Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Fällige Schadensersatzansprüche des Mieters aus § 536a BGB gehen nicht auf den Erwerber über. Der Veräußerer kann vor dem Eigentümerwechsel gegenüber dem Mieter den Anspruch auf Naturalherstellung oder Geldersatz geltend machen (§ 249 BGB); unterlässt er dies, geht der Anspruch auf den Erwerber über. Dies folgt aus der Erwägung, dass sowohl der Veräußerer als auch der Erwerbe...mehr

Zusammenfassung Überblick Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Gesetze, Vorschrifte...mehr

Die Vorschrift des § 566d BGB regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eine Forderung, die ihm gegen den Vermieter zusteht, gegen die Mietforderung des Erwerbers aufrechnen kann. Im Grundsatz soll durch die Vorschrift sichergestellt werden, dass die Erfüllung im Wege der Aufrechnung durch den Eigentümerwechsel nicht tangiert wird. Deshalb gelten gem. § 566d...mehr

Das Wegnahmerecht des § 539 Abs. 2 BGB kann der Mieter auch gegenüber dem Erwerber geltend machen.mehr

Zurückbehaltungsrecht/Besitzstörung Zwischen dem Anspruch des Vermieters auf die Miete und dem Anspruch des Mieters auf Versorgung mit Wasser und Energie besteht ein unmittelbarer Zusammenhang. Was gilt, wenn der Mieter nicht zahlt? Darf der Vermieter die Versorgungsleistungen dann gem. § 320 BGB einstellen? Besitz an der Mietsache und deren Gebrauch Der BGH[1] unterscheidet zw...mehr

Im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Mieter die Versorgungssperre abwenden, wenn er die dem Vermieter gegenüber der Gemeinschaft obliegenden Verbindlichkeiten übernimmt. Die Befugnis zur Übernahme dieser Verbindlichkeiten folgt aus § 267 BGB, weil eine geschuldete Leistung grundsätzlich von jedem Dritten bewirkt werden kann. Hinsichtlich der Rechte des Mi...mehr

Einrichtungen des Mieters kann dieser gem. §§ 539 Abs. 2, 552 BGB wegnehmen. Das Wegnahmerecht besteht zwar bereits während der Mietzeit; der Mieter wird hiervon aber regelmäßig erst bei Vertragsende Gebrauch machen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Wegnahme auch vom Erwerber zu dulden ist.[1] Andererseits stehen dem Erwerber aber auch die Abwendungsrechte gegen Zahlun...mehr

Ein zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bestehendes Minderungsrecht des Mieters wirkt auch gegenüber dem Erwerber.mehr

Überblick Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Gesetze, Vorschriften und Rechtspre...mehr

Der Vermieter von Wohnraum soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Der Hinweis ist formfrei und kann bereits im Kündigungsschreiben erteilt werden. Rechtzeitig erteilt ist der Hinweis, wenn er noch vor Ablauf der 2-Monats-Frist des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB und so lange ...mehr

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Nicht zu den Betriebskosten zählen Verwaltungskosten, d. h. die Kosten der zur Verwaltung...mehr

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags; sie beträgt 2 Monate ab diesem Zeitpunkt. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein zweiter Kaufvertrag zustande. Erfüllt der Vermieter diesen Vertrag, so entsteht dem Mieter kein Schaden. Kann der Ve...mehr

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (§ 577 Abs. 5 BGB). Dies bedeutet, dass das Vorkaufsrecht mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Achtung Verzichtsvertrag vor Vertragsschluss Ein Verzichtsvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter, der vor Abschluss des Kaufvertrags geschlossen wird, ist unwirksam. In einem solchen Vertrag lieg...mehr

Überblick Ein Mieter hat grundsätzlich kein Vorkaufsrecht. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen: Wird eine Mietwohnung nach dem Einzug der Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft, so steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies gilt für frei finanzierte Wohnungen genauso wie für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Es besteht ein vertragliches,...mehr

Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, i. d. R. also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen. Wird eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung vom Vermiet...mehr

Für das vertragliche Vorkaufsrecht ist in § 469 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Dritten (des Käufers) ersetzt. Zusätzlich ist in § 577 Abs. 2 BGB geregelt, dass die jeweilige Mitteilung "mit einer Unterrichtung des Mieters üb...mehr

Nach der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter auf Übertragung des Eigentums klagen, wenn der Vermieter die Auflassung nicht erklärt (Klage auf Abgabe der zur Auflassung erforderlichen Willenserklärung). Da das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB keine dingliche, sondern lediglich schuldrechtliche Wirkung hat, kann dieser Anspruch allerdings nicht durchgesetzt werden, wenn de...mehr

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebau...mehr

Teilt der Vermieter dem Mieter entgegen § 577 Abs. 2 BGB den Inhalt des Kaufvertrags nicht mit, kann der Mieter Auskunftsklage erheben. Einen eventuellen Schadensersatzanspruch wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts kann der Mieter mit der Leistungsklage verfolgen. Fraglich ist, ob der Mieter den Auskunfts- und den Schadensersatzanspruch im Wege der Stufenklage geltend machen k...mehr

Zusammenfassung Überblick Ein Mieter hat grundsätzlich kein Vorkaufsrecht. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen: Wird eine Mietwohnung nach dem Einzug der Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft, so steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies gilt für frei finanzierte Wohnungen genauso wie für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Es besteht ein...mehr

Das Vorkaufsrecht bezieht sich zunächst auf "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist". Der Gesetzeswortlaut stimmt insoweit mit § 573 BGB überein, wo geregelt ist, dass im Fall der Umwandlung eine Kündigungssperre eintritt. Das Vorkaufsrecht gilt zunächst für solche Wohnungen, die nach dem Abschluss des Mietvertr...mehr

Für Streitigkeiten über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sind nach § 29a ZPO die Amtsgerichte zuständig. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtsstreit zwischen dem Mieter und dem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber geführt wird. In diesem Fall besteht zwischen den Parteien des Rechtsstreits zwar kein Mietverhältnis; gleichwohl ist § 29a ZPO einschlägig, we...mehr

Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen (z. B. Erbengemeinschaft auf der Vermieterseite, Ehegatten auf der Mieterseite), ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten, d. h., die Kündigungserklärung hat sowohl als Adressat als auch als Absender sämtliche Vertragspartner zu enthalten und ist von allen Absendern zu unterzeichnen. Bruchteilseige...mehr

Das Vorkaufsrecht kann nur bis zum Ablauf von 2 Monaten nach dem Empfang der vollständigen Mitteilung ausgeübt werden (§ 469 Abs. 2 BGB). Wichtig Keine Fristverlängerung Einen Anspruch auf Verlängerung dieser Frist hat der Mieter nicht.[1]mehr

Der Vermieter kann seiner Instandsetzungsverpflichtung auch durch Ersatz von Teilen der Mietsache genügen. Praxis-Beispiel Austausch von Badfliesen Sind nach einem vom Mieter nicht zu vertretenden Wasserrohrbruch im Bad einzelne Fliesen zu ersetzen, die farblich identisch nicht mehr erhältlich sind, kann sich der Vermieter darauf beschränken, nur die betroffene Wand neu zu ver...mehr

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem Mieter bei der Veräußerung der Mietsache das Rech...mehr

Fraglich ist, ob § 577 BGB analog auf einen Auseinandersetzungsvertrag zwischen den Gesellschaftern einer Personengesellschaft (GbR, KG, OHG) angewandt werden kann. Die Frage stellt sich dann, wenn ein im Eigentum der Gesellschaft stehendes Gebäude gem. § 8 WEG aufgeteilt wird und die Gesellschafter im Anschluss hieran einen notariellen Vertrag schließen, durch den die jewei...mehr

Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Entscheidend ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum ode...mehr

Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden. Praxis-Beispiel Gartenflächen Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken. Steht jedoch einem Mieter das R...mehr

Überblick Durch die Vorschrift "Kauf bricht nicht Miete" wird sichergestellt, dass der Mieter im Besitz der Mietsache verbleibt, wenn diese veräußert wird. Das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und den Veräußerer wird beendet und ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter begründet. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach der gesetzlichen Rechtsfolge "tritt ...mehr

Die Regelungen der §§ 577, 577a BGB setzen voraus, dass an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert wird. Soll ein mit mehreren vermieteten Einfamilienhäusern bebautes einheitliches Grundstück in selbstständige Grundstücke aufgeteilt und die einzelnen Häuser sodann verkauft werden, scheidet eine unmittelbare Anwendung der §§ 577, 577a BGB aus. Na...mehr

§ 566c BGB schützt den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Veräußerer und dem Mieter. Praxis-Beispiel Rechtsgeschäfte zwischen Veräußerer und Mieter Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllung), die Stundung der...mehr

Räumt der Mieter die Mieträume trotz einer wirksamen Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzugs) nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe[1] bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durchzusetzen. Das geschieht i. d. R. durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher auf...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. Praxis-Beispiel Treppenhaus, Allgemeinflächen, Beleuchtung So hat der Vermieter für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch ...mehr

Bei frei finanziertem Wohnraum Im frei finanzierten Wohnungsbau dürfen lediglich die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung nicht in der Miete enthalten oder als Pauschale vereinbart sein (Unzulässigkeit einer Warmmiete), da diese nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung getrennt zu erfassen und zu verteilen sind. Bezüglich der übrigen Betriebskosten steht es...mehr

Hinweis Einbau von Rauchwarnmeldern Zu einer Nachrüstung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern ist der Vermieter grundsätzlich nur verpflichtet, wenn die jeweilige Landesbauordnung dies vorschreibt. In diesem Fall hat der Mieter die Nachrüstung der Wohnung auch dann zu dulden und somit der vom Vermieter beauftragten Fachfirma Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn er selbst die Woh...mehr

Auf den Eigentumsübergang im Wege der Schenkung an einen Familienangehörigen ist § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Bei dieser Vorschrift handelt es sich um eine eng auszulegende Ausnahmeregelung; eine planwidrige Regelungslücke besteht nicht. Das Vorkaufsrecht bleibt aber unberührt von der Schenkung, besteht also weiter unter den entsprechenden...mehr

Wird in einem Mietvertrag ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart, muss das gesamte Vertragswerk notariell beurkundet werden.[1] Achtung Formverstoß macht auch Mietvertrag unwirksam Wird die notarielle Form nicht beachtet, gilt nach § 139 BGB, dass im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig ist. Der Verstoß gegen die Formvorschrift hat also nicht nur zur Folge, dass ...mehr

Jede Partei kann durch einseitige Erklärung (Textform) eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspric...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden We...mehr

Die Versorgung eines Gebäudes mit Wasser, Fernwärme oder Gas erfolgt i. d. R. aufgrund eines Vertrags zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Versorgungsunternehmen. Erfüllt der Gebäudeeigentümer seine Zahlungsverpflichtungen trotz Mahnung nicht, sind die Versorgungsunternehmen kraft gesetzlicher Regelung berechtigt, die Versorgung nach Androhung einzustellen; vgl. § 24 Abs. ...mehr

3.1 Zuständigkeit des Amtsgerichts Für Streitigkeiten über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sind nach § 29a ZPO die Amtsgerichte zuständig. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtsstreit zwischen dem Mieter und dem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber geführt wird. In diesem Fall besteht zwischen den Parteien des Rechtsstreits zwar kein Mietverhältnis; gleich...mehr

1.1 Geltungsbereich Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Entscheidend ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als W...mehr

5.1 Dingliches und schuldrechtliches Vorkaufsrecht Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem...mehr

1.6.1 Erklärung gegenüber dem Vermieter (Verkäufer) Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, i. d. R. also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen. Wird eine ...mehr

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft (§ 557 Abs. 1 BGB). Der Begriff des Hausstands- und Familienangehörigen ist dem § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet, der die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung regelt. Dort ist umstritten, wie der Begriff des Fa...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter auf Verlangen des Vermieters entsprechend den Grundsätzen bei baulichen Veränderungen durch den Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Andererseits ist der Mieter auch berechtigt, Pflanzen wegzunehmen, die er während der Mietzeit gesetzt hat (§ 539 Abs. 2 BGB). Hinweis Wegnahme von Bäumen und Sträuch...mehr

Ein Zeitmietvertrag, d. h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann[1], kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt (...mehr