Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.2 Rechtsbeziehungen außerhalb des Mietverhältnisses

Ulf Wollenzin

Der Erwerber tritt nur in solche Verpflichtungen ein, die in dem Mietverhältnis ihre Grundlage haben.^{^[1]} Hierzu gehört alles, was mit der Nutzung der Wohnung im Zusammenhang steht.

Praxis-Beispiel

Pflichten aus der Wohnungsnutzung

Allgemeine Nutzungsregelungen, Vereinbarungen über die Miete, die Mietzeit, über Schönheitsreparaturen und sonstige Instandhaltungsregelungen, über das Recht zur Tierhaltung und zur (Unter-)Untervermietung, Hausordnungsbestimmungen und dergleichen

Sondervereinbarungen gehen nicht auf den Erwerber über, auch wenn sie mit der Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen oder zusammen mit den mietvertraglichen Bestimmungen in einer einzigen Vertragsurkunde geregelt worden sind.

Praxis-Beispiel

Sondervereinbarungen

Hierzu gehört ein zwischen dem Mieter und dem Veräußerer geschlossener Vertrag über Hausmeisterdienste, Putzdienste oder Ähnliches. Dies stellt einen zusätzlichen Dienst- oder Werkvertrag dar. Wenn dafür allerdings der Mietzins gesenkt wird, handelt es sich um eine mietrechtliche Vereinbarung.

Hinweis

Mietaufhebungsvertrag

Vereinbarungen, die der Veräußerer mit dem Mieter in einem Aufhebungsvertrag getroffen hat, gehen ebenfalls nicht auf den Erwerber über. Solche Vereinbarungen regeln nicht die weitere Durchführung des Mietverhältnisses, sondern sind als Gegenleistung des Veräußerers für die Bereitschaft des Mieters zur vorzeitigen Vertragsbeendigung zu bewerten.

[1] Streyl, in Schmidt-Futterer, § 566 BGB Rn. 88 ff.; Emmerich, in Staudinger (2011), § 566 BGB Rn. 39; Lammel, Wohnraummietrecht, § 566 BGB Rn. 57; a. A. Kandelhard, in Herrlein/Kandelhard, § 566 BGB Rn. 13.