Kinne/Schach/Bieber, BGB § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

1 Mieterhöhung

Rz. 1

Die Regelung entspricht in etwa dem bisherigen § 3 Abs. 3 MHG. Die Mieterhöhungserklärung hat in Textform zu erfolgen. Nach § 126b muss also die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Wie schon bei § 558a Abs. 1 sollte jedoch nach wie vor die Mieterhöhungserklärung schriftlich erfolgen, um später die Erhöhungserklärung gegebenenfalls beweisen zu können; insbesondere bei Mietverträgen von länger als ein Jahr, um auch die gemäß § 550 Satz 2 eventuell gegebene vorzeitige Kündigungsmöglichkeit auszuschließen.

Rz. 2

Aus dem Sinnzusammenhang ergibt sich, dass der Vermieter die Mieterhöhungserklärung abzugeben hat. § 559 Abs. 1 besagt, dass (nur) der Vermieter aufgewendete

Kosten umlegen kann, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat. Bei einer Veräußerung des Grundstücks kann es damit zu Problemen dahin kommen, wer nun die Miete erhöhen darf. Nach Veräußerung des Grundstücks wird der Erwerber erst mit Grundbucheintragung Vermieter (§ 566). Damit kann Bauherreneigenschaft bei Modernisierungsmaßnahmen vor Grundbucheintragung und Vermietereigenschaft auseinanderfallen. Nach KG ([RE], Beschluss v. 8.5.2000, GE 2000, 747) kann der Erwerber, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind. Dasselbe gilt, wenn der Erwerber bereits sämtliche Modern...