Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.3.5 Vergleich Brutto-/Nettomiete – Äpfel-Birnen-Problematik

Rz. 42

Grundsätzlich können nur Netto- mit Nettomieten und Brutto- mit Bruttomieten verglichen werden. Eigentlich ist es allerdings systemwidrig, überhaupt Bruttomieten bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Denn bei den Betriebskosten, also dem Bruttoanteil der Miete, handelt es sich um tatsächliche Kosten, die vom Mieter verursacht bzw. auf ihn überbürdet werden, während die Nettomiete die Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache darstellt. Da der Gesetzgeber (u. a. aus historischen Gründen) auch die Bruttomiete zulässt und – anders als in den neuen Bundesländern aufgrund der Betriebskosten-Umlageverordnung – die einseitige Änderung der Mietstruktur durch den Vermieter unzulässig ist, ist auch die Bruttomiete die nach § 535 geschuldete Miete und somit im Vergleichsmietensystem zu berücksichtigen. Daraus folgt auch, dass bei vereinbarter Bruttomiete nicht etwa jeweils der Betriebskostenanteil herauszurechnen ist, um jeweils die eigentliche Miete, also die Nettokaltmiete gegenüberzustellen.

Rz. 43

Um nun bei jeweils vorhandenem Datenmaterial auch Brutto- mit Nettomieten vergleichen zu können, muss jedoch die Brutto- in eine Nettomiete bzw. eine Netto- in eine Bruttomiete umgerechnet werden. Dieses Problem stellt sich sowohl bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens als auch bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess, allerdings in unterschiedlicher Intensität.

Rz. 44