Vorkaufsrecht des Mieters / 1.7 Der Auflassungsanspruch

Nach der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter auf Übertragung des Eigentums klagen, wenn der Vermieter die Auflassung nicht erklärt (Klage auf Abgabe der zur Auflassung erforderlichen Willenserklärung). Da das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB keine dingliche, sondern lediglich schuldrechtliche Wirkung hat, kann dieser Anspruch allerdings nicht durchgesetzt werden, wenn der Dritte bereits im Grundbuch eingetragen ist oder wenn zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung besteht. In diesem Fall kann der Mieter den Vermieter lediglich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Die Berechnung des Schadens richtet sich – wie stets – nach den Umständen des Einzelfalls. Kündigt der Erwerber wegen Eigenbedarfs, so können beispielsweise die umzugsbedingten Aufwendungen Gegenstand eines Ersatzanspruchs sein. Die Kausalität des Schadens ist dabei allerdings schwer nachzuweisen, weil der Mieter im Streitfall beweisen muss, dass er das Vorkaufsrecht ausgeübt hätte.

Dem Mieter ist ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (§ 273 BGB) zuzubilligen, wenn der Vermieter seine Verpflichtung zur Auflassung nicht erfüllt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter den Auflassungsanspruch nicht erfüllen kann, etwa weil der Dritte bereits im Grundbuch eingetragen ist oder weil zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung bes...