks- und Gewerberaummietverträge, die vor dem 1.1.2025 begründet wurden, gilt nach Art. 229 § 70 Abs. 1 Satz 1 EGBGB für eine Übergangszeit bis einschließlich 1.1.2026 weiterhin die Schriftformvorgabe und erst hiernach die Textform.^[3]

Das Formerfordernis nach § 550 BGB ist jedoch nicht nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags zu berücksichtigen, sondern auch bei einer wesentlichen Änderung des Inhalts eines bestehenden Mietvertrags, die für einen Zeitraum von über einem Jahr gelten soll. Zu den ...