Betriebskostenabrechnung – Voraussetzungen / 2.3.4 Untätigbleiben beider Mietvertragsparteien

Rudolf Stürzer

Allein das Untätigbleiben beider Vertragsparteien führt nicht zu einer Änderung des Mietvertrags. Rechnet z. B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstellung des Mietvertrags dahingehend, dass nunmehr anstelle einer abrechenbaren Vorauszahlung eine Betriebskostenpauschale vereinbart wäre.

Für eine Änderung des Mietvertrags ist vielmehr ein Verhalten einer Partei erforderlich, das aus Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Bloßes Untätigbleiben ist hierfür nicht ausreichend.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Vertragsänderungswille

Der erforderliche Vertragsänderungswille kann sich daraus ergeben, dass für Heizung und übrige Betriebskosten getrennte Vorauszahlungsbeträge vereinbart wurden und jahrelang (hier: 14 Jahre) zwar stets über die Heizkosten, nicht aber über die übrigen Betriebskosten abgerechnet worden ist. Dies kann aus der maßgeblichen Sicht des Erklärungsempfängers nur dahin verstanden werden, dass man über die übrigen Betriebskosten nicht abrechnen, sondern es bei einem pauschalen Ausgleich belassen wollte.^{^[2]}

[1] BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008, 225.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 3.9.2004, 311 S 26/04, NZM 2005, 216.

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