Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Eine spätere einseitige Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Dies kann dann der Fall sein, wenn eine Partei übermäßig belastet wird oder der bisherige Umlagemaßstab unbillig ist. Ein Beispiel für grobe Unbilligkeit: Vereinbart war die Verteilung von Stromkosten nach Flächenschlüssel, das Gewerbeobjekt stand aber zur Hälfte leer....mehr

Allein die Tatsache, dass der Mieter an einer Suchtkrankheit wie Alkoholismus oder Drogenabhängigkeit leidet, rechtfertigt keine Kündigung. Freilich kommt die Kündigung des Suchtkranken unter denselben Voraussetzungen infrage, in denen auch die Kündigung eines gesunden Mieters in Betracht käme. Auf die Suchterkrankung muss der Vermieter keine Rücksicht nehmen. Der suchtkrank...mehr

Die bloße Besitzaufgabe führt zur Vorenthaltung, die erst endet, wenn der Vermieter die Sache in Besitz nimmt. Eine Vorenthaltung ist auch dann anzunehmen, wenn der Mieter zwar räumt, aber die Schlüssel nicht zurückgibt.[1] Achtung Rückgabe der Wohnungsschlüssel Anders ist es, wenn der Mieter einen Teil der Schlüssel zurückgibt und der Vermieter hierdurch in die Lage versetzt ...mehr

Eine individualvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe einer renovierten Wohnung ist bei isolierter Betrachtungsweise wirksam. Enthält der Mietvertrag neben der individuell vereinbarten Renovierungsverpflichtung auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, so gilt Folgendes: Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach § 307 BGB. ...mehr

Private Grillparties können den Nachbarfrieden erheblich stören: Der eine freut sich an seinem brutzelnden Steak, dem anderen stinkt der Grilldunst ganz gewaltig. Das Gesetz ist hier keine große Hilfe. Spezielle Vorschriften, die den Betrieb von Grillgeräten regeln, fehlen weitgehend. Einfacher haben es die Nachbarn in Brandenburg[1] und Nordrhein-Westfalen[2]. Es sind die ei...mehr

Aufgrund des Herausgabeanspruchs ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Der Vermieter hat ein Aussonderungsrecht. Durch den Anspruch wird die Insolvenzmasse verpflichtet. Dies gilt allerdings nur, wenn der Insolvenzverwalter den Besitz für den Mieter innehält. Ist der Vermieter dagegen in der Lage, den Besitz zu ergre...mehr

Die Klage muss grundsätzlich vom Vermieter erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist, sondern die Wohnung seinerseits nur gemietet hat. Solange das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Vermieter besteht, kann der Eigentümer den Mieter nicht auf Herausgabe in Anspruch nehmen. Nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat ...mehr

Scheidet ein Ersatzanspruch nach den in den Abschn. 1.1 bis 1.4 genannten Vorschriften aus, so kann der Mieter unter Umständen einen Anspruch aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung geltend machen, wenn durch diese Maßnahme der Verkehrswert des Grundstücks erhöht worden ist oder wenn der Vermieter die verbesserte Sache vorzeitig zurückerhält und sie zu eine...mehr

Der Brandschutz ist stets ganz erheblich beeinträchtigt, wenn der Mieter leicht entzündliche Substanzen in seiner Wohnung lagert. Der Brandschutz ist aber bereits dann nicht mehr ausreichend gesichert, wenn der Mieter in der Wohnung stapelweise Papier, Kartons und sonstige Papiererzeugnisse in unmittelbarer Nähe von hitzeerzeugenden Gegenständen wie Lampen oder Herden lagert...mehr

Die 2. Alternative des § 940a Abs. 1 ZPO regelt als weiteren und durchaus praxisrelevanten Verfügungsgrund die Räumungsverfügung zum Schutz vor körperlicher Gewalt. Die Räumung von Wohnraum kann also auch bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, Mitmieters oder sonstiger Hausbewohner durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist das V...mehr

Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter. Eine Teilanfechtung ist ebenso wenig möglich wie eine Teilkündigung. Anfechtungsberechtigt ist der Vermieter. Praxis-Tipp Anfechtung schriftlich erklären Die Anfechtung kann auch mündlich erklärt werden, jedoch ist aus Beweisgründen Schriftform anzuraten. Ob in der Anfechtungserklärung die Gründe der Anfechtung mitget...mehr

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sein dürfen[1] und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschlussfrist, sodass die ...mehr

Für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, gilt die Sonderregelung des § 573c Abs. 3 BGB, wenn der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. ...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler. Wichtig Einseitige Erklärung des Vermieters möglich Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, ...mehr

Will der Mieter einer Eigentumswohnung bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum durchführen, so ist zu beachten, dass dabei die Rechte der Eigentümergemeinschaft tangiert werden. Deshalb sind in diesem Fall einige Besonderheiten zu beachten.[1] Es gelten folgende Grundsätze: Der Mieter einer Eigentumswohnung kann nur seinen Vermieter, nicht aber die Gemeinschaft auf Erteil...mehr

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung insbesondere im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist dieser Eigenbedarf aber lediglich vorgeschoben, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter infolge der Kündigung aus, hat ihm der Vermieter sämtliche hierdurch en...mehr

Bestimmungen, nach denen ganz allgemein Ruhestörungen zu vermeiden sind und ähnliche Regelungen, fügen der bestehenden Rechtslage nichts hinzu, sondern bekräftigen lediglich, was ohnehin selbstverständlich ist. Einzelne Tätigkeiten, durch die Geräusche verursacht werden, insbesondere die Musikausübung, können durch eine einseitige Hausordnung nicht untersagt werden. Das Musiz...mehr

Die Sicherungsanordnung kann schließlich nur dann ergehen, wenn sie nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Und hier ist die größte Hürde zu nehmen. Ein besonderer Nachteil für den Vermieter ergibt sich nämlich nicht allein aus der zu erwartenden Verfahrensdauer und dem Risiko der späteren Zahlungsu...mehr

Die "Klassische" bzw. "Preußische" Räumung ist die teuerste Variante der Räumungsvollstreckung. Sie ist in § 885 ZPO geregelt. Nach Erteilung des Räumungsauftrags wird der Vermieter vom Gerichtsvollzieher zur Leistung eines Kostenvorschusses abhängig von der Größe des zu räumenden Objekts in Höhe von mehreren Tausend Euro aufgefordert. Nach Zahlungseingang beim Gerichtsvollz...mehr

Eine Formularklausel, nach der die Mieter eines Hauses anteilig für die Kosten einer Rohrverstopfung haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, ist unwirksam.[1] Eine Regelung durch Individualvereinbarung scheint nicht möglich, weil der Vermieter mit allen Mietern dieselbe Regelung treffen müsste: Hierdurch erhält die Vereinbarung ihren AGB-Charakter. Die unten ...mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters ist der Vermieter nicht verpflichtet, auf die vom Mieter geleistete Mietsicherheit zurückzugreifen. Die Kaution sichert sämtliche Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter, also insbesondere auch Schadensersatzansprüche gegen diesen. Der Vermieter kann zwar auf die Kaution zugreifen und insoweit deren Wiederauffüllung verlangen. Er ...mehr

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr

Begriff Die Durchsetzung der Räumung von Mieträumen ist zeit- und kostenintensiv. Hat der Vermieter einen Räumungstitel erstritten, muss er damit rechnen, dass das Gericht dem Mieter eine großzügige Räumungsfrist einräumt. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen einer Räumung nach vorausgegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt der Vermieter wegen Vermögenslosigk...mehr

Öffentliches Netz Mit diesem Programmteil werden Fotovoltaikanlagen gefördert, deren erzeugter Strom nicht in ein öffentliches Netz eingespeist und/oder durchgeleitet wird. Aus technischen Gründen muss die Anlage zwar an das öffentliche Netz angeschlossen sein, aber dies macht es nicht erforderlich, dass der erzeugte Strom auch eingespeist oder durchgeleitet werden muss. Der ...mehr

§ 2 Nr. 15 BetrKV Zitat a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die K...mehr

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach einer Mieterhöhung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete kündigen. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Gemäß § 5...mehr

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum von mindestens einem Monat in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.[1] Keine Abwendungsbefugnis nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs gewährt d...mehr

Die Beurteilung der Frage, ob dem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen des § 573 Ab...mehr

§ 2 Nr. 11 BetrKV Zitat die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; Der umlagefähige "Allgemeinstrom" umfasst nur die für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (also für gemeinsam genutzte Gebä...mehr

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen arglistiger Täuschung des Mieters kommt in erster Linie im Rahmen der Begründung des Mietverhältnisses in Betracht. In aller Regel täuscht der Mieter den Vermieter dabei über seine finanziellen Verhältnisse, damit der Vermieter an ihn die Wohnung oder das Haus vermietet. In solchen Fällen ist der Vermieter auch zur Anfechtu...mehr

Muss der Vermieter zur Umsetzung bzw. Durchführung der Versorgungssperre die Wohnung oder den Gewerberaum des Mieters betreten, so genügt allein der Zahlungsrückstand und der Rückstand mit der Nutzungsentschädigung bei ggf. gleichzeitiger Räumungsklage nicht aus. Der Vermieter benötigt vielmehr einen Titel, um die Mieträume gegen den Willen des Mieters betreten zu können. De...mehr

Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung der Kaution nicht vorgesehen. Sie kann also ausdrücklich oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Schlüssiges Verhalten liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet oder Klage gegen den Mieter erhebt, ohne einen Vorbehalt wegen weiterer Forderungen geltend zu machen. Der Mieter...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Die Parteien können vertraglich vereinbaren, dass eine unwirksame Renovierungsklausel durch eine wirksame Klausel ersetzt wird. Hinweis Auch formularvertraglich zulässig Dies ist auch durch Formularvertrag möglich. Der Vermieter darf allerdings die Unwissenheit des Mieters nicht ausnützen; vielmehr muss er den Mieter auf die Unwirksamkeit der Regelung hinweisen. Ohne einen solc...mehr

Fällige Schadensersatzansprüche des Dritten aus § 536a Abs. 1 BGB gehen nicht auf den Vermieter über. Bei Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen einer Beschädigung der Mietsache ist zu unterscheiden: Der Mieter kann vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegenüber dem Dritten den Anspruch auf Naturalherstellung oder Geldersatz geltend machen[1]; unterlässt er dies, so ...mehr

Sozialwohnung Ist eine Sozialwohnung an einen Nichtberechtigten i. S. d. WoBindG vermietet worden, ohne dass ein konkreter Anhalt für die Annahme besteht, der Vermieter habe bei Vertragsschluss die fehlende Berechtigung des Mieters gekannt, besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung dieses Mietverhältnisses, wenn später die zuständige Behörde die Kündi...mehr

Seit 1.1.2003 werden vom Statistischen Bundesamt die bisherigen Preisindizes nicht weitergeführt. Seit diesem Datum ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland = VPI) verfügbar. In älteren bestehenden Geschäftsraummietverhältnissen ist auf andere, nicht mehr weitergeführte Indizes Bezug geno...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr

Die Regelung des § 566 BGB kommt nur zur Anwendung, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits im Besitz der Mietsache gewesen ist. Die Vorschrift des § 565 BGB gilt demgegenüber nach ihrem Wortlaut auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter beendet wird. Diese Regelung ist sachgerecht. Der Kündigungsschutz des Mie...mehr

Auch der Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung hat erhebliche Folgen: Der Mieter kann Schadensersatz geltend machen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät.[1] Mahnung und Verschulden Verzug setzt eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung des Mieters sowie Verschulden des Vermieters voraus. Praxis-Beispiel Kein Verzug Verzug ist dann n...mehr

Bei der gewöhnlichen Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen. Nimmt der Vermieter den Bürgen in Anspruch, so hat dieser dieselben Einwendungen wie der Mieter. Im Prozess muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihm Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen. Achtung Hinterlegung der Bürgschaft Der ...mehr

Kinderlärm ist als Ausprägung sozialüblichen Verhaltens zwar nicht grenzenlos, aber in großzügigem Maß zu dulden. Freilich müssen die Eltern erzieherisch auf ihre Kinder einwirken, um übermäßige Lärmentwicklungen zu verhindern.[1] Andere Mieter können grundsätzlich nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.[2] Handelt es sich ...mehr

Nach der Bestimmung des § 1056 Abs. 1 BGB geht das zwischen dem Nießbraucher und seinem Mieter bestehende Mietverhältnis entsprechend § 566 BGB auf den Eigentümer über. Auch hier besteht die Gefahr, dass dem Eigentümer nunmehr als Vermieter eine Person aufgedrängt wird, die als Vertragspartner unzumutbar ist. Aus diesem Grund verleiht § 1056 Abs. 2 BGB dem Eigentümer das Rec...mehr

Vertragsverstöße des Mieters können eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB [1] nur begründen, wenn diese schuldhaft erfolgt sind. Liegt ein Verschulden nicht vor (z. B. bei Handlungen durch schuldunfähige Personen), kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB erfolgen, da diese Vorschrift ein Verschulden[2] nicht voraussetzt. Zum Ausgleich ist jedoch ein verstärktes Maß an U...mehr

Überblick Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt und etwaige Pflichten des Vormieters hinsichtlich verbliebener Mietvereinbarungen gegenüber dem Vermieter übernimmt. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Rechtsprechung beschäftigt sich grundlegend mit dem Ersat...mehr

Der Vermieter kann den Mieter nicht auf dessen Ansprüche gegen den Störer verweisen, sondern muss selbst tätig werden, um seiner Pflicht zur Gewährung eines vertragsgemäßen Gebrauchs zu genügen. Wird durch eine Störung – unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder einem Dritten verursacht wurde – der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter zur Minder...mehr

Der Mieter ist nicht kraft Gesetzes berechtigt, die Mietsache nach seinen Bedürfnissen umzugestalten. Vielmehr bedarf er hierzu einer Erlaubnis, die vor Durchführung der Maßnahmen einzuholen ist.[1] Wenn der Mieter diese nicht vorher einholt, ist von einer Pflichtverletzung des Mieters auszugehen.[2] Praxis-Tipp Form der Erlaubnis Eine bestimmte Form sieht das Gesetz nicht vor...mehr

Bei Zeitmietverträgen gem. § 575 BGB ist die Anwendung der Sozialklausel stark eingeschränkt. Grundsätzlich gilt sie aufgrund ihrer Stellung im Untergliederungspunkt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit" nicht bei Zeitmietverträgen. Eine Ausnahme ergibt sich nur für den Fall, dass ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlic...mehr

Je allgemeiner der Vertrag gehalten ist, desto freier ist der Mieter in der Möglichkeit der Nutzung der Räume. Es ist zu empfehlen, den Vertragszweck eindeutig festzulegen. Ist z. B. ein Ladenlokal vermietet, darf der Mieter dort nicht eine Gaststätte oder einen Stehimbiss betreiben.[1] Auch im Fall einer Geschäftserweiterung ist eine Interessenabwägung erforderlich. Hinweis R...mehr

Hinweis Mehrfaches Widerspruchsrecht Das Widerspruchsrecht des Mieters kann unter Umständen mehrfach nacheinander zur Anwendung gelangen. Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen...mehr