Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 406 Mietwohngebäude i. S. d. § 7 Abs. 5 S. 1 Nr. 3 EStG liegen vor, wenn das Gebäude Wohnzwecken dient. Es darf sich nicht um Wirtschaftsgebäude i. S. d. § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG handeln (Rz. 399ff.). Unerheblich ist, ob das Gebäude zum Betriebs- oder zum Privatvermögen des Stpfl. gehört. Rz. 406a Das Gebäude muss dazu bestimmt sein, fremden Wohnzwecken zu dienen, also ...mehr

Rz. 442 Zulässig ist die AfaA nach § 7 Abs. 4 S. 3 i. V. m. Abs. 1 S. 7 EStG auch bei der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG . Voraussetzung ist das Vorliegen einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung. Es gelten die Grundsätze des § 7 Abs. 1 S. 7 EStG (Rz. 324a ff.). Die AfaA kann bei Verkürzung der Restnutzungsdauer auch die Anwendung von § 7 Abs. 4 S. 2 EStG...mehr

Überblick Die schwarz-rote Koalition hat sich auf Eckpunkte für eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) geeinigt. Unter anderem soll die 65-Prozent-Regel abgeschafft werden. Bis Anfang April soll das Kabinett einen Gesetzentwurf beschließen. Das ist geplant. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024), oft als Heizungsgesetz bezeichnet, war eines der umstrittensten Projekte der...mehr

Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist.mehr

Als seinem Vertragspartner hat der Vermieter das Mietverhältnis selbstverständlich gegenüber seinem Mieter zu kündigen. 2.1.1 Geschäftsfähiger Mieter Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist. 2.1.2 Geschäftsunfähiger Mieter Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vert...mehr

Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vertragspflichten z. B. aufgrund von Gebrechlichkeit und/oder psychischen Beeinträchtigungen nicht mehr erfüllen können. Für den Vermieter ist nicht klar erkennbar, ob diese Mieter noch geschäftsfähig sind oder sich bereits im Zustand der Geschäftsunfähigkeit befinden. Entsprechendes gilt in Fäl...mehr

GbR: Bei der Außen-GbR genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft erklärt wird und einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. OHG/KG/Partnerschaftsgesellschaft: Entsprechendes gilt gemäß § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB bei der OHG, der KG[1] und bei der Partnerschaftsgesellschaft.[2] Verein: Bei der Kündigung gegenüber einem Verein genügt gemäß § 28 Abs. 2 BGB ...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Nach der Bestimmung des § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, regelt Absatz 2 dieser Bestimmung, dass diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebensp...mehr

Pflichtverletzungen des Mieters, die zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, stellen in aller Regel auch einen Grund für die ordentliche Kündigung dar. Wird außerordentlich gekündigt, sollte stets auch hilfsweise ordentlich gekündigt werden. Ggf. sieht das Gericht im Räumungsrechtsstreit keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche K...mehr

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Ver...mehr

Der Mieter kann im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten Dritter zur Verantwortung gezogen werden. Die ordentliche Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nämlich nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.[1] Minderjährige Bei Minderjährigen ist die Bestimmung des § 828 BGB zu beachten. Nach Absatz 1 d...mehr

Mündlich Ein Mietaufhebungsvertrag kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst Schriftform für seine Änderung oder Ergänzung vorschreibt.[1] Beweislast beim Vermieter Der Abschluss eines mündlichen Aufhebungsvertrags ist niemals zu empfehlen, da der Vermieter im Räumungsrechtsstreit die Beweislast dafür...mehr

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehören die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie eine Regelung zum Beendigungszeitraum. Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in seinem Sinn sein kann. Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räu...mehr

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphä...mehr

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dem Mieter muss hinsichtlich der Pflichtverletzung also zunächst ein Verschuldensvorwurf zu machen sein. Dem Pflichtverstoß muss somit Vorsatz oder Fahrlässigkeit zugrunde liegen. Unzurechnungsfähigkeit Im Hinblick auf den Versc...mehr

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters: Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für V...mehr

Die ordentliche Kündigung gem. § 573c Abs. 1 BGB muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Bei diesen 3 ersten Werktagen handelt es sich um sog. "Karenztage". Nicht abschließend geklärt ist, wie ein Samstag zu behandeln ist, der in diesen 3-Tageszeitraum fällt. Fraglich ist also, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht. Zur Bea...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann kündigen, wenn seinem Mieter eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist. Von besonderer Bedeutung für den Bereich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sind Zahlungsverzug und unpünktliche Zahlungen. Keine gewinnbringende Untervermietung Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt auch bei ein...mehr

Nach der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine F...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn di...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, umfasst die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage.[1] Diese ist allerdings der Kündigungserklärung beizufügen, da der Mieter die Kündigung ansonsten nach § 174 BGB zurückweisen kann. Die Vollmacht muss auch im Original vorgelegt werden....mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Da es sich bei einer Kündigung um eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung des Mieters oder Vermieters handelt, kann sie ihre Wirkung nur dann entfalten, wenn sie dem Vertragsgegner auch zugeht. Nach der Bestimmung des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, in dessen Abwesenheit dann wirksam, wenn sie ihm zug...mehr

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum von mindestens einem Monat in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.[1] Keine Abwendungsbefugnis nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs gewährt d...mehr

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung insbesondere im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist dieser Eigenbedarf aber lediglich vorgeschoben, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter infolge der Kündigung aus, hat ihm der Vermieter sämtliche hierdurch en...mehr

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr

Die Beurteilung der Frage, ob dem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen des § 573 Ab...mehr

Nach der Bestimmung des § 1056 Abs. 1 BGB geht das zwischen dem Nießbraucher und seinem Mieter bestehende Mietverhältnis entsprechend § 566 BGB auf den Eigentümer über. Auch hier besteht die Gefahr, dass dem Eigentümer nunmehr als Vermieter eine Person aufgedrängt wird, die als Vertragspartner unzumutbar ist. Aus diesem Grund verleiht § 1056 Abs. 2 BGB dem Eigentümer das Rec...mehr

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-...mehr

Auf die Wirksamkeit der Kündigung hat es keinen Einfluss, wenn der Vermieter in ihr die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin nicht angibt. Freilich ist die entsprechende Angabe stets empfehlenswert. Angabe einer kürzeren Frist Für den Fall, dass der Vermieter eine kürzere als die maßgebliche gesetzliche Frist im Kündigungsschreiben angibt, ist dies in aller Regel folgenlo...mehr

Von erheblicher Bedeutung für den Vermieter ist, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht. Im Räumungsrechtsstreit muss nämlich der Vermieter den Zugang der Kündigung beweisen können. Kann er dies nicht, hat er nicht nur die Klage verloren – mit der negativen Konsequenz der Verfahrenskostenbelastung –, das Mietverhältnis ist nicht gekündigt. Eine Kündigung stellt nämlich ei...mehr

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.mehr

Der Vermieter muss in der von ihm selbst bewohnten Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt haben.[1] Allerdings ist wegen des Normzwecks eine Nutzungsintensität zu fordern, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt. Insoweit dürfte eine Nutzung lediglich an den Wochenenden bereits ausreichen. Bereits sachlogisch kann das Sonderkündigungsrecht dann nicht ausg...mehr

Das BGB enthält in § 545 eine gefährliche Regelung für den Vermieter: Setzt hiernach der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen nicht innerhalb von 2 Wochen dem Mieter erklärt. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem e...mehr

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht. Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, führt dies allerdings nicht...mehr

Die Kündigung kann auch durch Boten übermittelt werden. Als Bote kommen wiederum andere Hausbewohner, Mitarbeiter des Vermieters oder Verwalters oder aber auch sonstige Dritte in Betracht. Auch bei der Übermittlung der Kündigung durch Boten ist gesondert für eine entsprechende Dokumentation zu sorgen. Step by Step Was ist zu tun? Zunächst bestätigt der Bote schriftlich, dass i...mehr

§ 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertragsverstößen als erforderlich ange...mehr

Zwar fordert die Rechtsprechung nicht, dass das Wort "Kündigung" in einer Kündigung enthalten sein muss. Ausreichend sei, dass der Beendigungswille klar und deutlich zum Ausdruck komme. An der Eindeutigkeit der Erklärung fehle es jedoch u. a. dann, wenn der Wille zur Vertragsbeendigung in einem Schreiben irgendwo an beliebiger oder gar an versteckter Stelle zum Ausdruck gebr...mehr

In seltenen Fällen kommt es erst gar nicht zum Vollzug des Mietverhältnisses, weil dieses bereits vor Einzug des Mieters beendet wird. Praxis-Beispiel Kündigung vor Einzug Mieter und Vermieter schließen am 1.7.2025 einen Mietvertrag ab. Das Mietverhältnis soll zum 1.11.2025 beginnen. Kurz nach Abschluss des Vertrags verschlechtert sich der gesundheitliche Zustand der Mutter de...mehr

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Hierdurch soll der Mieter vor einer willkürlichen Kündigung des Vermieters geschützt werden. Die Eigenbedarfskündigung soll dem Mieter ermöglichen, den Kündigungsgrund zu überprüfen. Insoweit reicht es aus, dass der Mieter das Interesse des Vermieters an der Kündigung erschließt und er prüfen kann, ob die Künd...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung oder des Grundstücks muss durch das bestehende Mietverhältnis gehindert sein. Erforderlich ist also, dass die wirtschaftliche Verwertung nur dann möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Insoweit ist bei umfassenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zunächst zu beachten, dass der Vermieter ggf. lediglich den Duldun...mehr

Will der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, liegen die Dinge denkbar einfach: Er hat stets eine Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten zu beachten – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die maßgebliche Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB regelt für die Mieterkündigung, dass diese spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächste...mehr

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Z...mehr

Grundsätzlich ist der Vermieter in seiner Lebensplanung frei. Die Gerichte können ihm auch nicht in seine Vorstellungen von für ihn angemessenes Wohnen hineinreden. Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist jedenfalls nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.[1] Der Vermieter kann daher dem...mehr

Bei der Kündigungsfrist handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Kündigungstag und dem Kündigungstermin. Beide sind gesetzlich in der Bestimmung des § 573c Abs. 1 BGB geregelt. Beim Kündigungstag handelt es sich um den Tag, an dem die Kündigung dem Mieter oder Vermieter spätestens zugegangen sein muss. Dies ist der 3. Werktag eines Monats. Der Kündigungstermin ist der le...mehr

Als Alternative zur Kündigung kann die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags in Betracht kommen. Hält der Mieter sich nicht an die Bedingungen dieser vertraglichen Vereinbarung, zieht er insbesondere nicht zum vertraglich festgesetzten Termin aus, muss der Vermieter auch hier eine Räumungsklage erheben. Abhängig vom konkreten Einzelfall kann aber gerade durch eine für den...mehr

Rz. 12 Die sog. Scheinbestandteile eines Grundstücks oder eines Gebäudes gehören – wie die Bezeichnung schon andeutet – nicht zu den Bestandteilen dieses Grundstücks oder Gebäudes. Hierzu rechnen Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden[1] verbunden sind (z. B. Ausstellungshallen für die Dauer einer Messe, Bauhütten, Gewächshäuser, Gartenhäuser,...mehr