Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 4.3 Vermietung an Eigentümer

Ulf Wollenzin

Der Nießbraucher kann die Mietsache an den Eigentümer vermieten. In diesem Fall gelten hinsichtlich des Rechtsverhältnisses zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer in Ansehung der Mietsache die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts.

Achtung

Instandhaltung der Mietsache

Eine Besonderheit gilt hinsichtlich der Instandhaltung der Mietsache. Beim gewöhnlichen Mietverhältnis ist der Vermieter gegenüber dem Mieter zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet (§ 535 Abs. 1 BGB). Im Verhältnis des Nießbrauchers zum Eigentümer gilt, dass der Nießbraucher lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen hat (§ 1041 Satz 1 BGB). Ausbesserungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 Satz 2 BGB).

Hierzu zählen solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände, zu erwarten sind, insbesondere normale Verschleißreparaturen.^{^[1]} Alle sonstigen Instandhaltungsmaßnahmen sind Sache des Eigentümers. Daraus folgt, dass dem Eigentümer grundsätzlich keine mietvertraglichen Instandhaltungs- und Gewährleistungsansprüche zustehen, wenn es um andere als die gewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen geht.^{^[2]}

Hinweis

Vertragliche Vereinbarung

Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht abweichend von § 1041 BGB geregelt werden soll.^{^[3]}

Auch Nießbraucher und Eigentümer können in ihrem Rechtsverhältnis natürlich vertraglich abweichende Regeln festlegen.

[1] BGH, Urteil v. 6.6.2003, V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 unter Ziff. II 3 b; BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 311/04 unter Ziff. II 2 a.

[2] BGH, Urteil v. 13.7.2005, a. a. O. betreffend Erneuerung einer Elektroinsta...

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