Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.3.4 Höhe der Mietrückstände

Rz. 88

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete "im Verzug ist" (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags "in Verzug ist", der die Miete von zwei Monaten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b). Unerheblich ist, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten – hier: jährlich – zu entrichten ist (BGH, Urteil v. 17.9.2008, XII ZR 61/07, ZMR 2009, 106). Ein Vermieter kann sich aber zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf einen Rückstand berufen, der vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, es sei denn, diese Mietrückstände sind ihm vom Veräußerer/Vorvermieter abgetreten worden (LG Berlin, Urteil v.18.1.2005, 63 S 354/04, GE 2005, 487).

Bei der Herabsetzung der Miete gemäß § 313 wegen der durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügten Betriebsschließung bemisst sich der für eine Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Abs. 2 notwendige kündigungsrelevante Rückstand nach der angepassten Miete (LG Krefeld, Urteil v. 30.6.2021, 2 O 546/20, GE 2021, 1125).

Hat der Mieter wegen Mängeln der Mietsache, die ihre Tauglichkeit mindern, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, ist der kündigungsbegründende Rückstand nach der vereinbarten Miete zu berechnen (BGH, Urteil v. 27.9.2017, VIII ZR 193/16, ZMR 2018, 17).