Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.3.9 Schadensersatzanspruch

Rz. 116

Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters schließt Schadensersatzansprüche des Vermieters aus Verzug (§§ 280, 286) des Mieters mit seiner Mietzahlungspflicht nicht aus (BGH, Urteil v. 4.4.1984, VIII ZR 313/82, NJW 1984, 2687). Daran hat sich durch die Schuldrechtsreform nichts geändert (OLG München, Urteil v. 25.7.2002, 19 U 1819/02,WuM 2002, 492). Dieser Schadensersatzanspruch setzt weder eine Nachfristsetzung noch eine Ablehnungsandrohung voraus (BGH, Urteil v. 12.6.1985, VIII ZR 148/84, BGHZ 95, 39 [44]; BGH, Urteil v. 4.4.1984, VIII ZR 313/82, NJW 1984, 2687).

Rz. 117

Der Ersatzanspruch des Vermieters wegen Auflösungsverschulden umfasst alle Schäden, die ihm gerade durch die Kündigung entstehen, insbesondere also die ihm entgehende Miete – einschließlich der Nebenkosten (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 101) – für die vereinbarte, feste Vertragsdauer oder bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich hätte kündigen konnte (vgl. VerfGH Berlin, Beschluss v. 27.6.2006, VerfGH 14/04, GE 2006, 1471; OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.2012, I-10 U 20/12, ZMR 2013,704; OLG Rostock, Urteil v. 2.7.2009, 3 U 146/08, OLG Rostock 2009, 890; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.9.2006, I-10 U 30/06, GE 2007, 514; KG, Urteil v. 26.1.2006, 8 U 128/05, NZM 2007, 41; LG Kassel, Urteil v. 16.7.1998, 1 S 11/98, NZM 1999, 1094). Gelingt dem Vermieter die erneute Vermietung der Wohnung nur zu einer niedrigeren Miete als bisher, so schuldet der gekündigte Mieter Ersatz der Mietdifferenz ebenfalls bis zu dem genannten Zeitpunkt (OLG Hamm, Urteil v. 26.8.2009, 30 U 217/08 m. w. N., zitiert nach Juris; KG, Urteil v. 10.9.1998, 8 U 8910/97, NZM 1999, 462; LG Hamburg, a. a. O.). Findet der Vermieter einen Nachmieter, der eine höhere Miete zahlt, muss ...