Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 22 Der Vermieter haftet auch für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen (LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 68/97). Hinweis Verglasung Der Vermieter braucht aber die vom Mieter angebrachte Verglasung eines Balkons, die anlässlich einer Fassadenrenovier...mehr

Rz. 24 Der Vermieter schuldet eine ausreichende Versorgung der gemieteten Räume – im eingeschränkten Umfang auch der Nebenräume – mit Beleuchtungs- und Kochstrom. Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die ...mehr

Rz. 40 Wichtig Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf Es gibt zahlreiche Fallkonstellationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung vom BGH als rechtsmissbräuchlich eingestuft worden ist. Dies gilt zunächst für den Fall, dass der Eigenbedarf des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ist dann re...mehr

Rz. 29 Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sog. Eigenbedarf. Hinweis DDR – Altmietvertrag und Eigenbedarf Auch ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: gelegent...mehr

Rz. 56 Die Fachgerichte gehen zur Entscheidung eines Streitfalls nach folgendem Schema vor, anhand dessen dargestellt werden soll, welche Partei bei einer Eigenbedarfskündigung welche Tatsachen vortragen muss: Die Klage muss schlüssig sein, d. h., der Vortrag des Klägers muss die ihm begehrte Rechtsfolge rechtfertigen, wobei zunächst die Behauptungen (Angabe von Tatsachen) de...mehr

Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes Gebäude Mangels ...mehr

Rz. 14 Der Wohnraumvermieter kann verpflichtet sein, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14, GE 2015, 785). Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen is...mehr

Rz. 17a Eine vom Mieter nicht verursachte Ungezieferplage in der Wohnung führt zur Minderung (AG Trier, Urteil v. 11.9.2008, 8 C 53/08, WuM 2008, 665). Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.06.2022, 9 U 112/19, ZMR 2022, 795). Ist die Tauglichkeit einer Mietwohnung zum vertragsgemäße...mehr

Rz. 70 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 72 § 536 Abs. 3 verdrängt die allgemeinen Regeln über Unmöglichkeit der Leistung nach § 311a (BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, NJW 1991, 3277 für den Fall der Doppelvermietung). Das Bestehen des Rechts eines Dritten für sich genommen ist (zunächst) unbeachtlich. Die schuldrechtliche Verpflichtung als Vermieter ist nicht von der dinglichen Rechtsstellung als Eigentüm...mehr

Rz. 144 Mit dem Insolvenzantrag hat der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – eine Bescheinigung über einen Einigungsversuch mit den Gläubigern sowie einen Schuldenbereinigungsplan als Grundlage für eine Einigung mit diesen beizubringen. Falls Aussichten auf eine Einigung nicht von vornherein ausscheiden, wird das Insolvenzgericht das Eröffnungsverfahren zunächst ruhen las...mehr

Rz. 15 Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1). Der Vermieter kann den Mietvertrag ferner kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung ...mehr

Rz. 28a Gemäß § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht und die weiteren Voraussetzungen des Tatbestands erfüllt sind. Dem Mieter soll Klarheit über seine Rech...mehr

Rz. 106 Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist grundsätzlich nur unter den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 genannten Voraussetzungen zulässig. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind zulasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig (§ 569 Abs. 5). Zugunsten des Mieters von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 134 Eine Fristsetzung bzw. Abmahnung ist ferner dann entbehrlich, wenn besondere Gründe für eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses sprechen. Das wäre der Fall, wenn durch das Verhalten des Vertragspartners ein endgültiger Zustand geschaffen worden ist, der rechtlich oder tatsächlich unumkehrbar ist. Ein rechtlich unumkehrbarer Zustand läge vor, wenn die Mietsach...mehr

Rz. 29 Die Beweislast für alle Voraussetzungen der Kündigung trifft grundsätzlich den Kündigenden (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365; Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061). Fraglich ist, ob der Mieter sich im Falle seiner Pflichtverletzung in Anlehnung an § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten muss (so LG Berlin, Urteil v. 16.6.2016, 67 S 125/1...mehr

Rz. 27 Ab 1.9.2009 ist gemäß § 569 Abs. 4 der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist. Das gilt nur für Wohnraummietverhältnisse einschließlich derjenigen gemäß § 549 Abs. 2, 3. Außerdem gilt § 569 Abs. 4 BGB gemäß § 578 Abs. 3 BGB für Mietverhältnisse über Räume für dringenden Wohnungsbedarf, nicht aber für sonstige Mietverhältnisse, a...mehr

Rz. 52 Grundsätzlich müssen die Kündigungsgründe zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen. Entfällt der Eigenbedarf also noch vor Zugang der Kündigung i. S. d. § 133, ist sie unwirksam. Rz. 53 Entfällt der Eigenbedarf nach Zugang der Kündigung, so ist der Wegfall nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist. Denn einseiti...mehr

Rz. 73 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 70 Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs besteht sowohl für den Vermieter von Grundstücken als auch von beweglichen Sachen. Die Zahlung der Miete ist die Hauptleistungspflicht des Mieters, sodass der Verzug mit der Zahlung der Miete eine Leistungsstörung ist. Da es sich bei einem Mietverhältnis um ein Dauerschuldverhältnis handelt, wären die Folg...mehr

Rz. 63 Soweit der Mieter in der Vergangenheit wegen der Zugrundelegung einer falschen Fläche zu viel Miete bezahlt hat, kommt eine Rückforderung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 in Betracht, wobei bloße Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der im Vertrag angegebenen Fläche nicht ausreichen, um einen Ausschluss der Rückforderung nach § 814 rechtfertigen zu können. Insoweit ist eine...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Rz. 40 Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs: Aufforderungsschreiben des Mieters zur Überlassung der Mietsache Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Ihre(n) Mieter ... vertrete. Mit Mietvertra...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Rz. 1 Wie zum Gewährleistungssystem des Kaufrechts sind die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff., 311a überwiegend ausgeschlossen, weil die Vorschriften des besonderen Schuldrechts vorgehen. Anders als im Kaufrecht, in dem der Käufer nach §§ 437, 441 den Minderungsanspruch geltend machen muss ("kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises [Minderung] verlangen"), tritt di...mehr

Rz. 67 Das Zurückbehaltungsrecht darf grds. nur für künftige Mietzahlungen geltend gemacht werden (OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 304; LG Berlin, GE 2012, 898). Ist der Mieter hinsichtlich einzelner Forderungen des Vermieters in Verzug geraten, kann er wegen einer erst später fällig gewordenen Gegenleistung ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen, wenn er Handlungen vornimmt...mehr

Rz. 85 Nach § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Kündigung unterliegt damit einem Begründungserfordernis. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles...mehr

Rz. 80 Hat der Mieter gegen den Vermieter ein Urteil auf Beseitigung bestimmter Mängel in der Wohnung erwirkt, so kann er sich von dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs ermächtigen lassen, die Handlung auf Kosten des Vermieters von einem Dritten vornehmen zu lassen (§ 887 ZPO; vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 4.8.2010, 67 T 146/10, GE 2010, 1339). Umstritten ist, ob im Verf...mehr

Rz. 31 Der Vermieter einer Wohnung in einem Hochhaus ist verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr, sowohl an Werk –wie auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.6.2004, 2 W 22/04, NZM 2004, 909). Einschränkende Formularvereinbarungen dahingehend, dass der Fahrstuhl nur zu bestimmten Tageszeiten in Betrieb gehalten wird, sind un...mehr

Rz. 61 Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt. Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Zugesichert ist ...mehr

Rz. 27 Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene "Schwingung" des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird; entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen müssen ordnungsgemäß ausgefü...mehr

Rz. 16 Der Mieter ist wegen der Errichtung einer Mobilfunkanlage in der Nähe seiner Wohnung nicht zur Minderung berechtigt, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchVO eingehalten werden (LG Hamburg, Urteil v. 21.6.2007, 307 S 15/07, WuM 2007, 692, LG Hamburg, Urteil v. 26.1.2006, 307 S 130/05, ZMR 2007, 199).Den Vermieter trifft beim Abschluss des Mietvertrages keine Hinweispflich...mehr

Rz. 30 Das Erfordernis der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 2 ist stillschweigendes Tatbestandsmerkmal der Kündigungsgründe des 543 Abs. 2 Nr. 1 (LG Frankfurt, Urteil v. 16. 3.2018, 2-21 O 167/17, ZMR 2018, 670). Eine unerhebliche Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs rechtfertigt die fristlose Kündigung daher nur dann,...mehr

Rz. 1 In § 543 wird das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund zusammengefasst. Normiert worden ist nunmehr ausdrücklich ein allgemeines und unabdingbares Recht beider Vertragsparteien zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde, das bislang aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen (§§ 242, 626) hergeleitet wurde. § 543 Abs. 1 Satz 1 regelt das Kündigungsrecht an sich,...mehr

Rz. 16 Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Vermieter ihm den vertragsmäßigen Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen hat, die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist und der Vermieter trotz Fristsetzung seitens des Mieters keine Abhilfe geschaffen hat. 3.1.1 Anwendungsbereich Rz. 17 Das Kündigungsrecht besteht für...mehr

Rz. 2 Die fristlose Kündigung ist sowohl bei einem Mietverhältnis als auch bei einem Pachtverhältnis zulässig, nicht dagegen bei einem Leihverhältnis (BGH, Urteil v. 9.10.1991, XII ZR 122/90, NJW 1992, 496). Die Kündigung ist sowohl bei der Vermietung von beweglichen als auch von unbeweglichen Sachen, bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen zulässig. Das Kündigungsrecht a...mehr

Rz. 44 Haben die Parteien in Kenntnis einer fehlenden bzw. noch einzuholenden behördlichen Genehmigung den Mietvertrag abgeschlossen und "in Gang gesetzt", kann sich der Mieter insoweit nicht auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung berufen. In einem solchen Fall wird erst dann von einem Mangel auszugehen sein, wenn die zuständige Behörde die notwendige Erlaubnis – endgültig – ver...mehr

Rz. 79 Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.20...mehr

Rz. 82 Für den Gebührenstreitwert der Mängelbeseitigungsklage des Mieters sind nicht die Kosten der Mängelbeseitigung , sondern ist der Jahresbetrag der fiktiven Mietminderung maßgebend (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/19, GE 2020, 670; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.5.2009, I-24 W 16/09, WuM 2009, 543; LG Berlin, Beschluss v. 25.10.2007, 62 T 118/07, GE 2008, 57; ...mehr

Rz. 43 Die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist sowohl bei einem Mietverhältnis als auch bei einem Pachtverhältnis zulässig, nicht dagegen bei einem Leihverhältnis (BGH, Urteil v. 9.10.1991, XII ZR 122/90, NJW 1992, 496). Die Kündigung ist bei der Vermietung sowohl von beweglichen als auch von unbeweglichen Sachen, bei Wohn- und Gewerberaummietverhältniss...mehr

Rz. 36 Das defekte und daher offenstehende Ausfahrtstor der Tiefgarage, zu der der Mieter vereinbarungsgemäß Schlüssel erhalten hat, rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 10,00 EUR pro Stellplatz und Monat (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.7.2024, 33052 C 89/24, BeckRS 2024, 17701).mehr

Rz. 28 Befinden sich in der vermieteten Wohnung Heizkörper, so kann durch Formularmietvertrag die Verpflichtung des Vermieters zum Heizen nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg WuM 1998, 278). Die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume kann aber mietvertraglich eingeschränkt werden: 7 bis 23 Uhr: 22 Grad Celsius (OLG Frankfurt/Main NJW-RR 1990, 398); 7 bis 23 Uh...mehr

Rz. 132 Hinweis Fristsetzung entbehrlich Die Fristsetzung oder Abmahnung ist in folgenden Fällen entbehrlich: wenn die Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete i. S. d. Abs. 2 Nr. 3 in Verzug ist. 4.3.1...mehr

Rz. 19 § 536 setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus (anders teilweise § 536a für den Schadensersatzanspruch). Den Vermieter trifft nach § 536 eine allgemeine Garantiehaftung, sodass es nicht darauf ankommt, ob der Fehler schon zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden war oder erst während der Mietzeit entsteht.mehr

Rz. 55 Gemäß § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht und die weiteren Voraussetzungen des Tatbestands erfüllt sind. Die Kerntatsachen müssen mitgeteilt werde...mehr

Rz. 72 In der Praxis kommen vornehmlich 3 Fallgruppen für die wirtschaftliche Verwertung in Betracht: Verkauf (vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss v. 4.6.1998, 1 BvR 1575/94, NZM 1998, 618; BVerfG, Beschluss v. 20.9.1991, 1 BvR 539/91, ZMR 1992, 17), Sanierung und Modernisierung (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, WuM 2015, 416), Abriss mit dem Ziel eines Neubaus (BGH, Urt...mehr

Rz. 11 Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2009, 67 S 335/08, GE 2009, 779). Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, stellen einen erheblichen Fehl...mehr

Rz. 131 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vertragsgegner ungeachtet der Abmahnung des Vertragspartners das vertragswidrige Verhalten fortsetzt. Eine Wiederholungsgefahr über die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens hinaus ist ebenso wenig erforderlich wie ein Verschulden des Vertragsgegners. Hat der Vertragsgegner dagegen vor Zugang der K...mehr

Rz. 29 Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, der bei Schimmelbildung zumindest eingeschränkt ist. Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen; er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an der Außenwand aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsich...mehr