Vorkaufsrecht des Mieters / 1.2.2 Die noch umzuwandelnde Mietwohnung ("Erwerbermodell")

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird.

Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in der Absicht erwirbt, dieses in Wohnungseigentum aufzuteilen (sog. Erwerbermodell). Hier besteht ein Vorkaufsrecht, wenn 3 Voraussetzungen gegeben sind:

1. Zum einen muss der Mieter einen Rechtsanspruch auf den Erwerb des Sondereigentums (verbunden mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum) haben; dies ist nur der Fall, wenn der Veräußerer nach dem Kaufvertrag zur Aufteilung verpflichtet ist.

   Es genügt nicht, wenn diese Verpflichtung dem Erwerber obliegt, weil der Mieter keine vertraglichen Ansprüche gegenüber dem Erwerber hat.

2. Zum anderen muss die Wohnung als solche Gegenstand des Kaufvertrags sein; dies ist nur der Fall, wenn das Wohnungseigentum hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist.^[1]

3. Drittens ist erforderlich, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter gefasst wird. Wird die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum bereits vor der Überlassung an den Mieter gefasst, entsteht kein Vorkaufsrecht. Für die Begründungsabsicht reicht eine rein innerlich bestehende Absicht nicht aus; erforderlich ist vielmehr, dass sich die Absicht nach außen manifestiert.

    
   Praxis-Beispiel

   Erkennbare Umwandlungsabsicht

   Hiervon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn die Teilungserklärung notariell beurkundet wird.^[2]