Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.2.3 Abmahnung

Rz. 53

Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters abgemahnt und dieser den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt hat. So setzt die Kündigung wegen eines katastrophalen und verwahrlosten Zustands (Messie-Wohnung) eine Abmahnung mit angemessener Frist voraus (AG Hamburg, Urteil v. 3.7.2018, 43b C 62/18, ZMR 2018, 832). "Den Zustand völliger Verwahrlosung und Verschmutzung fristgerecht zu beseitigen!" genügt für eine konkrete Abmahnung (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 17.4.2026, 2-11 S 194/25, IMR 2026, 229). Bei unbefugter Untervermietung einer Wohnung vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung ist regelmäßig ebenfalls eine Abmahnung durch den Vermieter erforderlich (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.2004, I-10 U 70/04, ZMR 2005, 187; LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17, NZM 2018, 34).

Eine ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommene Untervermietung rechtfertigt nicht ohne Weiteres eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.2004, I-10 U 70/04, ZMR 2005, 187).

Die Abmahnung (vgl. im Übrigen Rn. 27) muss der Kündigung vorausgehen (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 23.1.1987, 17 C 434/86, GE 1987, 285) und den vertragswidrigen Gebrauch genau bezeichnen (AG München, Urteil v. 7.2.2013,411 C 25348/ 12, ZMR 2013,450). Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10, GE 2011, 1013; OLG Karlsruhe, Urteil v. 20.3.2026, 14 U 128/25, BeckRS 2026, 4594; OLG München, Urteil v. 13.11.2025, 32 U 1397/25, GE 2026, 44; LG Berlin, Urteil v. 9.4.2015, 67 S 28/15, GE 2015, 789). Eine Abmahnung nach ...