Vorkaufsrecht des Mieters / 1.5.2 Rechtsfolgen unterlassener Mitteilung

Ulf Wollenzin

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags; sie beträgt 2 Monate ab diesem Zeitpunkt.

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein zweiter Kaufvertrag zustande. Erfüllt der Vermieter diesen Vertrag, so entsteht dem Mieter kein Schaden.

Kann der Vermieter den Vertrag mit dem Mieter nicht erfüllen, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu. Ein Fall der Nichterfüllung wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit liegt i. d. R. vor, wenn der Vermieter dem Dritten bereits das Eigentum übertragen hat; eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter gleichwohl zur Erfüllung in der Lage ist.

Wichtig

Schadensberechnung durch Vermögensvergleich

Für die Höhe des Anspruchs ist maßgeblich, in welchem Umfang das Vermögen des Mieters infolge der Vereitelung des Vorkaufsrechts gemindert wurde. Bei diesem Vermögensvergleich ist zum einen die Differenz zwischen dem (höheren) Verkehrswert der Wohnung und dem vom Mieter zu zahlenden (niedrigeren) Kaufpreis zu ermitteln. Abzuziehen sind alle Nebenkosten, die der Mieter bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte aufbringen müssen.

Praxis-Beispiel

Nebenkosten des Mieters

Hierzu zählen die Notarkosten, die im Kaufvertrag geregelten Maklerkosten, die Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer sowie die Finanzierungskosten.^{^[1]}

Hinweis

Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erforderlich

Der möglicherweise recht teure Schadensersatzanspruch des Mieters hängt nicht davon ab, dass der Mieter nach Kenntniserlangung sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.^{^[2]}

Der Umstand, dass die Mietzahlung bei einem geglückten Eigentumserwerb entfällt, spielt bei der Schadensberechnung keine Rolle, weil die jedem Eigentum innewohnende Möglichkeit, die Sache selbst ode...

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