Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Die Vermietung eines (im Privatvermögen gehaltenen) Wohnmobils an wechselnde Mieter führt i. d. R. zu Einkünften nach § 22 Nr. 3 EStG. Bei der Ermittlung der Einkünfte können zwar Absetzungen für Abnutzung berücksichtigt werden, nicht aber etwaige Veräußerungsgewinne oder Veräußerungsverluste – von den nach § 23 EStG steuerpflichtigen abgesehen.[1] Wenn es dem Steuerpflichtig...mehr

Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei Vermietungseinkünften nur bei Gesamtüberlassung eines Grundstücks, im Übrigen aber vermietungsobjektbezogen zu prüfen.[1] Werden verschiedene, auf einem Grundstück gelegene Gebäudeteile (einzeln) vermietet, bezieht sich die Einkünfteerzielungsabsicht mithin jeweils nur auf das entsprechende Objekt; fällt sie nachträglich weg, können auc...mehr

Hofele, Green Lease – Nachhaltigkeit im Gewerberaummietrecht – Auswirkungen (vor allem) der EU-Nachhaltigkeitsgesetzgebung auf Geschäftsraummietverträge, NWB 50/2025, S. 3480; Marx, Bilanzierungsfragen bei Ein- und Umbauten von Mietern – Ein Überblick über die Rechtsprechung und Verwaltungsgrundsätze, StuB 11/2024, S. 409; Bender, Kein Aufteilungsgebot bei der Vermietung und...mehr

Zusammenfassung Überblick Bei einem Mietvertrag mit Eheleuten gibt es grundsätzlich zwei Gestaltungsmöglichkeiten. Es kann der Vertrag sowohl mit beiden Ehegatten als auch nur mit einem von ihnen abgeschlossen werden. In der Regel wird er mit beiden abgeschlossen. 1 Vertragspartner des Vermieters Die Überlassung der Räume an ein Ehepaar führt nicht automatisch zu einem Mietverh...mehr

Die naheliegende Frage, wie lange der Mieter nunmehr Zeit hat, eine Mietminderung geltend zu machen, hat allerdings nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch der BGH offengelassen und die Entscheidung an die Instanzgerichte verwiesen. Insofern hat der BGH in dieser Entscheidung, in der es um Minderungsansprüche wegen laufenden Lärms aus der Nachbarwohnung ging, lediglich darau...mehr

Hinweis Auszug des Mieters ohne Entlassung aus dem Mietverhältnis Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag (z. B. infolge einer unwirksamen Kündigung) endgültig aus und zahlt keine Miete mehr, kann der Vermieter die Räume weitervermieten. Praxis-Tipp Mieter über Haftung informieren Er ist nicht gezwungen, den ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag zu...mehr

Gleiches gilt für die Durchführung einer Mieterhöhung. Grundsätzlich ist ein Mieterhöhungsverlangen an beide Ehepartner zu richten. Eine Klage auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung nur gegen einen Mieter wäre grundsätzlich als unzulässig abzuweisen. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn ein Ehepartner aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen ist und mit dem Ver...mehr

Bei Beendigung eines Wohnraummietvertrags mit einem Ehepaar kann eine Zwangsräumung nur durchgeführt werden, wenn der Räumungstitel gegen beide Ehepartner gerichtet ist. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehepartner Vertragspartner ist (z. B. den Mietvertrag alleine unterschrieben hat), da der andere Ehepartner nach heutiger Anschauung ebenfalls selbstständigen Besitz an der ...mehr

Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters (§ 535 Satz 2 BGB) kann – im Gegensatz zu den Rechten auf Minderung und Schadensersatz (§§ 536, 536a BGB) – grundsätzlich nicht verwirkt werden.[1] Daher kann der Mieter gegen den Mietzahlungsanspruch des Vermieters selbst dann noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§ 320 BGB: Zurückbehalten der Miete bis zum Herstellen eines...mehr

Die Überlassung der Räume an ein Ehepaar führt nicht automatisch zu einem Mietverhältnis mit beiden Eheleuten. Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist der andere nicht Mieter geworden. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Mietverhältnissen im Gebiet der neuen Bundesländer, da Ehegatten nach § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB (Zivilgesetzbuch der ehemaligen DDR) au...mehr

2.1 Kündigung Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann es nach Treu und Glauben ausnahmsweise zulässig sein, dass die Auflösung eines mit beiden Ehepartnern geschlossenen Mietvertrags durch Kündigung des Vermieters schon dann wirksam ist, wenn die Kündigung nur dem in der Mietwohnung verbliebenen Ehegatten gegenüber erklärt wurde und diesem zugegangen ist.[1] Die Frage, ob u...mehr

Ein Ausschluss von Ansprüchen des Mieters wegen grob fahrlässiger Unkenntnis eines vorhandenen Mangels kommt nur ausnahmsweise infrage, da den Mieter grundsätzlich keine Erkundungs- und Untersuchungspflicht im Hinblick auf die Mietsache trifft; ausgenommen z. B. bei einem sehr alten Anwesen.[1] Grob fahrlässig handelt ein Mieter nur dann, wenn er die erforderliche Sorgfalt be...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Überblick Bei einem Mietvertrag mit Eheleuten gibt es grundsätzlich zwei Gestaltungsmöglichkeiten. Es kann der Vertrag sowohl mit beiden Ehegatten als auch nur mit einem von ihnen abgeschlossen werden. In der Regel wird er mit beiden abgeschlossen.mehr

Begriff Ob das Aufstellen von Pflanzen durch den Mieter zulässig ist, kann von der Einwilligung des Vermieters abhängen. Innerhalb der Mieträume darf der Mieter Blumen und Pflanzen in beliebiger Art und Anzahl auch ohne Einwilligung des Vermieters halten, solange das Eigentum des Vermieters dadurch nicht beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Feuchtigkeitsschaden in der Wohnun...mehr

Beim Tod eines Ehegatten ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag mit beiden oder nur mit einem Ehegatten geschlossen war. Sind beide Vertragspartner, wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehepartner fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB). Dieser kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Ehepartners Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der ge...mehr

Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel der gemieteten Sache (Rechts- oder Sachmangel), stehen ihm die in den §§ 536, 536a BGB bestimmten Rechte auf Mietminderung bzw. Schadensersatz nicht zu (§ 536b Satz 1 BGB). Wichtig Positive Kenntnis entscheidend Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Wegen Mängeln, deren Vorha...mehr

Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde. Hinweis Personen, für die der Mieter haftet Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten ...mehr

Nach § 309 BGB ist u. a. unwirksam: Eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Vermieter abhängig gemacht wird ...mehr

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt.[1] Diese Voraussetzungen sind i. d. R. nicht gegeben, wenn d...mehr

Bei einem Wohnungswechsel des Mieters innerhalb des Anwesens wird regelmäßig ein neues Mietverhältnis über ein neues Mietobjekt begründet, sodass die Berücksichtigung der bisherigen Mietzeit bei der Berechnung der Kündigungsfrist nur ausnahmsweise berechtigt erscheint, wenn der Wechsel einvernehmlich und auf Wunsch des Vermieters erfolgt ist[1] oder vom Vermieter zumindest mit...mehr

Entsteht ein Mangel erst während der Dauer des Mietverhältnisses oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er diese Anzeige und zahlt ferner die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter, hatte er nach der bis 31.8.2001 geltenden Rechtslage seine Rechte...mehr

Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann es nach Treu und Glauben ausnahmsweise zulässig sein, dass die Auflösung eines mit beiden Ehepartnern geschlossenen Mietvertrags durch Kündigung des Vermieters schon dann wirksam ist, wenn die Kündigung nur dem in der Mietwohnung verbliebenen Ehegatten gegenüber erklärt wurde und diesem zugegangen ist.[1] Die Frage, ob und wann solch...mehr

Hinweis ausgezogener Ehegatte bleibt Vertragspartner Der Auszug eines von beiden Vertragspartnern aus der Ehewohnung lässt das Vertragsverhältnis unberührt. Er kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen und haftet auch nach dem Auszug weiterhin als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Dies gilt sogar dann, wenn ein Ehepartner wegen T...mehr

Will der Vermieter dem Mieter entgegenkommen und ihm trotz Fehlens eines entsprechenden Rechtsanspruchs gestatten, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen, kann dies durch dreiseitigen Vertrag (Vermieter, alter Mieter, neuer Mieter) oder durch zweiseitigen Vertrag der Mieter geschehen, dem der Vermieter seine (nicht formbedürftige) Zustimmung erteilt.[1] Soll d...mehr

Für Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, ist nunmehr gesetzlich geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist.[1] Wichtig 3. Werktag im Monat Bei der üblichen monatlichen Mietzahlung ist di...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Praxis-Beispiel 3-Monats-Fr...mehr

Ein Ersatzmieter, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, muss dem Vermieter konkret benannt und angeboten werden. Der Mieter muss nur einen einzigen Nachfolger benennen. Er muss den Vermieter über die Person des Ersatzmieters so aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wir...mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu...mehr

Praxis-Beispiel Mündliche und schriftliche Vereinbarungen Eine Doppelvermietung kann sich ergeben, wenn der Vermieter in der unrichtigen Annahme, nur ein schriftlicher Mietvertrag sei wirksam, mit einem Interessenten konkrete mündliche Vereinbarungen bezüglich der Vermietung der Wohnung trifft und die Wohnung anschließend an einen weiteren Interessenten mit schriftlichem Miet...mehr

Praxis-Tipp Kündigungsfristen eindeutig in Mietvertrag formulieren Werden in einem Formularmietvertrag, der sowohl den Abschluss von befristeten als auch von unbefristeten Mietverhältnissen vorsieht, Kündigungsfristen aufgenommen, sollte durch eine unmissverständliche Formulierung klargestellt werden, dass die genannten Fristen nur für unbefristet abgeschlossene Mietverhältni...mehr

Bei Mängeln, die ihrer Art nach bereits jahrelang vorgelegen haben müssen, bringt der Mieter durch vorbehaltlose Nutzung in Kenntnis des Bauzustands zum Ausdruck, dass er den mangelhaften Zustand als "vertragsgemäß" akzeptiert.[1] In diesem Fall besteht auch keine Verpflichtung des Vermieters zur Leistung von Schadensersatz, wenn dem Mieter aufgrund des baulichen Zustands ei...mehr

Im Bereich der Gewerberaummiete lässt die Rechtsprechung grundsätzlich eine weitergehende Abwälzung von Reparaturen auf den Mieter zu als bei der Wohnraummiete. Einem gewerblichen Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen überbürdet werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der Sachgefahr verbunden ist und dies...mehr

Formularklauseln, die vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags abweichen, sind nur wirksam, wenn hierfür sachliche Gründe sprechen und das mit der Übernahme der Pflichten verbundene Risiko für den Mieter überschaubar bleibt. Hieraus ist wiederum abzuleiten, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur in Grenzen auf den Mieter übertragbar sind. Achtung Volle I...mehr

Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist. Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erf...mehr

Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften für diese Art von Wohnraum bewirkt, dass eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfolgen kann, der Mieter der Kündigung nicht widersprechen kann und vom Vermieter auch dann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ...mehr

Enthält der Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnach...mehr

Eine Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, ein Konto zu eröffnen, eine Bankverbindung zu benennen und eine Einzugsermächtigung per SEPA-Lastschriftverfahren zu erteilen, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist daher grundsätzlich wirksam, sofern der Gegenstand der von dem Einzug betroffenen Forderungen im Mietvertrag klar besc...mehr

Verfügt eine Wohnung über keinen separaten Briefkasten, ist der Mieter zur Montage eines Briefkastens außerhalb der Wohnungstür berechtigt, wobei dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Platzes obliegt. Dies gilt nicht, wenn eine Hausbriefkastenanlage vorhanden ist. In diesem Fall hätte der Mieter auch keinen Anspruch gegenüber der Post auf Zustellung in den Wohnungsbriefk...mehr

Diese Ausführungen zur Pflicht des Vermieters, einen zumutbaren und geeigneten Ersatzmieter zu akzeptieren, gelten nur dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder der Mieter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat und die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, aus dem Vertrag ausscheiden muss. Hinweis Kein Anspruch des Mieters auf Entlassung Will d...mehr

Unproblematisch ist der Fall, dass der Mieter, der den Mietvertrag unterschrieben hat, in der Wohnung bleibt und der andere auszieht. Soll dagegen der Vertragspartner ausziehen und der andere in der Wohnung bleiben, bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung über einen Mieterwechsel. Dies ist ebenfalls unproblematisch, wenn sowohl der Ehepartner als auch der Vermieter damit ...mehr

Im Zusammenhang mit der Fälligkeit der Miete stellt sich auch die Frage, ob die Miete bei Fälligkeit bereits beim Vermieter eingegangen sein muss oder ob es genügt, dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die ihm obliegende Leistungshandlung, z. B. die Überweisung bei der Bank oder Post, vorgenommen bzw. veranlasst hat. Der Mieter muss bis zu diesem Zeitpunkt lediglich die Le...mehr

Längere Kündigungsfristen, die in sog. Altmietverträgen, d. h. in Verträgen, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 geschlossen wurden, enthalten sind, galten nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB aus Vertrauensschutzgründen weiter, wenn die Fristen zwischen den Parteien seinerzeit "durch Vertrag" vereinbart worden sind. Hierzu hat der B...mehr

Für die Annahme eines Vorbehalts kann es ausreichen, wenn der Mieter wegen des Mangels eine Mietminderung mehrmals und deutlich androht.[1] Dagegen stellt die Mängelanzeige allein oder wiederholt vorgetragene Beanstandungen grundsätzlich keinen wirksamen Vorbehalt dar.[2] Hinweis Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien Etwas anderes kann jedoch gelten, wenn der Mieter aufg...mehr

Bei einer Doppelvermietung von Gewerberaum kommt ein Anspruch des nicht besitzenden (Erst-)Mieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die weitere Vermietung erzielten Miete jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der (nicht besitzende) Mieter die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter.[1] Ein Erfüllungsanspruch des Mieters auf Einräumun...mehr

Nach § 308 BGB ist u. a. unwirksam: Die Vereinbarung eines Rechts des Vermieters, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters für den Mieter zumutbar ist (§ 308 Nr. 4 BGB), z. B. "Der Vermieter behält sich vor, dem Mieter eine andere als die im Mietv...mehr

Der Vermieter hat unter mehreren Bewerbern die freie Auswahl. Hinweis Auswahl durch Vermieter Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter eine bestimmte Person als Nachfolger annimmt, z. B. weil ihm diese die höchste Ablösesumme für von ihm zurückgelassene Ein- oder Umbauten bezahlt.[1] Dem Vermieter steht – auch ohne ausdrückliche Erklärung – eine angemessene Nachforsc...mehr

Der Vermieter kann Klage auf künftige Leistung erheben, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner (hier: Mieter) der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Praxis-Beispiel Hohe Mietrückstände Dies ist der Fall, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe auflaufen lässt....mehr

Gewähren des Gebrauchs bedeutet weiter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten und Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu unterlassen. Dabei hat der Vermieter den Mieter aber auch gegen Störungen im vertragsgemäßen Gebrauch zu schützen, die von einem Dritten, z. B. einem...mehr

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach ist eine Klausel nicht nur nach den erwähnten allgemeinen Regeln, sondern bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner i. S. v. § 307 BGB "unangemessen benachteiligt". Eine unangemessene Benachteil...mehr