Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 6.1.1 Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzuges während des vorläufigen Insolvenzverfahrens

Rz. 144

Mit dem Insolvenzantrag hat der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – eine Bescheinigung über einen Einigungsversuch mit den Gläubigern sowie einen Schuldenbereinigungsplan als Grundlage für eine Einigung mit diesen beizubringen. Falls Aussichten auf eine Einigung nicht von vornherein ausscheiden, wird das Insolvenzgericht das Eröffnungsverfahren zunächst ruhen lassen (§ 306 Abs. 1 InsO). Dennoch besteht die Kündigungssperre gemäß § 112 InsO fort, sodass der Vermieter nicht wegen eines vor dem Insolvenzantrag eingetretenen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 kündigen kann (BGH, Urteil v. 18.7.2002, IX ZR 195/01, NZM 2002, 859; Cymutta, DWW 2010, 207).

Die Kündigungssperre des § 112 InsO hindert jedoch nicht das Erlöschen einer Dienstbarkeit, welche das aus einem Mietvertrag folgende Nutzungsrecht an dem belasteten Grundstück sichert und unter der auflösenden Bedingung steht, dass über das Vermögen des Berechtigten ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, wenn diese Bedingung vor dem Sicherungsfall eintritt (BGH, Beschluss v. 7.4.2011, V ZB 11/10, NZM 2012, 392).

Hatte der Vermieter bereits vor dem Eröffnungsantrag gekündigt, bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam. Die Kündigung wird, wie auch sonst (vgl. dazu Rn. 98–104), gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle (vgl. Rn. 101–102) zur Befriedigung verpflichtet.

Rz. 145

Gerät der Mieter nach dem Eröffnungsantrag in einen kündigungsbegründenden Rückstand gemäß § 543 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3, so kann der Vermieter nach dieser Vorschrift fristlos kündigen (NZM 2002, 859; BGH, Urt...