Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, i. d. R. also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen.
Wird eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung vom Vermieter verkauft, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag nicht gegen den Zwangsverwalter, sondern gegen den Vermieter. Demgemäß muss das Vorkaufsrecht gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.
Bei mehreren Mietern gelten §§ 472, 577 Abs. 1 Satz 3 BGB: Die Mieter müssen das Vorkaufsrecht zusammen ausüben; übt ein Mieter sein Recht nicht aus, so können es die übrigen Mieter alleine ausüben.
Notarielle Beurkundung nicht erforderlich
Schriftform ist erforderlich, aber auch genügend (§ 577 Abs. 3 BGB). Einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht.
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter zustande. Dieser Kaufvertrag hat denselben Inhalt wie der mit dem Dritten geschlossene Vertrag. Ist dort eine Stundung des Kaufpreises vereinbart, so gilt § 468 Abs. 2 BGB: Die Stundung wirkt zugunsten des Mieters, wenn dieser Sicherheit leistet oder wenn die Bestellung einer Hypothek vereinbart wird.
Kosten trägt vorkaufsberechtigter Mieter
Die Kosten des Kaufvertrags sind vom Mieter zu tragen, wenn nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag der Käufer zur Tragung der Kosten verpflichtet ist. Hat der Käufer die Kosten bereits bezahlt, so hat er einen Erstattungsanspruch aus § 812 BGB gegen den Mieter, wenn dieser das Vorkaufsrecht ausübt.
Hat sich der Käufer im Kaufvertrag zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, so gilt dieselbe Verpflichtung für den Mieter.
Auskunftsanspruch gegen Mieter
Die Erklärung des Mieters über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist unwirksam, wenn dieser offensichtlich seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht erfüllen kann. Da der Vermieter an der Klärung dieser Frage ein gewichtiges Interesse hat, wird man ihm einen Auskunftsanspruch gegen den Mieter aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) zubilligen müssen, den dieser durch Vorlage eines Kapitalnachweises zu erfüllen hat.