Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Für sog. Einzelraumfeuerstätten, z. B. Kachelöfen und offene Kamine, die laut Typenschild vor dem 31.12.1974 hergestellt wurden oder bei denen wegen eines fehlenden Typenschildes das Herstellungsdatum nicht mehr feststellbar ist, lief die Schonfrist am 31.12.2014 ab, wenn der Nachweis über die Einhaltung der Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV v. 26.1...mehr

Zur Frage, wer für Gebrauchsbeeinträchtigungen der Mieträume durch Tauben verantwortlich und damit für entsprechende Abwehrmaßnahmen zuständig ist, siehe den Beschluss des BayObLG v. 26.6.1998 (RE-Miet 2/98, WuM 1998, 552), wonach es u. a. auf die bauliche Gestaltung der Außenfassade ankommen kann. Bei Ungezieferbefall mit einem Vorratsschädling müssen die Mieter nachweisen, ...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler. Wichtig Einseitige Erklärung des Vermieters möglich Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, ...mehr

Die Kündigungssperrfrist tritt immer dann ein, wenn die Wohnung "veräußert" wird; das Vorkaufsrecht gilt nur im Fall des Verkaufs. Hinweis Kein Vorkaufsrecht bei Übertragung auf WEG-Mitglieder Hieraus folgt, dass das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Grundstück gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentu...mehr

Außerdem ist diese Tatbestandsvariante auf diejenigen "Erwerbermodelle" anzuwenden, für die das OLG Karlsruhe in dem Rechtsentscheid vom 10.7.1992 entschieden hat, dass hierfür die Kündigungssperre gilt. Hier entsteht das Vorkaufsrecht am Miteigentumsanteil. Für die Anwendung des § 577 BGB sprechen dieselben Gründe, mit denen das OLG Karlsruhe die Anwendbarkeit des § 564b Ab...mehr

Dementsprechend hat der Mieter Anspruch auf Beseitigung von Graffiti (z. B. an der Hausfassade oder am Eingangsbereich) nur dann, wenn insbesondere nach Lage und Preis der Mieträume sowie nach dem Zustand bei Anmietung die besonderen Umstände des Einzelfalls (z. B. bei einem besonders gepflegten Anwesen) den Anspruch begründen.[1] So auch das AG Berlin, wonach es sich bei Gr...mehr

Dagegen hat der Mieter bei Putzschäden an der Fassade des Wohngebäudes grundsätzlich keinen Instandsetzungsanspruch allein wegen des optischen Zustands der Fassade, sondern erst bei einer bevorstehenden Beeinträchtigung durch Feuchtigkeitsniederschlag an den Wänden der Wohnung. Gleiches gilt für einen verwitterten Zustand des Anstrichs von Außenfenstern. Ein solcher Zustand ...mehr

Die Frage, wann der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums spätestens abrechnen muss, ist nunmehr auch für den frei finanzierten Wohnungsbau durch § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gesetzlich geregelt. Wichtig Abrechnungsfrist Danach ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; d. h. sie muss dem Mieter in...mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung der Mietwohnung muss der vom Vollstreckungsgericht eingesetzte Zwangsverwalter alle Handlungen vornehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen (§ 152 ZVG). Der Zwangsverwalter ist daher gegenüber dem Mieter zur vertragsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet...mehr

Bei dem gesetzlichen Vermieterwechsel nach § 566 BGB können sich besondere Probleme ergeben, wenn an der Mietsache im Zuge der Umwandlung unterschiedliche Eigentumsverhältnisse begründet werden. Praxis-Beispiel Sondereigentum an Wohnung – Gemeinschaftseigentum an Keller- und Speicherraum Ein solcher Fall ist gegeben, wenn an einer Wohnung Sondereigentum entsteht, während der m...mehr

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus. Feuchtigkeit im Keller eines alten Hauses (hier: Baujahr 1896) ist i. d. R. kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.[1] Der Mieter einer Altbauwohnung kann nämlich nicht ohne Weiteres erwarten, da...mehr

Anders ist die Rechtslage, wenn an der aus mehreren Räumen bestehenden Mietsache (z. B. Wohnung und Keller oder Wohnung und Garage) jeweils selbstständiges Sondereigentum begründet und das Eigentum von unterschiedlichen Personen erworben wird. Hier treten alle Erwerber in das gesamte Mietverhältnis ein.[1] Zwischen den Erwerbern entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft (§§ 744, ...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren, d. ...mehr

Praxis-Beispiel Stillschweigend vereinbarte Vorauszahlungen Bei Fehlen einer Vorauszahlungsvereinbarung können sich die Parteien zumindest stillschweigend auf die Leistung von Vorauszahlungen geeinigt haben, wenn der Mieter die vom Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als 9 Jahre vorbehaltlos geleistet hat.[1] Ferner liegt eine schlüssige Änderung der Mietstruktur v...mehr

Das Pfandrecht des Veräußerers geht beim Eigentümerwechsel nicht auf den Erwerber über. Vielmehr entsteht zugunsten des Erwerbers ein neues, eigenständiges Pfandrecht, das allerdings denselben Inhalt hat wie das Pfandrecht des Veräußerers.[1] Wichtig Pfandrecht nur an mietereigenen Sachen Das Pfandrecht des Erwerbers entsteht mithin an allen Sachen, die der Mieter in die Miets...mehr

Der Erwerber tritt nur in solche Verpflichtungen ein, die in dem Mietverhältnis ihre Grundlage haben.[1] Hierzu gehört alles, was mit der Nutzung der Wohnung im Zusammenhang steht. Praxis-Beispiel Pflichten aus der Wohnungsnutzung Allgemeine Nutzungsregelungen, Vereinbarungen über die Miete, die Mietzeit, über Schönheitsreparaturen und sonstige Instandhaltungsregelungen, über ...mehr

Die vom Veräußerer erteilten Erlaubnisse und Gestattungen (Untermieterlaubnis; Erlaubnis zur Tierhaltung, zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung, zum Abstellen von Fahrzeugen etc.) muss der Erwerber gegen sich gelten lassen. Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume grundsä...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt auch für solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oder durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind.[1] Praxis-Tipp E...mehr

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben In...mehr

Aus der Kündigungserklärung muss sich eindeutig und unzweifelhaft der Wille erkennen lassen, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Das Wort "Kündigung" muss zwar nicht verwendet werden, ist zum Ausschluss von Zweifeln aber unbedingt zu empfehlen. Hinweis Kündigung grundsätzlich ohne Bedingung Die Kündigung kann grundsätzlich nicht unter einer Bedingung erklärt werden (z. B. fü...mehr

Überblick Gehört zum vermieteten Haus ein Garten, ist der Vermieter grundsätzlich für die Pflege verantwortlich. Voraussetzung dafür, dass der Mieter den Garten pflegen muss, ist eine wirksame vertragliche Verpflichtung. Pflegt der Vermieter jedoch die zum Haus gehörenden Grünflächen, Spielplätze, Kfz-Abstellplätze und Zufahrtswege, kann er die hierfür entstehenden Kosten al...mehr

Nach § 545 Satz 1 BGB tritt trotz Kündigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ein, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen 2 Wochen dem anderen Teil erklärt. Für den Vermieter beginnt die Frist mit d...mehr

§ 566b BGB schützt in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretu...mehr

Überblick Wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung veräußert, so tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Dieselbe Rechtsfolge gilt, wenn der Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt weiter voraus, dass sich der Mieter bereits im Besitz der Mie...mehr

Auch aus dem gesetzlich festgeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbs. BGB) kann der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten.[1] Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Eine Heizungsanlage, die zwar nic...mehr

Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z. B. Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke ...mehr

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Sicherheitsstandard des Mietobjekts veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen, z. B. wegen einer Einbruchserie in ein Bürogebäude bessere Türelemente bzw. Schlösser einzubauen.[1] Er muss auch nicht bei Beschuss einer Loggia mittels eines Luftgewehrs durch eine unbekannte Person die Loggia durch eine kugelsichere V...mehr

Hinweis Mietvertrag muss bestehen, Mietvorvertrag reicht nicht Zwischen dem Veräußerer und dem Mieter muss ein Mietvertrag bestehen. Ein Vorvertrag genügt nicht. Auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht ist § 566 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.[1] Dies gilt auch für die Leihe. Bei gemischten Verträgen ist die Vorschrift...mehr

Der Mieter kann den Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB auf Wiederaufnahme der Versorgung mit Wasser und Energie in Anspruch nehmen. Wegen der Eilbedürftigkeit kann der Anspruch auch im Wege der einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden. Nach § 535 BGB besteht die Verpflichtung des Vermieters allerdings nur während der Mietzeit. Im Gesetz ist die Frage, ob der Vermieter die ...mehr

Im Gebiet der ehemaligen DDR muss der Mieter Mängel aufgrund der dürftigen, aber zur Zeit der Herstellung des Gebäudes in der ehemaligen DDR üblichen Bauqualität als vertragsgemäß hinnehmen und kann daraus keine Rechte gegen den Vermieter herleiten. Insbesondere kann der Mieter an die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht die Anforderungen stellen, die nach westlicher ...mehr

Allein das Untätigbleiben beider Vertragsparteien führt nicht zu einer Änderung des Mietvertrags. Rechnet z. B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstell...mehr

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Hinweis Umlage nach Kopfzahl vermeiden Abzuraten ist von einer Verteilung nach Kopfzahlen, bei der die An...mehr

Mangels eines entsprechenden Rechtsbindungswillens bedeutet es jedenfalls keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf bestimmte Betriebskostenpositionen, wenn er jahrelang nur einen Teil der umlegbaren Betriebskosten in die Abrechnung aufgenommen hat.[1] Dieser Umstand allein reicht für die Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Änderung des Mietvertrags nicht aus...mehr

Zum Anspruch des Mieters, dass asbesthaltige Nachtspeicheröfen, die nachweisbar Asbest absondern, aus der Wohnung entfernt und gegen asbestfreie Öfen ausgetauscht werden, siehe LG Berlin, Urteil v. 6.7.1998, (67 S 131/97, WuM 1999, 35) sowie LG München, Urteil v. 29.10.1997 (31 S 19711/96, WuM 1998, 18). Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel d...mehr

Ein Mieterdarlehen, das der Mieter dem Veräußerer gewährt hat, muss der Erwerber nicht gegen sich gelten lassen.[1] Ist vereinbart, dass das Darlehen durch monatliche Verrechnung mit der Miete oder einem Teil der Miete getilgt werden soll, so kann hierin eine Mietvorauszahlung liegen; hierfür gilt § 566c BGB. Wurde die Mietvorauszahlung als Baukostenzuschuss geleistet, so mus...mehr

Achtung Erwerber haftet Nach der Neufassung in § 566a Satz 1 BGB kann der Mieter den Erwerber in jedem Fall auf Rückgewähr der Sicherheit in Anspruch nehmen.[1]mehr

Bereicherungsansprüche wegen überzahlter Miete muss der Mieter demjenigen Vermieter gegenüber geltend machen, der die ungerechtfertigte Leistung empfangen hat. War die Vereinbarung über die Miete teilunwirksam, so tritt der Erwerber lediglich in den wirksamen Teil ein; dies gilt auch dann, wenn der Erwerber – etwa wegen höherer Aufwendungen – eine höhere Miete verlangen könnte.mehr

Hat der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, tritt der Erwerber in die sich hieraus ergebenden Rechte ein. Nach dem Eigentümerwechsel kann der Erwerber ein eigenes Erhöhungsrecht geltend machen; selbstverständlich muss er hierbei auch die Kappungsgrenze beachten.[1] Im Veräußerungsvertrag kann vereinbart werden, dass dem Erwerber die Rec...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d. h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden. 2.3.1 Vorbehaltlose Zahlung Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten i...mehr

Die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB werden ab der Überlassung an den Mieter gerechnet; der Eigentümerwechsel hat hierauf keinen Einfluss.[1]mehr

Der Anspruch auf die nicht gezahlte Kaution steht bis zum Eigentumswechsel dem Veräußerer zu. Mit dem Eigentumswechsel geht der Anspruch auf Zahlung der Kaution auf den Erwerber über. Auf eine durch nach dem Eigentumsübergang durch Zahlung bereits übergegangene Kaution kann der Veräußerer auch dann nicht mehr zugreifen, wenn er Ansprüche gegen den Mieter hat.[1] Erwerb in der...mehr

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und die Elektrogeräte in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstre...mehr

Die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage dürfen nur nach dem Brennstoffverbrauch umgelegt werden (§ 23 Abs. 2 NMV). Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse dürfen nur zu gleichen Teilen auf die Wohnungen umgelegt werden, die mit Zustimmung des Nutzungsberechtigten angeschlossen wurden (§ 24a Abs. 2 NMV). Die Kosten der Einrichtu...mehr

Zur Verpflichtung des Vermieters, eine vermietete Souterrainwohnung durch geeignete Schutzvorrichtungen gegen Schäden infolge Hochwassers zu schützen, siehe LG Köln, Urteil vom 3.1.1996.[1] Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist (hier: Passau, Bayern), müssen, wenn sie bei Hoch...mehr

Kontrollpflichten des Vermieters bestehen zwar auch hinsichtlich solcher Gegenstände und Gefahrenquellen, die sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude befinden[1]; nicht jedoch hinsichtlich solcher Einrichtungen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind, z. B. elektrische Anlagen und Einrichtungen, die im Eigentum des Versorgungsunternehmens stehen (hier: ve...mehr

Die unrichtige oder fehlende Angabe des Beendigungstermins stellt zwar für sich keinen Unwirksamkeitsgrund dar, jedoch sollte aus Gründen der Klarheit in jedem Fall der Beendigungstermin unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfristen im Kündigungsschreiben genannt sein. Verzögert sich z. B. der Zugang der Kündigung unvorhergesehen über den 3. Werktag eines Monats hinaus, ...mehr

Ist eine Betriebskostenpauschale (§ 556 Abs. 2 BGB) vereinbart, hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten. Eine Ausnahme kommt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskoste...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung durch den Mieter nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.[1] Hinweis Eingriff in Gemeinschaftseigentum der WEG Dies gilt auch dann, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaf...mehr

Bestellt ein Eigentümer an einer von ihm vermieteten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird uneingeschränkt Vermieter; die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über d...mehr

Der Nießbraucher kann die Mietsache an den Eigentümer vermieten. In diesem Fall gelten hinsichtlich des Rechtsverhältnisses zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer in Ansehung der Mietsache die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Achtung Instandhaltung der Mietsache Eine Besonderheit gilt hinsichtlich der Instandhaltung der Mietsache. Beim gewöhnlichen Mietverhältnis...mehr