Kinne/Schach/Bieber, BGB § 559 Mieterhöhung bei Modernis ... / 5 Kappungsgrenze – § 559 Abs. 3a

Rz. 10

Die Kappungsgrenze ist von der jeweiligen Miete, also der Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen bzw.-pauschalen (BT-Drs 19/4672 S. 30) oder von der Teilinklusiv- oder Bruttomiete einschließlich der darin enthaltenen Betriebkosten bzw.-pauschalen ausgehend zu berechnen. Sowohl für die Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze von 2 EUR/m2 oder 3 EUR/m2 oder für die Ermittlung der anzurechnenden Erhöhungen auf diese Kappungsgrenze ist vom Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 auszugehen und hiervon sechs Jahre zurückzurechnen; die Verlängerung der Frist gemäß § 559b Abs. 2 Satz 2 ist zu beachten. Es kommt weder auf den Zugang der Modernisierungsankündigung gemäß § 555c an noch auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 559 Rn. 87a). Mieterhöhungen nach den §§ 558,560 werden auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet, auch nicht bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für den modernisierten Standard (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 559 Rn. 87b).

Die neue Kappungsgrenze gilt nicht, wenn dem Mieter die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 bis einschließlich 31.12.2018 zugegangen ist (BGH, Urteil v. 18.3.2021, VIII ZR 305/19, GE 2021, 621). Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c angekündigt, kommt es statt des Zugangs der Modernisierungsankündigung auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559b an (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 559 Rn. 87d).

Die ab 1.1.2024 neue Kappungsgrenze des § 559a Abs. 3a Satz 3 gilt nur für Kosten, die für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude anfallen, die die Anforderungen des § 71GEG erfüllt....