Eigentümerwechsel – Voraussetzungen / 2 Mietvertrag muss bestehen

Ulf Wollenzin

Hinweis

Mietvertrag muss bestehen, Mietvorvertrag reicht nicht

Zwischen dem Veräußerer und dem Mieter muss ein Mietvertrag bestehen. Ein Vorvertrag genügt nicht. Auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht ist § 566 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.^{^[1]} Dies gilt auch für die Leihe.

Bei gemischten Verträgen ist die Vorschrift nur anwendbar, wenn der Schwerpunkt des Vertrags in den mietrechtlichen Beziehungen liegt.^{^[2]}

[1] BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16, Rn. 33.

[2] BGH, Urteil v. 17.7.2002, XII ZR 86/01: Nicht für einen Vertrag, wonach der Mieter berechtigt sein soll, auf einem Wohngrundstück eine Breitbandkabelanlage zu errichten und zu betreiben.

2.1 Problem gekündigte Mietverhältnisse

§ 566 BGB ist grundsätzlich nur dann anwendbar, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht. Wurde das Mietverhältnis vom Veräußerer gekündigt, kommt es darauf an, ob es zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits beendet war.

Beim Eigentumsübergang vor der Vertragsbeendigung tritt der Erwerber in das noch bestehende Mietverhältnis ein. Beim Eigentumsübergang nach der Vertragsbeendigung tritt der Erwerber nach h. M. in das Abwicklungsschuldverhältnis ein.^{^[1]}

Hinweis

Entschädigungsansprüche beim Erwerber

Die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB sowie die Schadensersatzansprüche wegen Räumungsverzugs stehen auch in diesem Fall dem Erwerber zu.

Achtung

Treffen Sie ggf. bei Kündigungen Regelungen im Kaufvertrag

Es kann sein, dass über die Wirksamkeit einer Kündigung noch gestritten wird (außergerichtlich oder gerichtlich). Dann sollte zwischen Erwerber und Verkäufer vereinbart werden, wie damit umgegangen wird (z. B. wer für das weitere Verfahren zuständig ist, wie mit neuen Kosten für bspw. Anwalt, Gericht, Sachverständige etc. umgega...

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