Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Es existieren keine Stellplätze Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen (z. B. Altbauten) ohne Stellplätze und ohne Zufahrten zum Gebäude oder wenn die Gebäudeaußenwand die Grundstücksgrenze am öffentlichen Gehweg bildet? Besteht trotzdem ein Anspruch auf Errichtung einer Ladestation? § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verschafft keinen Anspruch auf einen Stellplatz. Gibt es keinen S...mehr

Rz. 233 Der Mieter kann auf Beseitigung der Mängel klagen, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hat der Mieter einen Anspruch auf Herstellung eines Schall – oder Trittschutzes, ist der entsprechende Klageantrag jedoch nur dann hinreichend bestimmt, wenn er unter Bezugnahme auf objektive Maßstäbe (DIN-Vorschriften oder Dezibel-Grenzen) konkretisiert ist (LG Berli...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr. 7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn ...mehr

Rz. 37 Der Mieter kann seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt (BGH, Urteil v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, ZMR 2003, 413). Weiterhin ist erforderlich, dass die Interessen des Mieters an der vorzeitigen Aufhebung gewichtiger sind als die des...mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – i. d. R. mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, wenn e...mehr

Rz. 22 Der Vermieter kann innerhalb eines Monats seit Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Stehen dem Vermieter auf der Mieterseite mehrere Personen gegenüber, kann das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (BG...mehr

Überblick Die Verkehrssicherungspflicht rückt in den Fokus, wenn Schnee und Glatteis geräumt werden müssen. Was Grundstückseigentümer, Vermieter und Mieter wissen müssen, um Schadensersatz- oder Schmerzensgeldforderungen aus dem Weg zu gehen. Schnee und Eis müssen grundsätzlich vom Grundstückseigentümer oder Vermieter beseitigt werden, diesen obliegt die Verkehrssicherungspf...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche – einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen –, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Bei Antrag eines Mieters auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit: Muss dieser die Kosten selbst tragen? Ein Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dienen. Der Anspruch besteht allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter...mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wer...mehr

Rz. 15 Der Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der Familien- oder Haushaltsangehörige kann – jeder für sich – die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem verstorbenen Mieter verhindern, indem er dem Vermieter – bei mehreren Vermietern allen – erklärt, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Die Erklärung ist formfrei. Der Eintrittsberechtigte kann die Ablehnung au...mehr

Rz. 472 Wird gegen ein für vorläufig vollstreckbares Urteil Berufung eingelegt, so kann das Berufungsgericht unter den weiteren Voraussetzungen des § 707 Abs. 1 Satz 1 ZPO auf Antrag anordnen, dass die Zwangsvollstreckung gegen oder ohne Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt wird oder nur gegen Sicherheitsleistung stattfindet. Bei der Entscheidung über einen solchen Ei...mehr

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan...mehr

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärun...mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e...mehr

Rz. 34 Vereinzelt gibt es auch Vereinbarungen, die dem Mieter nicht nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglichen sollen, sondern ihm einen Anspruch gewähren, einen Ersatzmieter zu stellen. Eine solche Vereinbarung ist für den Mieter z. B. dann sinnvoll, wenn er erhebliche Investitionen getätigt hat und diese auf den Nachmieter übertragen möchte. Derartig...mehr

Rz. 33 Eine Vereinbarung, die dem Mieter nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht und ihm das Recht gibt, einen Ersatzmieter zu stellen, ist (nur) eine sog. unechte Ersatzmieterklausel. Sie kann etwa wie folgt lauten: "Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn er dem Vermieter drei wirtschaftlich ...mehr

Rz. 284 Die unterlegene Mietvertragspartei kann Einwendungen gegen die titulierte Forderung mittels einer Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 Abs. 1 ZPO geltend machen, wenn die Gründe – auf denen sie beruhen – erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes spätestens hätten geltend gemacht werden müssen, entstan...mehr

Rz. 33 Schließen mehrere Personen einen Mietvertrag ab, so sind sie regelmäßig als Mitglieder einer GbR verbunden (KG, Beschluss v. 30.3.1992, 2 W 1331/92, WuM 1992, 323; OLG München, Urteil v. 14.1.1994, 21 U 4806/93, ZMR 1994, 216 für die nichteheliche Lebensgemeinschaft). Für Streitigkeiten, die das Mietverhältnis als Ganzes betreffen (z. B. Klage auf Zustimmung zur Miete...mehr

Rz. 16 Der Vermieter kann direkt auf Zahlung klagen, da sich die Miete nach Zugang der entsprechenden Mieterhöhungserklärung um den gerechtfertigten Modernisierungszuschlag erhöht hat; die Modernisierungserhöhung wird Teil der Miete (BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848), sodass der Vermieter nicht erst auf Zustimmung des Mieters zu klagen braucht. Die zu...mehr

Vermietende Wohnungseigentümer können ja die Kosten des Kabelempfangs nicht mehr auf ihre Mieter umlegen. Was gilt jetzt? Umlegbar auf Mieter sind nur noch die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen Verteilanlage, wozu auch die Kosten des Betriebsstroms gehören (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Die Entgelte für den Empfang über den TV-Breitbandkabelanschluss konnten...mehr

Ist der Antrag auf Einbau eines Dachfensters oder einer Dachgaube ein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer? Ja. Im aktuellen Recht kommt es für die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG auf einen etwaigen Nachteil aber nicht mehr an. Der Beschluss kann also auch dann gefasst werden, wenn eine bauliche Veränderung für den anderen Wohnungseigen...mehr

Rz. 17 Die mündlich erklärte Kündigung wird wirksam, wenn sie der Empfänger wahrnimmt – dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass eine mündliche Erklärung überhaupt wirksam ist (§ 568 Abs. 1 gilt nur für die Wohnraummiete). Die schriftliche Kündigungserklärung, die dem Kündigungsadressaten ausgehändigt wird, erlangt mit der Übergabe Wirksamkeit. Für den üblichen Weg de...mehr

Rz. 430 Die Vollstreckung aus Titeln, durch die dem Schuldner die Verpflichtung auferlegt wurde, bestimmte Handlungen zu unterlassen (z. B. Hundehaltung, Lärmbeeinträchtigungen, Modernisierungsarbeiten) oder die Vornahme bestimmter Handlungen zu dulden (z. B. Betreten der Wohnung zum Zweck der Modernisierung), geschieht durch Festsetzung von Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft du...mehr

Rz. 28 Das Eintrittsrecht des Ehegatten – vorrangig vor den übrigen Eintrittsberechtigten – sowie des Lebenspartners, der Kinder, der anderen Familien- und/oder Haushaltsangehörigen kann nicht zum Nachteil des Mieters und der eintrittsberechtigten Personen abbedungen werden. Deshalb kann weder vereinbart werden, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters endet noch, das...mehr

Rz. 8 Die Kündigung des Mietverhältnisses kann auch im Prozess erfolgen. Eine Prozessvollmacht ermächtigt den Bevollmächtigten auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen; solche Erklärungen sind auch dann von der Prozessvollmacht umfasst, wenn sie außerhalb des Prozesses abgegeben werden. Im gleichen Umfang, ...mehr

Kann ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, mit seinem Mieter ungeachtet des § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB als Umlageschlüssel die Wohnfläche vereinbaren? Ja. § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB ist nur anwendbar, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbaren. Die Vereinbarung der Wohnfläche als Umlageschlüssel für sämtliche Kostenpositionen dürfte allerdings...mehr

Rz. 24 Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet grundsätzlich mit dem Ablauf dieser Zeit. Für das Ende des Mietverhältnisses muss ein zukünftiges gewisses Ereignis maßgebend sein. Die Angabe im Mietvertrag, dass das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, ist zur Mitteilung eines Befristungsgrundes eines auf bestimmte Zeit...mehr

Dürfen die Steckersolargeräte nicht seit Sommer 2024 auch ohne Beschluss montiert werden? Grundsätzlich nein. Zwar besteht seit dem 17.10.2024 nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG ein Anspruch darauf, ein Steckersolargerät zu errichten. Wie jede andere bauliche Veränderung muss diese aber gestattet werden. Anders liegt es allerdings, wenn es sich bei der Montage gar nicht um ei...mehr

Anspruch auf Einbau von Erfassungsgeräten Die GdWE hat noch keine Verbrauchserfassungsgeräte für Heizkosten. Gibt es eine Verpflichtung für die GdWE, Verbrauchserfassungsgeräte einzubauen? Wenn nicht, ändert sich dies, sobald ein Eigentümer Verbrauchserfassungsgeräte wünscht (da Mieter ja ein Kürzungsrecht haben)? Nach der HeizkostenV ist die GdWE verpflichtet, Ausstattungen...mehr

Rz. 10 Die Kappungsgrenze ist von der jeweiligen Miete, also der Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen bzw.-pauschalen (BT-Drs 19/4672 S. 30) oder von der Teilinklusiv- oder Bruttomiete einschließlich der darin enthaltenen Betriebkosten bzw.-pauschalen ausgehend zu berechnen. Sowohl für die Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze von 2 EUR...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Rz. 25 Die Verlängerung eines auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses kann – immer unabhängig vom Kündigungsschutz für den Mieter – auf zweierlei Weise geschehen: Vertrag mit Optionsrecht, Vertrag mit Verlängerungsklausel. Rz. 26 Bei einem Mietvertrag mit Optionsrecht soll vereinbarungsgemäß eine Vertragspartei berechtigt sein, einen befristeten Vertrag vor dessen Ab...mehr

Rz. 597 Für vermögensrechtliche Streitigkeiten vor dem Amtsgericht über Ansprüche bis zu 750 EUR kann durch Landesgesetz bestimmt werden, dass die Erhebung der Klage erst nach Durchführung eines Güteverfahrens zulässig ist (§ 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO). Das Güteverfahren ist vorgeschrieben in den Ländern Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen (vgl. zur Verfa...mehr

Rz. 32 Kündigung des Vermieters gegenüber dem in das Mietverhältnis mit dem verstorbenen Mieter eingetretenen Kind Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn ... (Vor- und Zuname/n des Angehörigen des verstorbenen Mieters) ... (Straße, Hausnummer und Lage der Wohnung im Gebäude, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr ..., hiermit zeige ich an, dass ich H...mehr

Wer trägt die Kosten für eine Prüfung zum Leistungsmanagement des Gebäudes? Wer trägt die Kosten für die Verlegung der Infrastruktur zum Stellplatz des Mieters, der eine Wallbox fordert? Leistungsmanagement: Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG in der Regel der "Bauherr". Ggf. ist § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG anwendbar, womöglich auch § 21 Abs. 2 WEG. Schließlich kann es einen Beschluss na...mehr

Ein Wohnungseigentümer pflastert seine Terrasse neu und vergrößert sie bei dieser Gelegenheit um ca. 2 qm, ohne dies vorher kundzutun. Die Vergrößerung wird im Nachhinein festgestellt. Was ist zu veranlassen? Die Frage berührt mehrere Punkte. Zum einen wird die Pflicht der Verwaltung angesprochen, regelmäßig (wenigstens einmal jährlich) das gemeinschaftliche Eigentum auf bau...mehr

Überblick Möchten Wohnungseigentümer oder deren Mieter eine Wallbox installieren oder wird das Gebäude umfassend renoviert, stellen sich zunehmend Fragen zur Installation dieser Wallboxen. Hier finden Sie eine Sammlung der in diesem Zusammenhang an Dr. Elzer gestellten Fragen, die er regelmäßig in seinen Online-Seminaren beantwortet.mehr

Rz. 3 Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, und zwar ein sog. Gestaltungsgeschäft. Zur Wirksamkeit ist der Zugang dann erforderlich, wenn sie in Abwesenheit des Erklärungsempfängers abgegeben wird (§ 130 Abs. 1 Satz 1). Diese Willenserklärung wird nur dann nicht wirksam, wenn dem Erklärungsempfänger vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht (§ 130 A...mehr

Rz. 5 Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, NZM 2015, 198; Beschluss v. 12.6.2018, VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454; Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Kinne, Teil B Rn. 38, Teil C Rn. 16). In der M...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es in Bezug auf das dort vorhandene Blockheizkraftwerk jährlich Wartungskosten in Höhe von 6.000 EUR. Könnte ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, die auf ihn entfallenden Kosten auf seine Mieter umlegen? Ja, wenn es sich um Pflegekosten im Sinne von § 7 Abs. 2 HeizkostenV handelt. Um die Frage genau beantworten zu ...mehr

Rz. 9 Soweit die Kosten nur für einzelne Wohnungen entstanden sind, sind auch nur die jeweiligen Kosten für diese in Ansatz zu bringen. Soweit Kosten für mehrere Wohnungen angefallen sind, wie z. B. Gerüstkosten, Wärmedämmung, Zentralheizungseinbau oder auch notwendige Architektenhonorare, sind diese vom Vermieter gemäß § 559 Abs. 3 angemessen zu verteilen. Bei der Bestimmun...mehr

Rz. 5 Die Benutzung des Wortes "Kündigung" ist nicht erforderlich, denn die Willenserklärung kann im Zweifelsfall ausgelegt werden. Allerdings muss zur Auslegung als Kündigung der Erklärung unmissverständlich entnommen werden können, dass das Mietverhältnis beendet werden soll (BGH, Urteil v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17, GE 2018, 1389). Ein Kündigungsgrund muss bei der ordentli...mehr

Rz. 15 Das Mieterhöhungsrecht des Vermieters gemäß § 559 ist gesetzlich bei einer Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a ausgeschlossen. Bei einer Indexvereinbarung gemäß § 557b ist das Erhöhungsrecht für alle Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 1, 3-5 ausgeschlossen, wohingegen Mieterhöhungen wegen baulicher Änderungen gemäß § 555b Nr. 6 weiter zulä...mehr

Rz. 16 Die Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung wird von Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich zugelassen, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (§ 140; BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/...mehr

Rz. 35 In der überwiegenden Zahl der Mietverträge finden sich weder unechte noch echte Ersatzmieterklauseln, sondern nur vage Formulierungen, dass der Vermieter seine Bereitschaft erklärt, einen Nachmieter zu akzeptieren, oder der Mieter berechtigt sein soll, einen Nachfolgemieter zu benennen. Aus diesen Klauseln ist nicht klar ersichtlich, welche genaue Verpflichtung des Ve...mehr

Kann bei einem normalen Mietobjekt der Umlageschlüssel individuell geändert werden? Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter...mehr

Kann bei einem normalen Mietobjekt der Umlageschlüssel individuell geändert werden? Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter ...mehr

Rz. 220 Als sonstige Klagen kommen sowohl Leistungsklagen als auch Feststellungsklagen in Betracht. Leistungsklagen dienen der Durchsetzung eines vom Vermieter oder Mieter behaupteten Anspruchs zum Zweck seiner Befriedigung. Darunter fallen sowohl Zahlungsklagen als auch Klagen auf Vornahme einer Handlung oder auf Unterlassung sowie Klagen auf Duldung. Das Rechtsschutzbedürf...mehr

Wir müssen uns immer häufiger mit dem Thema der E-Ladesäulen in Eigentümergemeinschaften beschäftigen. Die häufigste Frage ist zum einen die korrekte Finanzierung, vor allem bei der Installation mehrerer Ladesäulen mit erforderlichem Lademanagement. Wer muss das Lademanagement zahlen? Eine weitere Frage ist, wie geht man mit Eigentümern um, die später Ladesäulen/Wallboxen ...mehr