Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietsicherheit bzw. Kaution in Höhe der 2-fachen Monatsmiete in Verzug ist. Dem Mieter muss keine Zahlungsfrist gesetzt werden. Haben Vermieter und Mieter also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmi...mehr

Der Rechtsentscheid des BayObLG ist dann zu beachten, wenn die vom Bundesgesundheitsamt zulässigen Grenzwerte für die Belastung mit Giftstoffen aufgrund neuer Erkenntnisse herabgesetzt werden. In der Praxis hat ein solcher Vorgang folgende Auswirkungen: Nach Bekanntwerden der Herabsetzung des Grenzwerts ist eine Überschreitung dieses neuen Werts als Mangel zu bewerten. Der Mi...mehr

Tritt in den gemieteten Räumen oder in den Zubehörräumen (z. B. Keller) ein Feuchtigkeitsschaden auf, so liegt ein Sachmangel vor. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist unerheblich. Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme...mehr

Ein zwar in der mietrechtlichen Praxis seltener Fall, aber dennoch nicht ausgeschlossen, ist die Konstellation, dass der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet hat, das Mietobjekt aber nicht übernimmt bzw. zum vereinbarten Übergabezeitpunkt nicht erscheint. Zunächst und grundsätzlich hat der Mieter aufgrund des Mietvertrags ein Gebrauchsrecht, ihn trifft aber keine Gebrauchspf...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung Anpassungsklausel 1. Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter Abschriften der Gemeinschaftsordnung und der einschlägigen Wohnungseigentüme...mehr

Die gerichtlich gewährte Räumungsfrist hindert den Vermieter an der Vollstreckung des Räumungstitels. Auf die materiell-rechtlichen Beziehungen der Parteien hat die Räumungsfrist keinen Einfluss. Bei der Miete richtet sich das Rechtsverhältnis der Parteien für die Zeit der Räumungsfrist nach § 546a BGB. Der Mieter hat für die Zeit des weiteren Mietbesitzes ein Nutzungsentgel...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach ist eine Klausel nicht nur nach den erwähnten allgemeinen Regeln, sondern bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner i. S. v. § 307 BGB "unangemessen benachteiligt". Eine unangemessene Benachteil...mehr

Praxis-Beispiel Freizeichnungsklausel "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." "Dekoration ist Sache des Mieters." Bei diesen Vertragsgestaltungen wird § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wi...mehr

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurü...mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung: Barkaution, Sparbuch, (Bank-)Bürgschaft, Patronatserklärung, Verpfändung von Wertpapieren, Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und Sicherungsübereignung von Wertsa...mehr

Schadensersatzansprüche können sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zustehen. Schadensersatzansprüche des Mieters sehen die mietrechtlichen Vorschriften des BGB in § 536a BGB vor. Ansprüche des Mieters können sich auch aus der Verletzung allgemeiner schuldrechtlicher Vorschriften ergeben, z. B. aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Ein Ausschlu...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

Erhöhte Brandgefahr Stellt der Vermieter dem Mieter einen Kamin zur Verfügung, bei dem der Mieter die Asche selbst entsorgen muss, birgt das Mietobjekt eine größere Betriebsgefahr in sich als andere Mietobjekte. Wird die Asche von einem Dritten (Besucher des Mieters) entsorgt und kommt es dabei zu einem Wohnungsbrand, lässt dieses fahrlässige Handeln des Dritten die Betriebsg...mehr

Soweit dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, muss die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter erklärt werden. Auch die Räumungsklage muss gegen den Insolvenzverwalter gerichtet werden, wenn dieser die Mietsache im Verwaltungsbesitz hat oder für die Masse nutzt.[1] Hierfür reicht es aus, wenn der Insolvenzverwalter das Recht für sich in Anspruch nimmt, die Mietsache f...mehr

Nachweis der Sicherheitsleistung Falls nun tatsächlich einmal die erheblichen Hürden der Sicherungsanordnung genommen sind, hat das Gericht dem Mieter nach § 283a Abs. 2 ZPO eine angemessene Frist zu setzen, innerhalb derer er die Sicherheitsleistung nachzuweisen hat. Was hier angemessen sein soll, ist freilich nicht geklärt. Kommt als Sicherungsgeber eine öffentliche Stelle ...mehr

Ist Baulärm ein Mangel? Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen wegen der Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke auf einem Nachbargrundstück stellen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwe...mehr

Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass der Mietgebrauch "nach Ablauf der Mietzeit" fortgesetzt wird. Wird das Mietverhältnis vom Vermieter oder Mieter im Wege der ordentlichen Kündigung beendet, so kommt es für das Mietende auf den Ablauf der Kündigungsfrist an (Kündigungstermin). Wird mit einer kürzeren als der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist gekündigt,...mehr

Überblick Für übliche, mit dem Mietgebrauch zusammenhängende Abnutzungen haftet der Mieter nicht. Hierzu zählen auch Dübel- und Bohrlöcher zur Anbringung notwendiger Einrichtungsgegenstände. Dagegen haftet der Mieter für solche Beschädigungen, die er schuldhaft verursacht hat. Dabei hat der Mieter Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprech...mehr

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung zu übergeben. Daher gehört zur ordnungsgemäßen Gebrauchsgewährung als seine Hauptpflicht auch die Überlassung der Schlüssel für die Haus- und Wohnungstür, sonstige verschließbare Räume und die Nebenräume, z. B. den Keller. Wie viele Schlüssel stehen dem Mieter zu? Das richtet sich nach der Anzahl der Bewohn...mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne ...mehr

Sind mehrere Personen Vertragspartner des Vermieters und gehen die Belästigungen nur von einem von ihnen aus, sollte die Abmahnung stets gegenüber allen Mietern erklärt werden. Dies hat den Vorteil, dass die nichtstörenden Mieter mäßigend auf den störenden Mieter einwirken können. Bei weiteren Beeinträchtigungen durch den störenden Mieter gehen nämlich durchaus seine Mitmiet...mehr

Gerät der Mieter nach dem Eröffnungsantrag in einen kündigungsrelevanten Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis ebenfalls außerordentlich fristlos kündigen.[1] Auch hier ist wieder zu beachten, dass als Kündigungsgrund nicht Mietrückstände vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens bemüht werden können. Praxis-Beispiel Kündigung nicht möglich Nach dem Mietvertr...mehr

Bei Formularvereinbarungen hängt die Wirksamkeit eines Änderungsvorbehalts gem. § 308 Nr. 4 BGB davon ab, ob die Änderung unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters für den Mieter zumutbar ist. Diese Frage ist stets unter Berücksichtigung des Einzelfalls zu entscheiden. Praxis-Beispiel Zumutbare Änderungen für Mieter Änderungen der Hausordnung, durch die bereits best...mehr

Renovierungszuschlag Ist vereinbart, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat und dass der Mieter hierfür neben der Grundmiete und den Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Zuschlag für die Schönheitsreparaturen schuldet, dann ist eine solche Abrede nicht anders zu bewerten, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen ...mehr

Der Mieter hat es nicht zu dulden, dass der Vermieter die Mietwohnung ohne dessen Zustimmung betritt, um sie zu besichtigen.[1] Ein eigenmächtiges Betreten kann nur bei Notstand oder Nothilfe und nicht bei einer Wohnungsbesichtigung gerechtfertigt sein. Das bedeutet, es kann im Einzelfall eine Ausnahme zum eigenmächtigen Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter gegeben s...mehr

Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Nutzung des Grundstücks (als Lager, Verkaufsraum, Betriebsstätte etc.) durch den Mieter dinglich abgesichert wird. Zu diesem Zweck kann im Mietvertrag oder in einer besonderen Sicherungsabrede geregelt werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche...mehr

Der Mieter kann den Verlust ersetzt verlangen, der deswegen eintritt, weil er die für die bisherige Wohnung gemachten Aufwendungen nicht ausnutzen und nicht oder nur mit Verlust weiterverwerten kann. Praxis-Beispiel "Frustrationsschaden" des Mieters Zu diesem sog. Frustrationsschaden gehören etwa eine auf die bisherige Wohnung zugeschnittene Einbauküche, ein Teppichboden, Gard...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

Für die Vergütung des Verwalters gibt es weder eine Gebührenordnung noch sonstige gesetzliche Vorschriften. Hinweis Vergütung frei vereinbar Sie unterliegt der freien Vereinbarung und beträgt üblicherweise bei Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ca. 18 bis 28 EUR pro Wohneinheit und Monat, ca. 3 bis 5 EUR pro Garage/Stellplatz und Monat; bei Verwaltung des Sondereigent...mehr

Bei dem in der Praxis wohl häufigsten Modell sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Partei des Mietvertrags. Beim Abschluss des Mietvertrags ist die Mitwirkung aller Mitglieder der Gemeinschaft erforderlich. Soll ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft zur Vertretung der übrigen befugt sein, so muss dies vereinbart werden. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sin...mehr

In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.[1] Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies dem Vermieter mitgeteilt, ...mehr

Den Eigenkonsum von Drogen durch den Mieter muss der Vermieter dulden. Er kann seinem Mieter auch nicht das "Feierabendbier" verbieten – auch wenn es nicht bei einem bleibt. Nun steht freilich übermäßiger Alkoholkonsum nicht unter Strafandrohung, was bei Drogenkonsum bekanntlich anders ist. Gleichwohl kann der Mieter innerhalb bestimmter Freigrenzen straffrei Drogen konsumie...mehr

Baumaßnahmen im oder am Haus stellen einen Mangel dar, wenn der Mieter hierdurch beeinträchtigt wird.[1] Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter mit der Maßnahme einverstanden ist oder wenn er sie nach §§ 555a, 555d BGB (§ 554 a. F.) dulden muss.[2] Die Art der Beeinträchtigung ist gleichgültig. Praxis-Beispiel Beeinträchtigung durch Baumaßnahmen In Betracht ...mehr

Überblick Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.[1] Hierfür ist erforderlich, dass der Mieter seine Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernt, Schäden beseitigt, eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen durchführt und sodann sämtliche Schlüssel zu den Räumlichkeiten dem Vermiet...mehr

Weitere in der Rechtsprechung anerkannte Alternative zur "klassischen Räumung" ist die sog. "Hamburger Räumung". Bei dieser Räumungsvariante setzt der Gerichtsvollzieher zunächst nur den Mieter persönlich aus der Wohnung oder dem Geschäftsraum. Durch den Einbau eines neuen Schlosses wird ihm der Zutritt zur Wohnung bzw. zum Geschäftsraum verwehrt. Die neuen Schlüssel übergib...mehr

Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.[1] Es dürfen nur solche Geräte verwendet werden, die entweder über eine sachverständige Bestätigung verfügen, wonach sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder ...mehr

Für die Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis (Miete, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen etc.) haftet nur der Mieter. Der Vermieter muss alle rechtserheblichen Willenserklärungen (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung etc.) lediglich gegenüber dem Mieter abgeben. Nach überwiegender Ansicht ist der Partner in den Schutzbereich des Mietvertrags mit einbezogen.[1] Ach...mehr

Zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht dem Mieter weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags[1] noch ein Zurückbehaltungsrecht[2], z. B. an der Kaution oder einer fälligen Betriebskostennachzahlung, zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch die Minderung der Miete[3] sowie durch seinen gerichtlich durchsetzbaren Instandhaltungsanspruch[4] ausrei...mehr

Begriff Darf der Mieter im Haus rauchen? Der BGH sieht das so: Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon ist im Allgemeinen "vertragsgemäß". Er muss aber auf Mitmieter Rücksicht nehmen und sollte regelmäßig lüften. Gibt es eine "Nutzungsregelung" für rauchfreie Zeiten auf dem Balkon, stört das die anderen Mieter weniger. Schäden durch exzessives Rauchen dagegen hat der rauc...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Um eine Ferienwohnung handelt es sich dann, wenn die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt ist, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.[1] Anmietung vom Reiseveranstalter Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Ferienwohnungsvermittler bzw. eine...mehr

Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter regelt § 573 BGB. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im hier maßgeblichen Bereich, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zwar sind die zur Kündigung führenden Gründe im Kündigungsschreiben gemäß § 573 A...mehr

Wird das Mietverhältnis befristet – was allerdings nur in den Fällen des § 575 BGB möglich ist –, so ist es nicht erforderlich, dass die Befristung des Vertrags mit der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung übereinstimmt. Jedoch bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts insoweit unwirksam ist, als sie sich auf einen Zeitraum vo...mehr

Eine Abweichung bis zu 10 % muss der Mieter nach aktueller Rechtslage noch akzeptieren. Sie berechtigt ihn nicht, die Miete zu kürzen, es sei denn, die Wohnungsgröße war zugesichert.[1] Die bloße Flächenangabe im Vertrag ist jedoch noch keine Zusicherung, möglicherweise aber die Vereinbarung eines qm-Preises.[2] Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner, als im Vertrag angegeben...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

Bei privaten Räumen steht das Hausrecht allein dem unmittelbaren Besitzer zu. Bei vermieteten Räumen ist der Mieter Inhaber des Hausrechts, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder selbst betreten noch ist er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt steht...mehr

Nach § 940a ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen den Mieter in folgenden Fällen angeordnet werden: wenn der Mieter den Besitz durch verbotene Eigenmacht erlangt hat; wenn bei Fortdauer des Mietbesitzes eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters besteht; bei Verstoß des Mieters gegen eine Sicherungsanordnung.[1] Die Sicherungsanordnung...mehr