Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3 § 558 Abs. 2 – Ortsübliche Vergleichsmiete

Rz. 10

Im Gegensatz zum früheren § 2 MHG verwendet das Gesetz in § 558 Abs. 2 den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich um eine von der Literatur und Rechtsprechung entwickelte Begriffsschöpfung, die als schlagwortartige Umschreibung des Gesetzesvorhabens des ehemaligen § 2 MHG galt. Gemeint sind damit gemäß § 558 Abs. 2 die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind, soweit es sich nicht um Wohnraum handelt, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Gebildet wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Durchschnitt aller Mieten (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 346/10, ZMR 2012, 528) für vergleichbaren Wohnraum, die zum Zeitpunkt des Zugangs (BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 295/15, ZMR 2017, 552) des Erhöhungsverlangens gezahlt werden.

§ 558 legt bestimmte Kriterien fest, nach denen die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Davon zu unterscheiden ist die Marktmiete, die anhand derselben, aber auch anhand anderer Kriterien ermittelt werden kann. So sind die Kriterien des § 558 Abs. 2 für die Entwicklung der Gewerbemiete ohne rechtlichen Belang, wird diese durch den Markt nach Angebot und Nachfrage reguliert und bestimmt sich auch nach wirtschaftspolitischen Erwartungen und ähnlichen Gesichtspunkten (z. B. in Berlin zur Hauptstadtentwicklung).

Rz. 11

Das allgemeine Wohnungsmietenniveau wird durch die Bestandsmieten, d. h. durch die vereinbarten Entgelte im laufenden Mietverhältnis, und durch die Neuabschlüsse bestimmt. Für Letztere gilt § 558 nicht (unmittelbar); die anhand der Kriterie...