Die Vorschrift des § 566d BGB regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eine Forderung, die ihm gegen den Vermieter zusteht, gegen die Mietforderung des Erwerbers aufrechnen kann. Im Grundsatz soll durch die Vorschrift sichergestellt werden, dass die Erfüllung im Wege der Aufrechnung durch den Eigentümerwechsel nicht tangiert wird. Deshalb gelten gem. § 566d Satz 1 BGB dieselben Grundsätze wie bei der Erfüllung durch Zahlung.
Aufrechnung nach Eigentümerwechsel
Eine nach dem Eigentümerwechsel vorgenommene Aufrechnung mit einer Forderung, die dem Mieter gegenüber dem Veräußerer zusteht, ist deshalb auch dem Erwerber gegenüber wirksam
- bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Mieter von dem Eigentümerwechsel positive Kenntnis erlangt hat;
- bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat und den Folgemonat, wenn der Mieter die Kenntnis vom Eigentümerwechsel erst nach dem 15. des Monats erlangt hat;
- bezüglich der Miete für eine unbegrenzte Zeit, wenn der Mieter vom Eigentümerwechsel keine Kenntnis erlangt.
Aufrechnung unwirksam
Eine Aufrechnung ist gegenüber dem Erwerber unwirksam, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Erklärung der Aufrechnung vom Eigentümerwechsel positive Kenntnis hatte (§ 566d Satz 1 BGB i. V. m. § 566c Satz 2 BGB).
In § 566d Satz 2 BGB ist in Anlehnung an § 406 BGB außerdem bestimmt, dass die Aufrechnung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er vom Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die Miete fällig geworden ist.
Aufrechnung ausgeschlossen
Ist die Aufrechnung mietvertraglich ausgeschlossen, so ist § 566d BGB unanwendbar.